(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与当事人诉求

1. 原告诉讼请求

李某旭向一审法院起诉，提出如下请求：其一，请求依法判决确认王某娟与李某兰、李某杰于 2015 年 3 月 8 日签订的东城区房屋所签订的《房屋买卖合同》无效；其二，请求依法判决李某兰、李某杰配合李某旭将登记在李某兰名下的东城区 Y 号 1、登记在李某杰名下的东城区 Y 号 2 房屋转移登记至王某娟名下；其三，要求诉讼费、保全费由李某兰、李某杰承担。

李某旭上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；并要求一审、二审诉讼费由李某兰、李某杰承担。

2. 原告上诉理由

    - 夫妻共同财产认定缺失：原登记在王某娟名下的涉案房屋系夫妻共同财产，由夫妻共同共有，然而一审判决对该房屋是否属于共同所有未进行评判，此为错误之处。

    - 无权处分致合同无效：王某娟在去世前未取得涉案房屋的处分权，李某德已经去世，且无证据表明其在去世前知晓王某娟的处分行为并予以追认，因此王某娟的无权处分行为致使合同无效。

    - 不构成善意取得：李某兰、李某杰明知交易房屋系夫妻共同财产，在未支付对价的情况下取得所有权，不符合善意取得的构成要件。

    - 恶意串通损害权益：王某娟与李某兰、李某杰恶意串通，损害了李某德合法权益，涉案房屋买卖合同理应无效。此外，一审判决错误分配举证责任，应当由李某兰、李某杰举证证明李某德明知且同意将涉案房屋出售给其二人。李某兰、李某杰主张与王某娟之间是买卖关系，而一审判决仅凭交易双方之间的亲属关系认定双方以买卖形式完成房屋过户的真实目的，属于主观臆断。

 二、被告辩称

1. 李某兰答辩意见

同意一审判决。

2. 李某杰答辩意见

同意一审判决。无论涉案房屋属于个人所有或是夫妻共同所有，均不影响合同效力。继承产权保证书明确表明由王某娟个人继承涉案房屋，李某德也已签字，故王某娟拥有处分权。李某旭应举证证明存在恶意串通情形。李某德在遗嘱中明确提及李某旭不孝顺，对于涉案房屋给予李某兰、李某杰是明知的，不存在侵犯其权益的情况。交易价款是王某娟与李某兰、李某杰自愿达成的，即便低于市场价格，也不能认定存在恶意串通。

 三、法院查明事实

1. 诉讼主体关系

李某德与王某娟系夫妻关系，二人育有三名子女，分别是长女李某兰、次女李某杰、儿子李某旭。李某德于 2015 年 5 月 15 日去世，王某娟于 2020 年 6 月 10 日去世。

2. 涉案房屋产权变迁

1996 年 5 月，王某娟通过法院判决，继承了北京市东城区 Y 号南房东侧三间及中间北房两间，并于 1996 年 7 月 10 日取得上述房屋的产权。2003 年 8 月 15 日，王某娟申请对上述房屋进行析产，王某娟取得北京市东城区 Y 号第二排北房东侧第二、三间（6 幢，建筑面积 30.5 平方米，即涉案房屋）的产权证书。

2015 年 3 月 8 日，王某娟作为出卖人，李某兰、李某杰作为买受人，签订《存量房屋买卖合同》，约定王某娟将涉案房屋出售给李某兰、李某杰，房屋成交价格为 60000 元整。

当日，王某娟与李某兰、李某杰办理了涉案房屋的产权过户手续，房屋档案登记资料记载，涉案房屋于 2015 年 3 月 12 日登记至李某兰、李某杰名下。2015 年 3 月 30 日，李某兰、李某杰领取了共同共有的房屋产权证书。

2016 年 5 月 20 日，李某兰、李某杰取得涉案房屋按份共有的产权证书（各占 50%）。

2016 年 5 月 25 日，李某兰、李某杰签订《析产协议》，约定北京市东城区 Y 号 6 幢的房产两间，经双方协商同意析产为：北京市东城区 Y 号 6 幢一间，归李某兰所有，北京市东城区 Y 号 9 幢另一间归李某杰所有。2016 年 6 月 5 日，上述房屋分别登记至李某兰、李某杰名下。

3. 李某德立遗嘱情况

    - 李某德于 2015 年 2 月 8 日书写自书遗嘱一份，遗嘱内容为：我是坐落在北京市朝阳区 Z 号房屋一套的产权人（房屋所有权证尚在办理中）我年事已高头脑清醒之时我自愿订立遗嘱如下：在我去世之后，将落在北京市朝阳区 Z 号房屋及私房平房两间 30.50 平米以及我的遗产全部由我儿李某旭继承。以上所立遗嘱为我真实意愿。

    - 2015 年 2 月 15 日上午，李某德再立遗嘱，内容为：我和王某娟婚后有二女一男，长女李某兰、二女李某杰、三子李某旭。我在 2015 年 2 月抄写的遗嘱是在他强迫、监控按他原文复印件抄的，不是我本意，所以全部无效！其中主要内容：1、北京市朝阳区 Z 号，一居 70 平米，无产权证。2、北京市东城区 40 北平房 2 间 30 平米，产权是王某娟的。3、被继承人李某德全部财产世后归李某旭所有。以上遗嘱完全违背我的意愿，所以无效。

    - 2015 年 2 月 15 日中午的遗嘱内容为：我现北京市朝阳区 Z 号房屋，我世后将此房由我二女儿李某杰继承。上述 2 月 15 日的两份遗嘱均有李某德签名及捺手印。

4. 双方诉讼情况

2022 年，李某杰向朝阳区人民法院提起继承诉讼，要求法院依法分割北京市朝阳区 Z 号房屋，要求分割李某旭收取的房屋租金。该案诉讼中，当事人提交了李某德前后所立三份遗嘱，双方在该案中均确认 2 月 8 日的遗嘱为李某德书写，但李某杰、李某兰主张李某德是被迫书写的该份遗嘱，之后又立的 2 月 15 日的两份遗嘱取代了 2 月 8 日的遗嘱。

根据鉴定结论，2 月 15 日的两份遗嘱与 2 月 8 日的遗嘱是同一人书写，且在 2 月 15 日遗嘱中写明了立 2 月 8 日遗嘱的原因及背景。朝阳法院认为立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。该案中，在无其他相反证据的情况下，法院对于 2 月 15 日两份遗嘱的真实性及效力予以认定，确认其已对 2 月 8 日遗嘱进行变更。李某旭在该案诉讼中申请分割涉案房屋，但因李某旭表示已经提起本案诉讼，上述继承案件对涉案房屋未作处理。

庭审中，李某旭主张涉案房屋系其父母的共同财产，其母将涉案房屋出售给李某兰、李某杰，其父亲对此并不知情，其母无权单独处分涉案房屋，同时，双方约定的成交价格明显低于市场价格，其母与李某兰、李某杰构成恶意串通，侵犯其作为李某德继承人的合法权益，因此，涉案买卖合同为无效合同。李某兰、李某杰主张涉案房屋是其母亲继承的祖产房屋，为其母亲单独所有，不是其父母的夫妻共同财产，其母有权处分涉案房屋。

李某兰、李某杰针对其主张，提交如下证据材料:

    - 李某旭在前述继承案件中提交的答辩状和民事反诉状，用以证明李某旭在继承案件中自认涉案房屋归王某娟个人所有，并认可买卖合同有效，主张继承分割购房款。

    - 《继承产权保证书》，证明李某德确认涉案房屋是王某娟个人继承。该证据的内容为：被继承人王某才其所有北京市东城区 Y 号房屋十间，由其孙女王某娟个人继承，其他继承人王某涛、王某龙放弃继承权，以上情况属实。如今后对此继承发生任何问题，均由继承人和保证人负完全责任。特立保证书为据。1986 年 8 月 10 日。李某德、陈某强在保证人处签字。

李某旭对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的。李某旭认为房屋产权和归属应依法进行认定，并非以李某旭的认识和主张进行确定。李某旭提交的答辩状和反诉状说明李某旭一直在对涉案房屋主张权利。《继承产权保证书》是针对王某娟继承遗产时，因王某娟、李某德夫妇对王某娟的父亲尽了主要赡养义务，因此由王某娟继承其父亲的遗产，该份证据不能得出涉案房屋由王某娟个人继承，李某德不享有权利的结论。

 四、法院认为

1. 房屋产权性质与合同效力关系

涉案房屋登记在王某娟名下，双方当事人对于该房屋是否属于王某娟与李某德的夫妻共同财产存在争议。若该房屋是王某娟的个人财产，其有权处分给李某兰、李某杰，不存在无权处分问题；若该财产是李某德和王某娟的夫妻共同财产，王某娟处分该房产时如未告知李某德，则王某娟属于无权处分。但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

故出卖人对标的物是否具有处分权属物权范畴，其对债权范畴下合同的影响为该合同能否实际履行，即依据该合同能否产生合法的物权变动效果，而对合同效力问题并不构成影响，李某旭以此为由要求确认合同无效的主张于法无据，法院不予采纳。

2. 恶意串通认定

李某旭另主张王某娟与李某兰、李某杰签订买卖合同时恶意串通，损害李某德继承人的合法权益。对此问题，首先，王某娟与李某兰、李某杰签订买卖合同并完成产权过户的时间在李某德去世之前，现有证据不能证明李某德生前对于该笔买卖交易提出异议。

其次，李某德生前书写的三份遗嘱中，虽然在第一份遗嘱提到了将涉案房屋留给李某旭继承，但其此后书写的遗嘱已经明确表示第一份遗嘱是在李某旭强迫下所写，不是其真实意思表示，在之后的两份遗嘱中均未涉及涉案房屋的继承问题。在李某德作出签署遗嘱后 10 天，王某娟即与李某兰、李某杰签署房屋买卖合同并完成房屋产权过户，不排除李某德与王某娟已就涉案房屋的处分问题达成一致意见的可能性。

第三、关于涉案房屋的出售价格，李某旭未提交证据证明涉案房屋交易时的市场价格，即使涉案买卖合同约定的交易价格明显低于市场价格，基于王某娟与李某兰、李某杰之间特殊的亲属关系，亦不排除双方以买卖形式完成房屋过户的真实目的，因此，房屋交易价格明显低于市场价格并不必然导致房屋买卖合同无效。综上所述，李某旭于本案中提交的现有证据，难以证明王某娟与李某兰、李某杰之间存在恶意串通情节，未能达到能够排除合理怀疑的证明标准。故李某旭应就此承担举证不能的不利后果。

综合上述分析意见，对于李某旭要求确认涉案买卖合同无效及恢复房屋产权登记至王某娟名下的全部诉讼请求，法院均不予支持。

 五、裁判结果

驳回李某旭的诉讼请求。

 六、律师案件分析

1. 核心争议剖析

本案的关键争议焦点在于涉案房屋是否属于李某德与王某娟的夫妻共同财产，以及在此基础上王某娟与李某兰、李某杰签订的《房屋买卖合同》的效力问题。从法律规定来看，夫妻共同财产的界定有明确的法律条文依据，而房屋买卖合同的效力判断也需综合多方面因素。

2. 房屋产权性质判断依据

    - 书面证据指向：落款日期为 1986 年 8 月 10 日的《继承产权保证书》明确载明涉案房屋由王某娟个人继承，李某德在保证人处签字。李某德于 2015 年 2 月 15 日中午订立的遗嘱中也表明“北京市东城区 Y 号平房 2 间 30 平米，产权是王某娟的”，且该两份遗嘱已被生效判决确认为合法有效，代表了李某德的真实意愿。综合这些事实，可以推断李某德生前认可涉案房屋属于王某娟个人财产的可能性较大。

    - 举证责任分配影响：李某旭主张涉案房屋系夫妻共同财产，但未能举证证明李某德生前对王某娟个人继承涉案房屋提出过异议，根据民事诉讼的举证责任分配原则，李某旭应当承担举证不能的不利后果。虽然李某旭提及王某娟通过判决继承房屋，但继承方式本身并不能否定李某德对于房屋产权归属的意思表示，其主张缺乏事实和法律依据，法院不予采纳是合理的。

3. 合同效力综合判断

    - 处分权与合同效力分离：即使涉案房屋在某些情况下可能被视为夫妻共同财产，王某娟的处分行为也并不必然导致合同无效。依据相关司法解释，出卖人对标的物无所有权或处分权并不影响合同的效力，仅影响合同的履行及物权变动效果。李某旭以无权处分主张合同无效，在法律上是站不住脚的。

    - 恶意串通证据不足：李某旭主张王某娟与李某兰、李某杰恶意串通损害其权益，但在时间节点上，买卖合同及过户发生在李某德去世前，且无证据显示李某德生前反对；遗嘱内容的变更也暗示李某德与王某娟可能就房屋处分达成共识；再者，李某旭未能证明房屋交易价格明显低于市场价格且无法证明存在恶意串通的故意。综合这些因素，李某旭未能达到证明恶意串通的排除合理怀疑标准，法院据此驳回其诉求是符合证据规则和法律推理的。

 七、案件启示

1. 产权界定与证据留存

在家庭房产事务中，明确房屋产权归属至关重要。对于涉及继承、析产等可能影响产权的情况，各方应注重相关书面证据的留存，如继承产权保证书、遗嘱等。这些文件不仅能反映当事人当时的真实意愿，在日后可能发生的纠纷中也能成为确定产权归属的关键依据，避免因举证不能而导致权益受损。

2. 合同效力独立判断意识

在涉及房屋买卖等合同纠纷时，要认识到合同效力的判断有其独立的法律标准，并不完全取决于出卖人是否具有标的物的处分权。即使存在处分权瑕疵，也不能轻易认定合同无效。这要求当事人在参与房产交易或处理相关纠纷时，应全面了解和依据相关法律规定，而不是仅凭直觉或片面理解来主张权利。

3. 恶意串通证明难度与防范

证明合同当事人之间存在恶意串通是较为困难的，需要从交易时间、价格合理性、当事人之间的关系以及其他相关证据等多方面进行综合考量，且要达到排除合理怀疑的高标准。因此，在房产交易中，为避免日后纠纷中被指控恶意串通，交易各方应确保交易过程的合法性、透明性，如合理确定交易价格、明确交易目的并留存相关沟通记录等，以保护自身权益并维护交易的稳定性和合法性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！