(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与当事人诉求

1. 原告诉讼请求

钱某娟向本院提出诉讼请求：

  确认原告和被告吴某刚是北京市大兴区 B 室共同共有人（夫妻共同财产）；

  确认被告林某君不是北京市大兴区 B 室房房屋所有人；

  判令被告将北京市大兴区 B 室房屋权登记恢复原状；

  本案诉讼费由被告承担。

2. 原告事实和理由

1998 年 5 月 15 日原告与吴某刚登记结婚。2003 - 2004 年，原告与吴某刚一起购买了北京市大兴区 B 室，登记在吴某刚一人名下。2009 年 6 月 18 日，原告与吴某刚在海淀区民政局协议离婚，离婚协议对于 B 室未进行处理。2013 年 5 月，原告与吴某刚复婚。2017 年 9 月 20 日，原告与吴某刚在东城区民政局协议离婚，离婚协议书约定“双方婚内共同出资购买房产处置的损益由双方平摊”。

事后，原告发现 B 室房屋登记在林某君名下，遂要求二被告将房屋所有权登记变更，二被告不同意变更。原告认为 B 室系原告和被告吴某刚的夫妻共同财产，吴某刚在未经本人同意的情况下，擅自将夫妻共同财产处置给林某君，侵犯了原告的财产权，应属无效。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决。

 二、被告辩称

1. 吴某刚答辩意见

吴某刚向本院答辩称，不同意原告的各项诉讼请求，请法院依法查明事实后予以驳回，具体理由如下：

  涉案房屋系家庭共同财产，并非夫妻共同财产。涉案房屋原系经济适用住房，是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，国家对此类房屋的分配是优先考虑离退休教师家庭住房困难户的，对此《城镇经济适用住房建设管理办法》有明确具体的规定。实际情况是答辩人母亲原系小学教师，于 1995 年退休，答辩人于 2002 年至 2003 年以家庭为单位申请了经济适用住房，房款总计 620000 元，答辩人于 2003 年 5 月 10 日与开发商签订了合同，约定余款 500000 元作 20 年银行贷款。

因吴某刚刚毕业参加工作不久没有积蓄，房屋首付款大部分由其父母支付，而每月三四千元的月供也多数由其父母交纳，2007 年答辩人父母又将贷款提前一次性还清，故此，涉案房屋系答辩人家庭为单位申请并共同出资购买的经济适用房，且大部分购房款为吴某刚父母支付，并非夫妻共同财产。

  涉案房屋已经原被告商量后处分给林某君，且已办理过户手续，其所有权人应当是林某君。因涉案房屋系答辩人包括父母在内的家庭成员身份申请且共同出资购买，系家庭共同财产，后在原告急于离婚时二人均同意将自己的份额赠与答辩人的母亲林某君，且在 2011 年原告亦知情的情况下完成过户手续，该房屋所有权人即为林某君。基于前述实际情况，2009 年 6 月 18 日答辩人与原告在《离婚协议书》中明确约定双方婚后无共同财产。离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产达成协议的，对男女双方均有法律约束力……。

离婚协议中的约定是双方对婚姻关系存续期间共同财产的处理，合法有效。对离婚双方均具有约束力，不存在原告所述未进行处理的问题。现原告以 2009 年 6 月 18 日与答辩人在民政部门办理离婚登记后又以有未分割的共同财产为由提起诉讼要求分割该财产于法无据。根据规定，“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或撤销财产分割协议的，人民法院应当受理”，显然原告起诉已过诉讼时效，更何况双方订立离婚协议时均属自愿，故依法应驳回原告的诉讼请求。

  2017 年 9 月 20 日离婚协议对涉案房屋进行分割的条款无效。涉案房屋因原被告处分了各自份额给林某君并办理了物权变更手续，所有权人为林某君，且在该 2017 年 9 月 20 日签订的《离婚协议书》中明确记载了，原告亦已知晓该房产已实际办理到林某君名下，根本不存在原告不知道的可能性。基于上述理由，原被告在 2017 年 9 月 20 日《离婚协议书》中对涉案房屋进行处置的条款因对案外人林某君的财产进行处置，该条款应属无效条款。

事实上，因为考虑到答辩人共同申请并出资购买此房且贡献较大，原被告二人均表示将自己的份额赠与答辩人的母亲林某君所有，各自使用的车辆归各自所有，故而在离婚协议中即表明无夫妻共同财产。办理离婚手续后，在 2011 年满足经改商政策的情况下，原被告二人找到了中介公司，将房屋过户至林某君名下，完成了赠与行为，因此原告在起诉中所述事后发现涉案房屋转移至林某君名下与事实不符，实际上办理房屋所有权人变更手续是原告是知晓的。

2. 林某君答辩意见

林某君向本院答辩称，不同意原告的各项诉讼请求，请法院依法查明事实后予以驳回，具体理由如下：

  涉案房屋系家庭共有财产。答辩人原系教师，于 1995 年退休。涉案房屋是以儿子吴某刚名义申请的经济适用住房，申请时因为政策上对退休教师家庭住房困难的情况给予了优先考虑。申请下来房后的定金 35000 元是答辩人与老伴交的，后来的首付款也是我们给凑的。答辩人虽然退休，但是被学校返聘回去讲课，所以收入方面还是比较稳定的，也有一些积蓄。我们也帮助还贷款，所以我们家人一直都认为这房是家庭共有的。

  因吴某刚与原告商量后将自己的份额处分给答辩人，答辩人亦同意，才办理了过户手续，现该房屋应属答辩人所有。因吴某刚两口子商量好了将各自对涉案房屋的份额赠与答辩人，基于我们老两口共同参与申请且共同出资，答辩人也同意接受赠与，后在 2011 年听说满足经改商条件时才共同办理过户至答辩人名下的手续，当时的中介公司也是吴某刚两口子给找的，原告现在起诉却说不知情是错误的。故涉案房屋系答辩人所有是合理合法的。

 三、法院查明事实

1. 家庭与房屋关系

林某君系吴某刚之母。钱某娟与吴某刚原系夫妻关系，二人于 1998 年 5 月 15 日登记结婚。2003 年吴某刚申请购买经济适用房并通过审批，吴某刚（买受人）与北京盛达房地产开发有限公司（出卖人）签订了房屋买卖合同，约定买受人所购房屋位于北京市大兴区 B 室（以下简称“涉案房屋”），实际履行情况为涉案房屋建筑面积为 225 平方米，总房价为 630000 元。2004 年涉案房屋取得产权证书，登记在吴某刚名下。

关于涉案房屋的购买和出资情况，吴某刚和林某君主张申请购买该房屋时，系以家庭为单位申请，家庭成员包括钱某娟、吴某刚及林某君夫妇，大部分房款由林某君夫妇出资，并提交了吴某刚父亲吴某辉手写的记账单和银行账户信息，但账户信息中并无与支付涉案房屋购房款相关的转账或取款记录。钱某娟主张其收入较高，完全不需要吴某刚的父母出资，不认可吴某刚父母对涉案房屋有出资。

2. 离婚与复婚及房屋过户情况

2009 年 6 月 18 日，钱某娟与吴某刚协议离婚并签订《离婚协议书》，写明“……二、双方婚后无共同财产；三、双方婚后无共同债权债务”。2011 年 3 月 15 日，吴某刚通过买卖的形式将涉案房屋所有权转移登记至林某君名下，关于过户的行为，吴某刚和林某君均主张不存在真实的房屋买卖合同关系，并主张吴某刚与钱某娟均将自己的份额赠与林某君，是为了过户签订的合同，是完成赠与的一个步骤。钱某娟主张是在其不知情的情况下，吴某刚擅自将房屋过户给林某君。

2013 年 5 月，钱某娟与吴某刚复婚，2017 年 9 月 20 日协议离婚并签订《离婚协议书》，就夫妻共同财产的处理约定“双方婚内共同购买房产之任何处置（包括但不限于出租、出售、抵押）的损益由双方平摊”。

 四、裁判结果

一、确认大兴区 B 室为钱某娟和吴某刚共同共有；

二、吴某刚、林某君于本判决生效之日起七日内将大兴区 B 室恢复登记至吴某刚名下。

 五、律师案件分析

1. 核心争议焦点剖析

本案核心争议焦点主要有两个：一是涉案房屋究竟是家庭共同财产还是吴某刚与钱某娟的夫妻共同财产；二是是否能够认定吴某刚与钱某娟将自己的房屋份额赠与给林某君。这两个焦点问题相互关联，直接决定了涉案房屋的所有权归属以及相关登记恢复请求能否得到支持。

2. 房屋产权归属判断依据

  购房申请与出资证据分析：从购房申请的角度来看，购买涉案房屋时填写的登记表与审批表中的申请人和买方均为吴某刚一人，并未体现其他家庭成员的申请信息。吴某刚与林某君虽主张林某君夫妇作为家庭成员共同申请购买涉案房屋，但无任何证据能够证实这一点。在房屋出资方面，吴某刚与林某君提交的记账单为吴某刚父亲吴某辉自行书写，银行账户信息也无与购房款相关的转账及取款记录，这种证据的证明力较弱，无法形成完整的证据链条来证明其父母对涉案房屋有出资。在法律上，对于房屋产权归属的认定，购房申请和出资情况是关键因素，在缺乏有力证据支持的情况下，难以认定涉案房屋为家庭共同财产，而应依据登记情况和婚姻关系存续期间的一般原则，倾向于认定为夫妻共同财产。

  婚姻关系与房屋登记的影响：吴某刚在其与钱某娟的婚姻关系存续期间购买了涉案房屋，并登记在吴某刚名下。在没有相反证据足以推翻的情况下，根据婚姻关系存续期间财产取得的相关法律规定，该房屋应为二人的夫妻共同财产。房屋登记具有公示效力，虽然登记并不绝对等同于所有权归属，但在本案中，结合缺乏家庭共同申请和出资证据的情况，房屋登记在吴某刚名下进一步支持了其为夫妻共同财产的认定，这体现了法律在处理房屋产权归属时，综合考虑多种因素，在证据不足时遵循一般的婚姻财产认定规则，以维护财产关系的稳定性和可预测性。

3. 赠与份额认定分析

  离婚协议约定的解读：吴某刚与钱某娟 2009 年 6 月 18 日离婚时，《离婚协议书》中约定“双方婚后无共同财产”。吴某刚与林某君主张吴某刚与钱某娟将自己的财产份额赠与给了林某君，故而有此约定，并主张涉案房屋不属于未经处理的漏分财产，钱某娟对此不予认可，主张涉案房屋在该离婚协议中未处理。从该约定的内容本身来看，并不能直接得出双方均同意将自己的份额赠与给林某君的结论，且现并无任何证据证明钱某娟同意将自己对涉案房屋享有的财产份额赠与给林某君，该约定与实际情况不符，存在多种可能的解释，不能仅凭此约定就认定赠与行为的存在。

  复婚与后续离婚协议的印证：签订 2009 年离婚协议书时钱某娟已经怀孕，首次离婚后，吴某刚与钱某娟仍然在一起生活并生育第二个孩子。2017 年 9 月 20 日，吴某刚与钱某娟第二次离婚时签订的《离婚协议书》约定了“双方婚内共同购买房产之任何处置（包括但不限于出租、出售、抵押）的损益由双方平摊”，该条款说明直至 2017 年 9 月 20 日，吴某刚与钱某娟仍然认为涉案房屋系二人的夫妻共同财产，钱某娟并无将自己的份额处分给吴某刚或林某君的意思表示。从复婚到第二次离婚协议的签订，整个过程反映出钱某娟对涉案房屋所有权的认知和态度，进一步否定了之前存在赠与份额给林某君的可能性，在法律上强调了当事人意思表示的连贯性和一致性在财产纠纷处理中的重要性，避免仅凭一方的片面主张就改变财产的归属认定。

4. 善意取得与侵权分析

  善意取得的否定：林某君作为吴某刚的母亲，在明知涉案房屋及吴某刚和钱某娟婚姻状况的情形下，未支付对价将该房屋转移登记至自己名下，不能认定其为善意相对人。在法律上，善意取得制度要求受让人在取得财产时是善意的、支付了合理对价且完成了法定的公示程序。林某君的行为不符合善意取得的构成要件，所以不能依据善意取得制度来维护其对涉案房屋的所有权主张，这体现了善意取得制度在保护财产交易安全的同时，也注重对原所有权人权益的保护，防止恶意串通或非善意的财产转移行为。

  侵权行为的认定：吴某刚与钱某娟在首次离婚后，未对涉案房屋进行分割，涉案房屋仍为二人共有的状态。在无证据能够证明另有约定的情况下，吴某刚未经钱某娟同意，擅自将涉案房屋过户给其母林某君，侵害了钱某娟对涉案房屋的权利，钱某娟有权追回。根据法律规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。吴某刚的行为违反了这一规定，构成对钱某娟共有权的侵犯，钱某娟要求确认涉案房屋为其与吴某刚共有及恢复涉案房屋登记的请求具有法律依据，法院予以支持。

5. 诉讼时效问题分析

吴某刚提出已过诉讼时效的主张，本案不属于“对财产分割问题反悔，请求变更或撤销财产分割协议的情形”。钱某娟的诉讼请求是基于确认房屋共有权和追回被侵权的财产份额，并非对之前离婚协议财产分割条款的反悔，所以吴某刚的该项主张不能成立。这体现了诉讼时效制度在不同类型财产纠纷案件中的适用范围界定，确保当事人在符合法律规定的情形下能够依法主张自己的权利，不受不合理的诉讼时效抗辩的限制。

 六、案件启示

1. 婚姻财产证据管理的重要性

在婚姻关系中，对于房产等重大财产的购买、出资等相关证据，夫妻双方都应妥善保管。无论是购房合同、付款凭证、家庭内部关于财产出资的书面约定或沟通记录等，都可能在日后的财产纠纷中起到关键作用。如本案中，对于钱某娟来说，虽然最终胜诉，但如果在前期能更主动地收集和整理一些关于自己对房屋贡献或不知情吴某刚过户行为的证据，在诉讼过程中可能会更加顺利，减少不必要的争议和风险。这提醒夫妻双方在婚姻存续期间要有意识地管理好财产相关证据，以便在可能出现的纠纷中能够有力地维护自己的权益。

2. 离婚协议条款的严谨性与审慎性

离婚协议是处理夫妻财产分割等重要事项的法律文件，其条款的表述应严谨、准确且符合实际情况。在本案中，2009 年的离婚协议中“双方婚后无共同财产”的约定因与实际情况不符且存在多种解释可能性，导致后续争议。夫妻双方在签订离婚协议时，应全面梳理夫妻共同财产，对于财产的归属、分割方式等条款要进行详细且明确的约定，避免模糊不清或与事实相悖的表述。同时，对于可能涉及的赠与等特殊财产处置行为，要有明确的书面说明和双方的签字确认，以防止日后一方以离婚协议条款为由进行不利于另一方的主张，保障双方在离婚财产处理中的合法权益得到准确且有效的约定和保护。

3. 房产登记与共有权保护意识

房产登记虽然具有公示效力，但并不绝对等同于所有权的最终归属。在涉及夫妻共同房产时，非登记方同样享有共有权，且这种共有权应得到尊重和保护。如钱某娟在本案中，虽然房屋登记在吴某刚名下，但她基于婚姻关系存续期间的购房事实仍享有共有权。这提示夫妻双方在婚姻关系中要清楚认识到房产登记与实际共有权的关系，对于共有房产的处置，如过户、抵押等行为，必须经过全体共有人同意，否则可能构成侵权行为。在发现共有房产被擅自处分时，共有权人应及时依据法律规定主张自己的权利，通过法律途径维护自己对共有房产的合法权益，避免因他人的擅自行为导致自己的财产权益受损。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！