(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与诉求呈现

本起纠纷聚焦于北京市通州区小产权房的买卖交易。原告孙鹏向法院提出诉讼请求，其一为判决解除其与赵杰于 2013 年签订的《协议书》；其二是要求被告李鑫、赵蕊、赵丽在赵杰的遗产范围内返还购房款 370,000 元；其三请求被告在赵杰的遗产范围内支付违约金 100,000 元，合计 470,000 元。其诉求背景是，原告孙鹏与赵杰均系北京市通州区 F 村村民，被告李鑫为赵杰之妻，赵蕊、赵丽为其女儿。2012 年该村进行旧村改造，赵杰一家可依政策分得数套小产权楼房。2013 年 9 月 28 日，赵杰代表全家与孙鹏签订《协议书》，约定将一套两居楼房作价 370,000 元卖给孙鹏，并在村委会分楼房时过户到孙鹏名下，若两年内不能兑现则在本村为孙鹏买两居楼房一套。孙鹏于次日通过女儿孙涵账户向赵杰转账 370,000 元，但直至赵杰 2021 年 8 月去世，协议仍未履行，且该村已无在建楼房，孙鹏认为合同目的无法实现，故诉至法院要求赵杰的继承人承担相应责任。

被告赵蕊、赵丽、李鑫共同辩称对房屋买卖之事不知情，称是原告与赵杰私下交易，直至原告起诉才知晓，请求驳回原告的诉讼请求，试图以此为由摆脱在该房屋买卖纠纷中的责任，维护自身权益不受原告诉求的影响。

二、当事人主张及依据详析

（一）原告孙鹏诉称

孙鹏依据与赵杰签订的《协议书》提出诉求。从合同履行角度看，他已按照协议约定支付了 370,000 元购房款，但赵杰及其家人在长达数年的时间内未能履行交付房屋或按约定在本村另购房屋的义务，且由于村里已无在建楼房，合同继续履行已无可能，符合法定的合同解除情形，故而请求解除协议并要求返还购房款。同时，基于协议中关于违约方需按原价三倍补偿的约定，虽考虑到赵杰已去世等情况，仍要求其继承人在遗产范围内支付违约金 100,000 元，旨在通过法律途径维护自己在房屋买卖交易中的合法权益，弥补因合同未履行而遭受的经济损失，保障自身基于合同所应享有的财产权益得到合理救济。

（二）被告赵蕊、赵丽、李鑫辩称

被告方以对房屋买卖不知情且为原告与赵杰私下交易为由进行抗辩。其依据是自身在交易过程中未参与且未被告知，试图从合同相对性及交易知情度方面否定自身在该纠纷中的责任。然而，在家庭财产交易且涉及遗产继承的情境下，即使被告方当时不知情，若协议有效且存在未履行的义务，作为赵杰的继承人，在继承遗产范围内仍可能承担相应责任。被告的抗辩理由虽有一定的情理基础，但在法律认定上需综合考量合同效力、遗产继承规则等多方面因素，不能仅凭不知情就完全免除责任，需进一步依据法律规定和证据进行判断。

三、法院查明关键事实梳理

1. 家庭关系与房屋交易背景：法院查明赵杰与李鑫系夫妻关系，育有赵蕊、赵丽。赵杰于 2021 年 8 月死亡注销户口。2013 年 9 月 28 日，赵杰与孙鹏签订《协议书》，明确约定了房屋买卖的价格、交付方式及违约条款等内容，该协议反映了双方当时的交易意向与约定细节，是判断双方权利义务关系的关键依据。次日，孙鹏通过女儿账户向赵杰转款 370,000 元，完成了协议约定的付款义务，从资金流向角度证实了交易的部分履行情况。但因房屋未建成，赵杰未履行交付房屋的义务，这一未履行事实成为引发纠纷的核心原因，法院需要依据法律规定判断这种未履行情况在合同效力认定及责任承担方面的影响。

2. 房屋性质与协议效力关联：诉争房屋系小产权房屋性质，其系未经合法审批手续在农村集体土地上建设的房屋。这一房屋性质特点在法律上具有重要意义，因为根据相关法律规定，小产权房屋的买卖可能因违反法律强制性规定而导致合同无效。法院对房屋性质的查明为判断赵杰与孙鹏签订的《协议书》效力提供了关键前提，决定了整个案件的走向与各方责任的最终认定，是处理该纠纷的核心法律事实依据。

四、案件深度剖析与法律解读

（一）法律依据与小产权房买卖规则核心

依据我国相关法律规定，农村集体土地上建设的小产权房未经合法审批手续，其买卖行为违反法律强制性规定。对于违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。同时，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。在遗产继承方面，被继承人的债务应当在其遗产范围内由继承人承担清偿责任。这些法律规定构成了本案判断合同效力、处理财产返还及确定继承人责任的基本准则框架，法院需依据此规定并结合案件具体事实，作出公正裁决。

（二）本案纠纷的法律分析

1. 《协议书》效力认定：赵杰与孙鹏签订的《协议书》涉及小产权房屋买卖。由于小产权房屋系未经合法审批手续在农村集体土地上建设之房屋，违反法律强制性规定，根据法律规定，该《协议书》应属无效。这一认定基于法律对小产权房买卖的严格限制，旨在维护农村集体土地管理秩序以及法律规定的严肃性，避免因非法的小产权房交易导致土地资源无序利用与市场交易混乱，即使双方在签订协议时有真实的交易意愿，但因违反法律强制性规定而不能使其协议产生法律效力。

2. 财产返还与继承人责任确定：因《协议书》无效，赵杰依据该协议取得的 370,000 元购房款应当返还给孙鹏。但由于赵杰已经死亡，根据遗产继承法律规定，其继承人在继承遗产范围内承担被继承人的债务清偿责任。因此，被告李鑫、赵蕊、赵丽应在继承赵杰遗产范围内向原告孙鹏返还购房款 370,000 元。这一责任确定既遵循了合同无效后的财产返还原则，又体现了遗产继承与债务清偿的关联性，确保在被继承人因无效合同取得财产且未返还时，债权人的权益能够通过继承人在遗产范围内得到一定程度的救济，平衡了各方利益关系，维护了法律秩序的公平公正。

3. 违约金请求的法律评判：原告孙鹏要求被告在继承遗产范围内支付违约金 100,000 元，由于《协议书》已被认定为违反法律规定而无效合同，无效合同自始没有法律约束力，其中关于违约金的约定也不具有法律效力。所以，原告要求支付违约金的请求未有法律依据，法院不予支持。这一评判体现了法律对无效合同法律后果的严格规定，强调了合同效力对合同条款约束力的决定性作用，避免因无效合同中的约定而导致不合法的利益诉求得到支持，维护了法律规定在合同纠纷处理中的一致性与权威性。

五、裁判结果与法律启示

法院最终判决确认孙鹏与赵杰签订的《协议书》无效；被告李鑫、被告赵蕊、被告赵丽于本判决生效之日起 15 日内在继承赵杰遗产范围内向原告孙鹏返还购房款 370,000 元；驳回原告孙鹏的其它诉讼请求。

此案例为小产权房买卖纠纷案件提供了多方面的重要启示。首先，在房屋交易过程中，买卖双方应充分了解房屋性质，对于小产权房等存在法律风险的房屋类型，应谨慎交易，避免因违反法律规定导致合同无效而遭受经济损失。其次，对于继承人而言，在处理被继承人遗产时，应知晓被继承人可能存在的债务情况，对于因无效合同等原因产生的债务，在继承遗产范围内可能承担清偿责任，应提前做好风险评估与应对准备。再者，法院在处理此类纠纷时，会严格依据法律规定，综合考量房屋性质、合同效力、交易履行情况以及遗产继承等多方面因素，以确保裁判结果既符合法律规定，又能在最大程度上实现公平正义与各方权益的平衡保护，这也提醒当事人在处理房屋交易及遗产继承事务时，应秉持诚实信用原则，依法依规行事，避免因法律意识淡薄而陷入纠纷困境或承担不必要的法律责任。

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