咨询热线:13426037149
律师咨询电话:13683504317

为您解决房产法律咨询问题

专业房产律师累计已帮助 1000W+ 个用户

《房产买卖风险凸显:借名经济适用房过户遇阻,价值分割诉讼之路》

2024-12-03 19:25:11 0 创始人

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人诉求

 

 (一)原告赵斌诉求

1. 请求解除与钱玲之间就北京市昌平区 A 号房屋的借名买房合同。

2. 判令钱玲和孙辉退还购房资金共计 620,167.53 元。

3. 判令钱玲和孙辉赔偿房屋增值损失 6,881,448 元。

4. 判令钱玲和孙辉按照每月 10,000 元的标准承担 2019 8 19 日至 2022 9 29 日期间的房屋占有使用费 378,996.21 元。

 

 (二)事实依据阐述

赵斌因无北京市昌平区户口无法直接购房,与钱玲、孙辉夫妇(孙辉与赵斌系亲戚关系)口头商议借名买房事宜。2002 5 月,赵斌以钱玲名义购买了昌平区 A 号房屋,支付了首付款、按揭贷款、土地出让金等全部费用,并于 2003 年初入住装修后的房屋。然而,2018 年孙辉分配到经济适用房,因政策要求需退还原单位开具《腾退证明》,二被告为获取部队配售经济适用房物权,在未告知赵斌的情况下,向北京市住房保障办公室申请回购涉案房屋。2019 7 26 日,北京 G 公司与钱玲签订回购合同,回购价格 631,601 元,远低于当时市场价格约 600 万元,房屋随后登记在 G 公司名下。赵斌此前曾就房屋腾退及合同无效等问题进行诉讼,相关判决认定钱玲申请回购系恶意损害赵斌权益。现借名买房合同已无法继续履行,赵斌遂提起本次诉讼要求解除合同并索赔。

 

 二、被告答辩观点剖析

 

 (一)钱玲、孙辉辩称

1. 孙辉与赵斌不存在借名买房合同关系,依据此前判决,赵斌诉请孙辉承担责任无依据。

2. 关于解除合同,虽认为与赵斌未形成借名买房合意,但因生效判决已确认存在合同关系,对赵斌解除合同的请求不反对。

3. 对于赵斌诉求的损失:

    - 回购是执行部队命令纠正借名买房错误,且回购价款是按规定计算,自己无获利。

    - 赵斌诉求的损失无依据,其未取得在京购房资格,不享有房屋物权,且房屋被回购后其一直占用,权益未受损。

4. 赵斌同意腾退房屋,其提交的情况说明表明其愿意配合解决问题并承担后果,现无权要求赔偿。

5. 赵斌存在过错:

    - 借名买房规避政策,应担法律风险。

    - 长达 17 年不过户,若有过户条件而不过户影响被告分配房屋,若无购房资格则其行为损害被告权益。

    - 知晓房屋将被腾退未阻止,且 G 公司回购时房屋无人居住,若有人居住可阻止回购。

6. 被告无过错,借名买房法律效力规定普通公民难以知晓,且经济适用房政策初衷被赵斌违背,若支持赵斌诉求将导致双方利益失衡并损害公序良俗。

 

 三、法院查明事实梳理

 

 (一)购房及相关手续办理

1. 2002 5 月,钱玲与北京 T 公司签订房屋买卖合同购买 A 号房屋,同日与银行签订《个人住房按揭合同》贷款 37 万元,购房款全部由赵斌支付,贷款也由其偿还。

2. 房屋于 2006 年登记在钱玲名下,原房屋买卖合同、贷款合同、税费发票等原件均在赵斌处,赵斌收房后入住并装修。

 

 (二)孙辉出具的说明及回购过程

1. 2018 5 1 日和 6 11 日,孙辉分别出具说明,承认赵斌借钱玲身份证购房影响其领取经济适用房钥匙,提及房屋购买、使用费用由赵斌承担,请求组织解决问题。

2. 后钱玲向市住保办申请回购,市住保办授权 G 公司实施回购。2019 7 26 日,钱玲与 G 公司签订回购合同,售价 631,601 元,8 30 G 公司支付购房款,8 21 日房屋交接验收合格,9 3 日孙辉交付钥匙,8 15 日房屋登记在 G 公司名下。

 

 (三)相关诉讼情况

1. 2020 8 月,赵斌起诉要求确认借名买房合同有效并过户,法院认定赵斌与钱玲合同有效,与孙辉无合同关系,因房屋已登记在 G 公司名下驳回过户请求。

2. 2020 9 月,G 公司起诉赵斌腾退房屋并支付占有使用费,法院判决赵斌腾退并支付自 2019 8 19 日起的占有使用费。

3. 2020 12 月,赵斌起诉要求确认钱玲与 G 公司的回购合同无效,法院一审驳回,二审维持原判。

 

 (四)其他事实

1. 赵斌为购房支付资金共计 620,167.53 元。

2. 案件审理中对房屋 2022 年市场价值鉴定为 6,881,448 元,未考虑经济适用房上市交易需补交土地出让金的情况。

3. 钱玲曾于 2017 年以涉案房屋抵押办理 260 万元贷款后还清。

4. 赵斌称 2022 9 29 日交付房屋,被告认可占有使用费计算至该日,但认为应由赵斌自行承担。

5. 法院于 2022 x x 日向钱玲送达起诉状副本。

 

 四、法院裁判结果解读

 

 (一)裁判结果

1. 确认赵斌与钱玲之间的借名买房合同解除。

2. 钱玲于判决生效之日起三十日内向赵斌赔偿因购买房屋支出的 310,173.77 元。

3. 钱玲于判决生效之日起三十日内向赵斌赔偿房屋增值损失 2,786,567.84 元。

 

 (二)法律依据与分析

1. 合同关系认定与相对性原则:赵斌与钱玲的借名买房合同已被生效判决认定合法有效。基于合同相对性,赵斌对孙辉的诉讼请求无依据,合同的履行、解除及赔偿问题限于赵斌与钱玲之间。

2. 合同解除的认定:因钱玲申请回购房屋致合同无法履行,赵斌有权解除合同。法院送达起诉状副本之日即 2022 x x 日合同解除,符合相关法律规定中以提起诉讼方式主张解除合同的情形认定。

3. 损失赔偿责任认定与比例划分:

    - 钱玲行为构成违约,应赔偿赵斌损失。但综合多方面因素,法院酌情认定钱玲承担 50%责任。一是双方曾协商处理房屋,钱玲为保留军队经济适用房机会申请回购与赵斌损失有因果关系;二是双方借名买房行为违背经济适用房制度初衷,均有过错;三是赵斌未证明要求过户遭拒,在未办理过户上有一定过错;四是双方均基于房屋获得利益,赵斌获取居住利益,钱玲获取抵押使用利益。

4. 具体赔偿金额计算依据:

    - 对于购房支出赔偿,赵斌支付的首付款、还贷本金及利息、税费等费用认定为合理支出,钱玲按 50%比例返还相应金额,共计 310,173.77 元。

    - 对于房屋增值损失赔偿,以 2022 年评估价值扣除应补交的 10%土地收益作为房屋市场价值,再减去购房成本得到增值损失为 5,573,135.67 元,钱玲按 50%比例赔偿 2,786,567.84 元。

5. 房屋占有使用费不予支持的依据:房屋所有权转移至 G 公司后,赵斌继续使用房屋的占有使用费不属于钱玲违约造成的合理损失,故不予支持。

 

 五、律师总结与启示

 

 (一)借名买房风险警示

1. 政策风险:借名购买经济适用房等政策性住房,本身就处于政策灰色地带,易因政策变动或相关规定要求导致合同无法履行,如本案中因孙辉分配经济适用房引发的回购事件。

2. 合同履行风险:借名买房过程中,即使有口头或书面约定,在房屋过户前,实际权利人的权益始终面临不确定性。如本案中赵斌虽支付全部费用并居住多年,但因未及时过户,面临房屋被回购的风险。

3. 信用风险:名义购房人可能因自身利益需求,如本案中的钱玲为获取军队经济适用房,违背借名约定,损害实际购房人权益,且实际购房人难以完全防范这种风险。

 

 (二)合同签订与证据留存的重要性

1. 书面合同:借名买房务必签订详细的书面合同,明确双方权利义务,包括房屋产权归属、过户条件与时间、费用承担、违约责任等,避免口头约定的不确定性和举证困难。

2. 证据留存:在购房过程中,实际购房人要妥善留存所有与购房相关的证据,如付款凭证、合同原件、装修票据、居住证明等,这些证据在纠纷发生时对于证明实际购房关系和权益至关重要。

 

 (三)风险应对与纠纷解决思路

1. 风险评估与预防:在决定借名买房前,双方都应充分评估可能面临的风险,尤其是政策风险和信用风险,必要时咨询专业律师,制定风险应对方案,如约定高额违约金以约束违约行为。

2. 纠纷解决:一旦发生纠纷,应依据相关法律法规和合同约定,通过协商、调解、诉讼等合法途径解决。在诉讼过程中,要充分运用已留存的证据,准确把握法律关系。

每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!

声明:该作品系结合法律法规、政府官网相关知识整合,遵守本站规章制度发布。如果涉及商誉、版权等相关问题,请通过投诉通道提交相关权属信息,我们将第一时间核准并按照法律的相关规定及时进行删除处理。【投诉通道】

延伸阅读

律师推荐