(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案例背景
本案例围绕北京市通州区 a 号房屋(以下简称“a 室”)的归属产生争议。陈父与陈母共育有五女,分别是陈某兰、陈某霞、陈某洁、陈某芝、陈某莉。陈母于 2006 年 12 月 6 日去世,陈父在 2021 年 1 月 20 日离世。a 室的来源与一系列协议和家庭安排相关,涉及到周某江与陈父之间复杂的约定。
二、原告诉讼请求与理由
(一)周某江诉请
周某江向法院提出诉讼请求,一是确认 a 室归其所有,二是要求五被告协助办理 a 室的过户手续。其依据是在 2011 年 3 月与陈父达成协议,由他支付购房款购买涉案房屋,且房屋归他所有。此外,2013 年陈父还到律所见证代书遗赠,表明在去世后将涉案房屋遗赠与周某江。
三、被告答辩意见
陈某兰、陈某霞、陈某洁、陈某芝、陈某莉共同辩称,不同意原告的诉讼请求。她们认为 a 室是由崇文区一号房屋拆迁所得,而一号房屋是陈父与陈母在 2003 年购买的夫妻共同财产,所以 a 室也是夫妻共同财产。陈父 2013 年的遗赠处分了夫妻共同财产,应属无效。并且,她们质疑周某江支付购房款的说法,认为 a 室购房款是用一号院房屋拆迁款支付的,因为当时拆迁款 47 万多,足以支付 43 万的购房款。她们强调无论周某江以借名买房还是遗赠纠纷起诉,答辩意见不变。
四、法院查明事实
1. 家庭关系:陈父与陈母系夫妻,育有五女,陈母于 2006 年去世,陈父于 2021 年去世。
2. 相关协议:
- 2002 年 6 月 4 日,周某凤(赠与人)、陈父(受赠人)、周某江(受益人)签订《房屋赠与协议》,约定周某凤将崇文区一号院 2 幢北房靠东南角的一间赠与陈父,若遇拆迁,受益人归周某江,陈父同意接受并在五年后将产权过户给周某江,周某江需配合办理过户手续。
- 2011 年 3 月 22 日,陈父(甲方)与周某江(乙方)签订《协议书》,明确甲方放弃购买以其名义申请到的二居室,转让给乙方购买,乙方承担 430132 元购房款,因政策原因五年内无法过户,待符合政策时甲方配合乙方办理过户手续等内容。
3. 房屋买卖与产权登记:2011 年 8 月 17 日,陈父与北京 R 公司签订《北京市商品房现房买卖合同》购买 a 室,购房款 432427 元。2012 年 8 月 20 日,a 室房屋所有权证书下发,登记在陈父名下,房屋性质为限价商品住房。房屋交付后由周某江居住使用至今,相关合同、房屋所有权证、交费票据等均由周某江保存。
4. 遗赠情况:2013 年 4 月 16 日,陈父在律师见证下签署《遗赠》,表明 a 室全部房款由周某江支付,在自己去世后将该房屋给周某江一人所有。在审理过程中,周某江经法院释明,选择借名买房合同关系主张权利,不再依据《遗赠》,并申请变更案由为合同纠纷。
五、裁判结果
1. 判决被告陈某兰、陈某霞、陈某洁、陈某芝、陈某莉协助原告周某江将北京市通州区 a 号房屋变更登记至周某江名下,于判决生效之日起十五日内执行清。
2. 驳回原告周某江的其他诉讼请求。
六、案件分析
(一)借名买房合同关系的认定
1. 书面协议依据:从《房屋赠与协议》和《协议书》的内容来看,双方对借名买房以及后续过户条件进行了清晰的约定。《房屋赠与协议》为后续一系列关于房屋权益安排奠定了基础,而《协议书》则明确了在购买 a 室时双方的权利义务,包括购房款的承担、过户的时间和条件等。这些书面协议是认定借名买房合同关系的重要依据,表明双方存在借名买房的合意。
2. 其他事实佐证:陈父签署的《遗赠》虽体现的法律关系与借名买房不同,但其中所载基本事实与之前的协议并不冲突,进一步印证了 a 室购房款由周某江支付以及房屋实际权利人为周某江的事实。此外,周某江实际居住 a 室并保管房屋所有权证书及相关票据,这符合借名买房中实际购房人对房屋占有和控制的特征。综合这些因素,法院认定周某江与陈父之间成立关于 a 室的借名买房合同关系是合理的。
(二)被告抗辩意见的分析
被告辩称 a 室系拆迁安置房,陈父处分行为侵犯陈母财产权利。然而,现有证据表明原崇文区一号拆迁进行的是货币补偿,无法确定 a 室是依据人身属性进行安置的。并且,陈父多次表示购房款由周某江支付,这意味着即使 a 室与拆迁有关,其购房资金来源也并非如被告所主张的完全来自拆迁款。所以,被告的答辩意见缺乏足够证据支持,不能成为否定原告权利的有效抗辩。
(三)原告诉讼请求的判定
周某江要求确认 a 室归其所有的诉讼请求未得到法院支持,原因是本案是依据合同行使债权请求权,而非直接的物权确认之诉。在借名买房合同关系中,虽然周某江实际支付购房款并占有使用房屋,但在房屋未完成过户登记之前,其仅享有基于合同产生的债权,而非完整的物权。而要求五被告协助办理过户手续的请求得到支持,是因为陈父已去世,其继承人有义务继续履行合同约定的过户义务,这符合合同的相对性和继承的法律规定,保障了周某江基于借名买房合同应得的权益。
综上所述,在处理类似借名买房纠纷时,法院会综合考量书面协议、资金支付、房屋占有使用等多方面因素来认定合同关系是否成立,同时会对被告的抗辩意见进行严格审查,依据相关法律规定对原告的诉讼请求作出合理判定,以确保当事人的合法权益得到公正的维护。
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