(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与当事人诉求

1. 原告诉讼请求

林某丽、陈某峰、陈某强向本院提出诉讼请求：

    - 确认原告与被告之间的借名买房合同关系合法有效；

    - 判决北京市海淀区二号房屋（以下简称二号房屋）归原告共同所有；

    - 判决被告协助将二号房屋过户至原告名下；

    - 诉讼费由被告承担。

2. 事实和理由

2006 年初，陈某明（林某丽之配偶，陈某峰、陈某强之父）欲购买二号房屋，因自身特殊情况不便将房屋登记于其名下，与好友孙某涛（赵某兰之配偶，宋某阳、宋某宇、宋某悦之父）协商后，双方就将陈某明出资购买的二号房屋登记在孙某涛名下，由孙某涛代陈某明持有房屋达成一致。

房屋交付后，陈某明委托孙某涛将房屋出租，租金用于偿还房屋贷款及支付物业管理费等。2012 年 10 月，孙某涛去世，二号房屋由宋某阳继续出租以偿还贷款。孙某涛去世后，陈某明及其家人一直催促被告办理过户手续，被告虽表示可配合但却拖延。2020 年 8 月 10 日，陈某明去世，原告要求被告办理过户，被告仍拖延并索要巨额钱财。从购房背景、出资、原件持有、实际占有等情况看，陈某明是实际购房人和所有权人，孙某涛是名义购房人，二者系借名买房关系，故诉至法院。

3. 被告辩称

赵某兰、宋某阳、宋某宇、宋某悦辩称，双方不存在借名买房合同关系，无书面或口头约定，2006 年北京未限购，无借名购房必要。孙某涛 2012 年去世，陈某明 2020 年去世，期间陈某明未主张借名买房，其去世后继承人才提出。

孙某涛当时同时购买了 M 号和二号两套房屋，首付均由孙某涛支付，贷款也在其名下并由其偿还，去世后由宋某阳偿还。根据北京高院规定，原被告间无合同关系，原告未出资且未占有使用管理房屋，故不同意原告诉求，请求驳回。

 二、法院查明事实

1. 家庭关系情况

陈某明与林某丽系夫妻关系，生育二子陈某峰、陈某强。孙某涛与赵某兰系夫妻关系，生育子女宋某阳、宋某宇、宋某悦。陈某明与孙某涛系朋友关系。孙某涛于 2012 年 10 月 15 日死亡。陈某明于 2020 年 8 月 10 日死亡。

2. 证据及质证情况

    - 原告证据及被告质证：

        - 孙某涛与某银行、北京 U 公司（以下简称 U 公司）于 2006 年 8 月 8 日签订的《个人住房抵押借款合同》、U 公司开具的房款发票、印花税收据、P 公司房屋保险保险单副本、U 公司的《入住通知书》、U 公司就公维基金、契税、测绘费开具的收据，原告用以证明房屋重要文件由其保管。被告质证称真实性认可，原件是被告主动给原告的，因陈某明是地方领导，孙某涛是商人，关系好，孙某涛去世后，2016 年左右陈某明称房子是孙某涛送他的，被告因生意原因得罪不起就给了这些无关紧要材料，抵押在银行的未给。

        - 陈某强与宋某悦的微信聊天记录、陈某强与宋某阳的微信聊天记录、陈某强与宋某阳的通话录音，证明被告认可二号房屋由陈某明购买归其所有，陈某明委托宋某阳出租，租金用于还贷，被告应办理过户。被告质证称真实性认可，但不认可证明目的，微信聊天记录无法体现同意过户，也看不出陈某明购买及委托还贷，反而显示被告不愿过户，陈某强还威胁被告。

        - 陈某强与案外人李某超、李某湘、张某平的谈话及通话录音，证明这些参与借名买房的第三人确认房屋归陈某明所有并协调过户。被告质证称无法核实案外人身份，对真实性与证明目的均不认可。

        - 林某丽、陈某峰与宋某悦、案外人李某超、任某杰的谈话录音、陈某强与李某超的通话录音，证明被告认可房屋归陈某明所有并同意过户。被告质证称真实性与证明目的均不认可，录音时法院已通知开庭，原告借调解让被告做陈述，不能作为不利证据。

    - 被告证据及原告质证：

        - M 号房屋、二号房屋商品房买卖合同、二号房屋所有权证、供暖费收据、保险费收据、物业费收据及发票，证明这些证据原件在原告处，孙某涛同时购买两套房屋。原告质证称真实性认可，关联性不认可，办理抵押时银行收了买卖合同原件，房屋登记在孙某涛名下正说明借名买房关系，M 号房屋与本案无关，宋某阳提到出租是陈某明要求，相关费用应由宋某阳支付，若被告自行购买无需陈某明委托出租。

        - M 号房屋的《个人住房抵押借款合同》及支付凭证、某银行向孙某涛发送《个人逾期贷款催收通知书》，证明两套房屋银行贷款还款账号均为孙某涛银行账号，由其偿还贷款，其去世后出现逾期还贷，被告出租房屋还贷。原告质证称对 M 号房屋的《个人住房抵押借款合同》及支付凭证真实性认可，认可账号是孙某涛的，对《个人逾期贷款催收通知书》不认可，因合同编号无法对应。

3. 房款支付及房屋状态情况

被告称两套房屋首付款由孙某涛让厂里会计转开发商账户，M 号房屋贷款 55 万元，二号房屋贷款 45 万元，两份抵押借款合同绑定孙某涛一张银行卡还贷，每月房贷约 8000 元。

原告称 2006 年陈某明多次以现金给孙某涛支付房款，贷款也是陈某明给钱由孙某涛代还。孙某涛去世后，房屋毛坯房，不在北京生活，让宋某阳出租偿还贷款，因毛坯不好出租就两套一起租，二号房屋租金用于还贷及物业费、供暖费，但无法提交转账或取款记录。

原告称宋某涛去世前房屋空置，去世后委托宋某阳出租。被告称宋某涛去世前两套房屋均空置，去世后因家人还不起房贷让宋某阳出租，租金还贷，不认可委托出租，且原告不知租金、还贷及剩余贷款情况。

 三、法院裁判结果

驳回林某丽、陈某峰、陈某强的全部诉讼请求。

 四、律师案件分析

1. 核心争议焦点剖析

本案核心争议焦点在于陈某明与孙某涛之间是否存在借名买房关系。这一关系的认定直接决定了二号房屋的所有权归属以及原告诉讼请求能否得到支持。判断借名买房关系是否成立，需综合多方面因素考量，包括是否有借名协议、实际出资情况、房屋实际控制使用情况以及是否符合借名买卖习惯等，其中实际出资是关键因素之一。

2. 借名买房关系认定的关键要素分析

    - 出资情况分析：在借名买房关系中，借名人履行出资义务是基本要件。本案中，林某丽、陈某峰、陈某强主张陈某明与孙某涛存在借名买房关系，但未能提供陈某明出资的有效证据。其称以现金形式交付房款给孙某涛却无法提供转账记录或取款记录等资金流转凭证，这使得其出资主张缺乏有力支撑。在缺乏确凿出资证据的情况下，难以认定陈某明履行了借名买房中的出资义务，无法满足借名买房关系成立的关键要素。

    - 微信及通话记录的证明力分析：虽然原告提供了宋某阳等在微信记录、通话记录中同意办理过户的内容，但同意办理过户本身仅是一种预期法律后果的表示，不能直接推断出陈某明与孙某涛之间必然存在借名买房关系。这些记录未能明确提及借名买房的核心约定，如出资来源、借名目的等关键内容，无法形成完整的借名买房关系证据链，仅以此作为借名买房关系成立的依据不充分。

3. 法院裁判逻辑与合理性探讨

法院的裁判逻辑严谨合理。首先，依据判断借名买房关系成立的法律要件和司法实践标准，重点审查原告的证据是否足以证明借名买房关系存在。由于原告未能提供陈某明出资的证据，且微信等记录不能有效证明借名关系，所以认定原告主张的借名买房关系证据不足。在无法确认借名买房关系成立的前提下，原告基于此提出的确认合同有效、房屋归其所有及过户等诉讼请求自然无法得到支持。这一裁判结果遵循了证据裁判原则，在没有充分证据证明借名买房关系的情况下，维护了房屋产权登记的公示效力和交易秩序的稳定性，为类似房屋所有权确认纠纷案件提供了清晰的裁判范例，提醒当事人在主张借名买房关系时，务必重视证据的收集与保存，尤其是出资证据的留存，以避免因证据不足而导致败诉风险。