(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与诉求

徐雅洁向法院提出两项诉讼请求：一是确认刘美莉与王秀兰于 2015 年 8 月 12 日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二是判令刘美莉将位于北京市朝阳区一号、二号房屋过户至自己名下。涉案房屋登记在王秀兰名下，系其与徐宏鹏的夫妻共同财产，徐宏鹏于 2015 年 12 月 2 日去世且未立遗嘱，徐俊峰（刘美莉的配偶）于 2018 年 11 月 10 日去世也未留遗嘱。徐雅洁认为刘美莉与王秀兰之间的房屋买卖行为未经徐宏鹏同意，双方无真实买卖意思表示，合同应属无效，房屋应过户至自己名下，遂诉至法院。

二、原被告主张

（一）原告徐雅洁诉称

刘美莉与王秀兰签订的《存量房屋买卖合同》是虚假意思表示实施的民事法律行为，未经过徐宏鹏同意，应属无效。合同无效后，涉案房屋应转移登记至王秀兰名下，现王秀兰去世，自己作为其唯一继承人，房屋应过户至自己名下，以维护自己的合法继承权。

（二）被告刘美莉辩称

徐雅洁不具有诉讼主体资格，徐宏鹏生前未对房屋处分提出质疑，徐雅洁不能证明王秀兰对徐宏鹏构成侵权。认可与王秀兰无真实房屋买卖意思表示，合同无效，但主张王秀兰真实意思是赠与，赠与行为有效，并提出反诉要求确认赠与合同合法有效。同时认为徐宏鹏去世后，徐雅洁不能继承其确认合同无效的权利，且无权处分他人财产的合同是有效的。

（三）针对反诉，徐雅洁答辩称

不同意刘美莉的反诉请求，涉案房屋系王秀兰和徐宏鹏的夫妻共同财产，不存在赠与合同，刘美莉主张的赠与缺乏事实和法律依据，应驳回其反诉请求。

三、法院查明事实

1. 家庭关系：徐宏鹏与王秀兰系夫妻，育有徐雅洁与徐俊峰，徐俊峰与刘美莉系夫妻且未生育子女。徐宏鹏于 2015 年 12 月 2 日去世，徐俊峰于 2018 年 11 月 12 日去世，王秀兰于 2020 年 6 月 9 日去世。

2. 房屋登记与交易情况：2001 年 3 月 1 日，涉案房屋登记在王秀兰名下。2015 年 8 月 12 日，王秀兰与刘美莉签订《存量房屋买卖合同》，约定成交价格为 1150000 元，但刘美莉认可未支付购房款，且申请书中“王秀兰”签字为刘美莉代签，王秀兰捺印，徐雅洁曾陪同王秀兰办理过户手续，2015 年 8 月 24 日房屋登记至刘美莉名下，后刘美莉与徐俊峰约定房屋为共同共有，徐俊峰去世后，刘美莉经法院调解单独继承房屋，王秀兰放弃继承权。

3. 居住与照顾情况：自 2000 年起，刘美莉、徐俊峰与徐宏鹏、王秀兰共同居住在涉案房屋，王秀兰系高位截瘫，刘美莉称平时由其与徐俊峰照顾，徐雅洁也照顾但需上班，徐雅洁称每天都照顾且徐宏鹏去世后留存款雇佣保姆照顾。

四、裁判结果

确认被告（反诉原告）刘美莉与王秀兰于 2015 年 8 月 12 日签订的《存量房屋买卖合同》无效，驳回刘美莉要求确认赠与合同有效的反诉请求，驳回徐雅洁要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求。

五、律师案件分析

（一）合同性质与效力认定

    - 虚假意思表示的判定：刘美莉与王秀兰签订的《存量房屋买卖合同》从实际履行情况看，刘美莉未支付购房款，且双方均认可不存在真实的房屋买卖意思表示，这符合以虚假的意思表示实施民事法律行为的特征。根据法律规定，这种虚假意思表示实施的民事法律行为应属无效，因此法院确认该合同无效是正确的，维护了法律行为真实性和合法性的原则，避免了通过虚假合同形式来掩盖非法或不合理的财产转移行为。

    - 赠与行为的审查：虽然刘美莉主张王秀兰的真实意思是赠与，但对于赠与这一法律行为，其需要承担举证责任。刘美莉提交的王秀兰录像光盘中关于徐宏鹏同意赠与的表示并非徐宏鹏本人作出，且徐宏鹏在房屋过户后不久去世，刘美莉未能提供充分证据证明赠与经过徐宏鹏同意。在夫妻共同财产关系中，未经另一方同意，一方擅自将共同财产赠与他人的行为通常是无效的，这是为了保护夫妻双方对共同财产的平等处分权，防止一方擅自处分共同财产损害另一方的权益。

（二）继承人权利与房屋过户问题

    - 诉讼主体资格与继承权利：刘美莉提出徐雅洁不具有诉讼主体资格的抗辩，从法律角度看，徐雅洁作为王秀兰的子女，在涉案房屋涉及父母共同财产且可能存在继承权益被侵害的情况下，有权提起诉讼维护自身权益，其诉讼主体资格是适格的。然而，徐雅洁要求将房屋过户至自己名下的请求不能得到支持，因为虽然合同被确认无效，但徐雅洁并非涉案房屋的唯一继承人，房屋的产权归属需要综合考虑整个家庭的继承情况和相关法律规定，不能简单地因合同无效就直接过户至徐雅洁名下，这体现了法院在处理房屋继承和产权纠纷时遵循严谨的法律程序和全面考虑各方权益的原则，确保房屋产权的确定符合法律规定和公平正义的要求，避免因片面支持某一方的诉求而引发新的纠纷或损害其他继承人的合法权益。

综上所述，法院的判决在合同效力认定、赠与行为审查以及继承人权益保护等方面，严格依据法律法规和证据事实进行了准确的判断和裁决，为类似的房屋买卖合同纠纷和家庭财产继承纠纷提供了清晰的裁判思路和法律适用范例，保障了当事人的合法权益在复杂的家庭财产关系和法律纠纷中得到公正、合理的维护和实现，同时也强调了在处理家庭财产事务中遵循法律规定、尊重当事人真实意思表示以及保护各方合法权益的重要性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！