(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案情概述

在本起房屋买卖合同纠纷案件中，涉及多方当事人以及复杂的房屋交易情况。

原告李明与张阳于 2014 年 2 月 28 日签订《房屋买卖合同》，约定张阳将位于北京市朝阳区一号的涉案房屋以 146 万元的价格出售给原告。张宇作为张阳的委托代理人参与了房屋买卖过程，合同签订当日及后续分别出具收条确认收到原告支付的定金、购房款及改单手续费等款项。然而，张阳于 2015 年 12 月 16 日去世，且此前经鉴定为限制民事行为能力人。2020 年，张涛、张文、张兰作为张阳的共同监护人起诉原告，请求确认上述《房屋买卖合同》及补充协议无效，并要求原告腾退房屋。经法院审理，该合同及补充协议被认定无效，原告不服一审判决上诉后，二审维持原判，但指出合同无效后的返还财产或赔偿损失等问题原告可另行主张，由此引发了本次诉讼。

二、各方观点

（一）原告主张

1. 请求判令四被告返还购房款 146 万元，并以 146 万元为基数支付利息，理由是《房屋买卖合同》经法院生效判决确认无效，四被告因房屋买卖行为取得的购房款理应返还，且资金被占用期间应支付利息损失。

2. 要求张宇返还改单手续费 2.6 万元，该费用是基于房屋买卖过程中产生的额外支出，且张宇参与并收取了此费用。

3. 主张四被告连带赔偿房屋增值损失 1339985 元，原告认为其在 2014 年购房后，房价大幅增长，因合同无效重新购置房屋成本增加，四被告应承担此部分损失。

4. 诉求四被告连带赔偿装修费用 65930 元，原告购买房屋后进行了装修，现合同无效遭受了装修损失，四被告作为合同相对方或监护人应承担赔偿责任。

（二）被告辩称

1. 张文、张兰、张涛辩称

    - 认为张阳为限制民事行为能力人，房屋买卖行为由张宇代为实施，未经三位监护人同意和追认，该买卖行为无效，依据《民法典》相关规定，三位监护人未参与房屋买卖且不知情，不应承担法律责任。

    - 对于原告主张的连带责任，认为无法律规定或当事人约定，不应承担。

    - 关于装修损失，主张在合同订立时无法预见原告的装修行为，不属于损害赔偿范围。

    - 对于增值损失，认为合同无效情况下增值损失不属于赔偿范围，赔偿应限于信赖利益损失即购房款。

2. 张宇辩称

    - 认可收到购房款 146 万元及改单费 2.6 万元，同意偿还购房款和改单费，并同意赔偿银行利息，但不同意原告的其他诉讼请求。

    - 称卖房子是张阳要求的，各方都有责任，且要求原告尽快腾房才进行赔偿。

三、法院查明事实

1. 张涛、张阳、张文、张兰系张鹏与赵霞的子女，赵霞于 1993 年 10 月 15 日因死亡注销户口，张鹏于 1976 年因死亡注销户口，张阳于 2015 年 12 月 16 日去世，其配偶、儿子均先于其去世。

2. 2009 年张阳被认定为智力残疾四级，2013 年经法院鉴定为限制民事行为能力人。

3. 2010 年 3 月 28 日，张涛、张文、张兰作为张阳的法定监护人签订《抚养协议》，约定相关抚养及财产继承事宜。

4. 2014 年 2 月 28 日，张阳与原告签订《房屋买卖居间见证合同》及《次新房买卖合同》，张宇作为张阳的委托代理人参与，原告陆续支付购房款及改单手续费，部分款项支付至张阳账户，但实际由张宇使用。

5. 2020 年，张涛、张文、张兰起诉原告确认合同无效，法院一审判决合同无效并要求原告腾退房屋，二审维持原判，同时指出合同无效后的相关问题可另行主张。

6. 本案诉讼中，因涉案房屋为回迁安置房且未办理产权登记手续，无法评估其市场价值及装修价值。

四、案件分析

（一）合同效力及财产返还问题

根据法律规定，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。本案中，由于张阳为限制民事行为能力人，其实施的房屋买卖行为未经法定代理人同意、追认，已被生效判决认定《房屋买卖合同》及补充协议无效。在双务合同无效的情况下，标的物的返还与价款返还互为对待给付，双方应同时返还。张阳作为合同相对方，虽其已去世，但购房款的返还义务应由其法定继承人张涛、张文、张兰承担。法院判决支持原告要求张涛、张文、张兰返还购房款 146 万元的诉求是合理的，这是基于合同无效后恢复原状的基本原则，确保当事人的财产状况回到合同订立前的状态。

（二）购房款利息问题

法院未支持原告主张的购房款利息，原因在于原告目前尚未腾退涉案房屋，而张涛、张文、张兰也未返还购房款。从公平角度考虑，房屋的占用使用费与资金占用费相互抵销，在双方未完成相互返还之前，仅需返还购房款本金。这一裁判体现了对双方利益的平衡考量，避免了一方在未履行自身义务的情况下过度主张权利。

（三）房屋增值损失问题

涉案房屋为回迁安置房且未办理产权登记手续，无法合法上市交易，在此情况下，原告主张房屋增值损失缺乏事实和法律依据。房屋增值损失通常是基于合同有效且能够正常交易的前提下产生的预期利益损失，但本案合同已被认定无效，且房屋本身不具备合法交易的条件，因此法院不予支持该诉求是正确的，符合法律对于合同无效后赔偿范围的界定。

（四）装修损失问题

虽然无法对涉案房屋的装修价值进行准确评估，但结合原告提交的照片及各方质证意见，可以认定原告对房屋进行了部分装饰装修且已形成添附。考虑到导致合同无效的过错情况，法院酌定张涛、张文、张兰赔偿原告装修损失 2 万元。这一判决体现了对善意相对人合理损失的补偿，尽管无法精确确定装修的实际价值，但从公平原则出发，根据案件具体情况给予了一定的赔偿金额，以平衡双方的利益关系。

（五）张宇的责任问题

张宇明知张阳有智力残疾却未告知原告，其行为构成无权代理。然而，从房屋买卖交易过程中的文件来看，原告并不明知张阳是限制民事行为能力人，因此原告属于善意相对人，有权请求张宇承担返还购房款、赔偿装修损失的责任。但由于涉案房屋尚未返还，购房款利息支付的条件未成就，法院未支持原告对张宇关于利息的诉求，同时张宇同意承担改单手续费，法院对此予以认可。这一责任认定符合法律对于无权代理行为及善意相对人权益保护的规定，合理分配了张宇在本案中的责任范围。

五、裁判结果

1. 被告张涛、被告张文、被告张兰、被告张宇于本判决生效之日起七日内返还原告李明购房款一百四十六万元；

2. 被告张宇于本判决生效之日起七日内返还原告李明改单手续费二万六千元；

3. 被告张涛、被告张文、被告张兰、被告张宇于本判决生效之日起七日内赔偿原告李明装修损失二万元；

综上所述，本案法院的裁判结果综合考虑了合同效力、各方过错、法律规定以及实际情况等多方面因素，对当事人的诉求进行了合理的判定和处理，既维护了法律的严肃性，又在一定程度上平衡了各方的利益关系，为类似房屋买卖合同纠纷案件的处理提供了一定的参考和借鉴。同时，本案也提醒当事人在进行房屋交易等重大民事行为时，应充分了解交易对方的民事行为能力等关键信息，确保交易的合法性和有效性，避免因合同无效等问题引发不必要的纠纷和损失。对于监护人而言，应切实履行监护职责，加强对被监护人财产等权益的保护和管理，防止类似未经同意擅自处分被监护人财产的情况发生。而作为无权代理人，应当清楚自身行为的法律后果，避免因擅自代理行为给他人和自己带来法律责任。

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