(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告起诉内容

原告赵丽芳向本院提出诉讼请求：

1. 请求法院确认二被告之间的房屋买卖合同无效。

2. 要求将位于北京市昌平区 X 室（以下简称 X 室）房屋返还给原告与被告钱勇贤。

3. 被告孙晓燕将出租 X 室房屋的租金 120 万元返还给原告。

事实及理由：原告与被告钱勇贤系夫妻关系。涉案 X 室房屋于 2004 年购买，买房和过户情况原告此前并不知晓，直至开庭才听说。房屋购买后谁装修的也不清楚，听律师说购房后出租了。该房屋系原告与被告钱勇贤二人共有房产，但房屋产权证仅登记被告钱勇贤一人。

2015 年 5 月 13 日，被告孙晓燕恶意串通被告钱勇贤将 X 室房屋过户到被告孙晓燕名下，且未支付市场房价款。因原告与被告钱勇贤长期分居，故在 2018 年 7 月 30 日才知悉涉案房屋转移之事。

（二）被告答辩内容

1. 孙晓燕辩称

不同意原告的诉讼请求。X 室房屋应归自己及丈夫钱辉所有，仅登记在被告钱勇贤名下，原告对此明知。原告与被告钱勇贤为申请公租房，自行提出要求将涉案房屋过户到自己名下。2015 年 5 月 13 日，自己与被告钱勇贤在昌平区房屋管理局办理过户手续，并取得涉案房屋产权证。本案起诉时间已超过诉讼时效。X 室房屋系自己与钱辉出资购买，仅登记在钱勇贤名下，故涉案房屋的实际所有人为自己与钱辉。

2015 年 5 月 13 日，被告钱勇贤配合进行房屋过户，实现了实际所有人与登记所有人统一，明确了涉案房屋所有权。原告在起诉书中陈述 X 室房屋由二被告恶意串通转让是虚假陈述，违背客观事实。房屋购买后一直由自己夫妇掌控。

2. 钱勇贤辩称

不同意原告的诉讼请求。被告孙晓燕与钱辉系夫妻关系，自己与钱辉系兄弟关系。X 室房屋系钱辉找到的经济适用房指标。因钱辉为农业户籍，故不具备购买条件，所以借用自己身份证办理购买手续。购买涉案房屋时并未违反当时法律法规。购买房屋的相关手续均由钱辉保管。购买房屋时，为了避免纠纷，自己还为钱辉书写了证明，确认涉案房屋为钱辉购买。自己是低收入家庭成员，根本无力购买涉案房屋，且本案已过诉讼时效。

（三）法院查明事实

原告与被告钱勇贤于 1995 年登记结婚。被告孙晓燕与钱辉系夫妻关系，被告钱勇贤与钱辉系兄弟关系。2004 年 4 月 1 日，被告钱勇贤与北京 Z 公司签订商品房买卖合同（经济适用住房），购买 X 室房屋，购买价款 220,727 元。庭审中，二被告均表示 X 室房屋实际为借名买房，因实际房屋所有人钱辉在购买房屋时为农业户籍，不具备取得涉案房屋所有权资格，故借用被告钱勇贤身份购买涉案房屋。

原告对此不予认可。被告孙晓燕向本院提供北京市通州区人民法院卷宗材料及原告向北京市西城区人民法院起诉被告钱勇贤离婚诉讼的卷宗材料，用以证明原告在上述案件起诉状中均承认涉案房屋为借名买房之事实。上述卷宗材料中，原告均在起诉状中陈述了钱辉与钱勇贤盗用原告身份证买房之情节。原告对此表示系 2018 年才知悉，但对借名买房事实不予认可。被告孙晓燕向本院提供涉案房屋偿还贷款银行收取款明细，用以证明涉案房屋贷款偿还情况。根据银行收取款明细显示被告孙晓燕确实向被告钱勇贤账户内存款，而后该存款用于偿还银行贷款。

原告对此不予认可，并表示购买房屋被告钱勇贤有能力支付房款。庭审中，被告孙晓燕表示涉案房屋首付款 70,727 元，均为被告孙晓燕与钱辉以现金方式支付，但相关手续均写在被告钱勇贤名下，相关手续的原件由孙晓燕、钱辉保管。2015 年，二被告签订存量房屋买卖合同，该合同约定被告钱勇贤将 X 室房屋出让给被告孙晓燕，转让价格为 1,460,000 元。2015 年 5 月 13 日，被告孙晓燕取得涉案房屋所有权证。被告孙晓燕表示转移登记的买卖合同价款并未实际支付，仅通过房屋买卖过户手续实现了由借名变成更正名称给被告孙晓燕。原告对此不认可，并表示二被告系恶意串通损害原告合法权益。

（四）裁判结果

驳回原告赵丽芳的诉讼请求。

二、案件分析

（一）案件焦点问题剖析

1. 房屋实际所有权归属问题

本案关键在于确定 X 室房屋的实际所有权人究竟是原告夫妻还是被告孙晓燕夫妇。这涉及到借名买房事实是否成立的认定，需要综合考量购房款的支付情况、房屋的实际占有使用情况、相关证据及当事人陈述等多方面因素。如果借名买房事实成立，那么房屋的实际所有权可能会发生转移；反之，如果借名买房不被认可，房屋则可能被认定为原告夫妻的共同财产。

2. 房屋买卖合同的效力问题

在确定房屋实际所有权归属的基础上，进一步分析二被告之间的房屋买卖合同效力。若房屋实际为被告孙晓燕夫妇所有，那么合同可能是实现房屋所有权更正登记的手段；若房屋为原告夫妻共有财产，被告钱勇贤擅自处分，且被告孙晓燕并非善意取得，则合同可能被认定无效。因此，需要依据法律规定和证据情况，判断合同是否符合无效的情形，如恶意串通、损害第三人利益等。

（二）原被告主张与证据分析

1. 原告主张与证据分析

原告赵丽芳主张二被告之间的房屋买卖合同无效，并要求返还房屋和租金，其依据是该房屋为自己与被告钱勇贤的夫妻共同财产，被告孙晓燕与钱勇贤恶意串通过户，且未支付合理对价。然而，原告对于购房过程和房屋使用情况几乎一无所知，缺乏对房屋实际控制和管理的证据。其主要证据是房屋产权登记在钱勇贤名下，但这一证据在借名买房事实存在争议的情况下，不足以完全支持其主张。

2. 被告主张与证据分析

    - 孙晓燕主张与证据：孙晓燕主张房屋为自己和丈夫钱辉实际所有，通过借名买房方式购买，且原告对此知情。其证据包括向法院提供的其他案件卷宗材料，显示原告曾在起诉状中提及借名买房之事，虽原告称 2018 年才知晓借名情况，但这些材料对孙晓燕的主张有一定的佐证作用。此外，孙晓燕提供的银行还款明细显示其向钱勇贤账户存款用于偿还涉案房屋贷款，这在一定程度上能够证明其对房屋的出资情况，增强了其主张房屋实际所有权的可信度。

    - 钱勇贤主张与证据：钱勇贤主张因钱辉不具备购房资格而借其名义买房，并表示自己低收入无能力购房，且在购房时为钱辉书写了证明（虽未提及该证明是否在案）。其陈述与孙晓燕的主张相互印证，从侧面支持了借名买房的说法。但这些证据也存在一定的瑕疵，比如证明未出示，仅凭其自身陈述低收入无力购房缺乏足够的客观证据支持。

（三）法院判决依据与合理性探讨

1. 借名买房事实的认定依据

法院认定被告主张的借名买房事实成立，主要依据是孙晓燕提供的银行转账记录中多次明确标注与房贷相关的摘要，结合原告对购房过程和房屋使用情况的陌生陈述。银行转账记录作为客观的资金往来证据，具有较强的作用，能够显示孙晓燕夫妇在房屋还贷过程中的实际出资情况，而原告无法提供有力的反证来推翻这一证据链条。这种认定方式符合证据审查和事实认定的一般原则，从证据的优势性角度出发，认可了被告主张的借名买房事实。

2. 法律适用与判决结果的合理性

根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的相关规定，对于 2008 年 4 月 11 日（含）之前签订的经济适用房购房合同的借名买房情况，在符合一定条件下，借名人有权要求过户。法院参照这些规定，认定孙晓燕有权要求钱勇贤过户涉案房屋，进而驳回原告的诉讼请求，是在法律框架内对借名买房这一特殊情况的合理处理。这既尊重了当事人之间的真实意思表示（如果借名买房属实），也维护了法律的稳定性和权威性，避免了因房屋产权纠纷导致的混乱局面，具有一定的合理性和公正性。

三、律师办案心得

（一）深入研究法律法规及政策

在处理此类涉及房产所有权争议和合同效力纠纷的案件时，必须深入研究当地的法律法规及相关政策。尤其是对于经济适用房等具有特殊性质的房屋，其买卖、借名购买等行为受到一系列政策法规的约束。熟悉这些规定，才能准确判断案件的走向和当事人的权利义务。例如，本案中北京市高级人民法院关于借名购买经济适用房的指导意见，直接影响了案件的结果。作为律师，要时刻关注法律法规和政策的更新变化，不断充实自己的知识储备，为当事人提供精准的法律分析和建议。

（二）重视证据收集与审查

1. 全面收集证据

证据是案件的关键，在本案中体现得淋漓尽致。无论是原告还是被告，都需要通过证据来支持自己的主张。对于借名买房这类纠纷，要全面收集与购房资金来源、房屋实际占有使用、当事人之间的沟通记录等方面的证据。如本案中被告孙晓燕收集的银行转账记录、法院卷宗材料等，这些证据从不同角度证明了其主张。律师在代理案件过程中，不能放过任何一个可能对案件结果产生影响的证据线索，要尽可能地拓宽证据收集的渠道和范围。

2. 仔细审查证据

对于收集到的证据，要进行仔细的审查和分析。判断证据的真实性、合法性和关联性，找出证据链条中的薄弱环节和优势部分。例如，原告虽然对被告提供的证据提出异议，但未能提供有力的反证来推翻被告证据的真实性和关联性。律师要善于在证据审查中发现问题，利用证据规则为当事人争取有利的诉讼地位，通过对证据的有效运用，构建起坚实的诉讼防线或攻击堡垒。

（三）关注案件细节与当事人陈述

1. 挖掘案件细节

案件细节往往能够反映案件的真实情况，在本案中，原告对购房过程和房屋使用情况的一无所知，与被告孙晓燕提供的详细购房资金支付和房屋掌控情况形成鲜明对比。这些细节在法院认定事实过程中起到了重要作用。律师在代理案件时，要通过与当事人的深入沟通、查阅案件材料等方式，尽可能地挖掘案件中的细节信息，这些细节可能成为决定案件胜负的关键因素。

2. 分析当事人陈述

当事人的陈述也是重要的证据形式之一，但往往存在一定的主观性和不稳定性。在本案中，原告和被告的陈述存在较大差异，律师要善于分析当事人陈述中的矛盾点和合理性。通过与其他证据相互印证，判断当事人陈述的可信度。对于当事人前后矛盾或不符合常理的陈述，要及时进行调查核实，避免因当事人的不实陈述给案件带来不利影响，同时也要善于从当事人的合理陈述中提取对自己当事人有利的信息，为案件的胜诉奠定基础。

（四）灵活运用诉讼策略

在面对复杂的房产纠纷案件时，要根据案件的具体情况灵活运用诉讼策略。律师要根据案件的发展态势，及时调整诉讼策略，选择合适的诉讼请求、证据提交方式和辩论观点。在法律规定的范围内，最大限度地维护当事人的合法权益，通过诉讼策略安排，提高案件的胜诉几率。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！