(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

原告诉求

赵淑芳向法院提起诉讼，提出两项诉求：其一，请求确认她与被告钱宇轩于 2014 年签订的《借名购房协议书》真实有效；其二，要求判令钱宇轩协助将位于房山区 F 号的房屋过户至自己名下。

赵淑芳陈述的事实理由为：2014 年，她相中了北京市房山区一套楼房，因自身贷款受限，遂决定以儿子钱宇轩名义贷款购房。考虑到自己有 3 名子女，为防日后借名购房引发争议，同年 10 月 1 日，她与钱宇轩签订了上述协议，明确约定所有购房款项均由她支付，钱宇轩仅为借名人，且她实际支付了首付款并按期偿还贷款，无奈之下诉至法院以求确权过户。

被告辩称

钱宇轩对赵淑芳的陈述及诉求全盘认可，称确系母亲借其名义买房，一切按协议行事。

第三人述称

孙悦丹作为钱宇轩的配偶，提出反对意见：

强调此前已有判决书对相关事项作出终审判定，且依据不动产登记原则，涉案房屋登记在钱宇轩名下，所有权应认定为钱宇轩夫妻。

坚称该房自收房起就是她与钱宇轩的婚房，购房当日，她与钱宇轩带 10 万现金前往售楼处，本欲购房，却因赵淑芳称有建委朋友能帮忙优惠而搁置，未料后续赵淑芳和钱宇轩背着她以钱宇轩之名买下此房。

称收房时的印花税、契税等手续均由她和钱宇轩办理，相关发票原件一直在她手中。自交房后，一直居住于此，直至 2019 年 9 月钱宇轩闹离婚，她被赶出家门。同时指控赵淑芳与钱宇轩签订的借名购房协议系伪造，理由是赵淑芳当时银行存款足以全款购房，无需借名贷款，且借名若为规避限购等政策还涉嫌违法。

虽认可购房定金和首付款从赵淑芳卡刷出，但坚称钱是钱宇轩的，刷首付款签名及后续税费票据签字均为钱宇轩，且钱宇轩婚前收入交予赵淑芳，婚后部分收入给赵淑芳帮忙还贷（多为现金），连结婚份子钱 50 多万、孩子宴收的 20 多万也给了赵淑芳，认为 2019 年钱宇轩为防她分财产，与赵淑芳编造借名买房一事。

法院查明事实

2014 年 10 月 21 日，钱宇轩与北京 M 公司签订《北京市商品房预售合同》，购买房山区 F 号房屋，总价款 2418863 元，采取商业贷款，首期付购房总价款的 30.13%，其余向银行借款，同日与某银行签贷款合同，贷款金额 1690000 元，12 月 27 日钱宇轩签收涉案房屋《交付使用通知书》，房屋登记在钱宇轩名下。

庭审中，赵淑芳出示 2014 年与钱宇轩签订的《借名购房协议书》，钱宇轩认可，孙悦丹不认，称此前对此毫不知情，系纠纷发生后二人私自签订。

赵淑芳提交名下银行卡交易明细，显示 2014 年 10 月 3 日消费 100000 元、10 月 27 日消费 628863 元，用以证明支付定金和首付款；还提交钱宇轩名下尾号 0728 中国银行银行卡明细，表明自 2015 年 4 年至 2022 年 5 月几乎每月向该卡转账 13000 元左右用于还贷，钱宇轩认可，孙悦丹虽认可证据真实性，但不认可证明目的。

孙悦丹提交 2018 - 2019 年涉案房屋水电费、宽带费等支付凭证，证明实际居住，还提供与赵淑芳、钱宇轩的微信聊天截屏，意图佐证房屋权属及居住情况，各方对聊天截屏真实性认可但对证明目的存异。

双方均认可涉案房屋购房发票、税费发票、原房产证原件在孙悦丹处，后钱宇轩补办房产证；房屋 2014 年底收房，收房手续在赵淑芳处，房屋精装修。赵淑芳、钱宇轩称发票等是孙悦丹为孩子上幼儿园拿走，孙悦丹否认，称收房时未结婚，手续是钱宇轩让赵淑芳代办。

赵淑芳称借名因自身贷款受限，协议在公司签；孙悦丹称借名不合理，赵淑芳可全款购房，也可借未婚女儿名义。

双方确认孙悦丹与钱宇轩离婚纠纷二审未处理涉案房屋，孙悦丹称赵淑芳名下公司实际控制人是钱宇轩，收入都放赵淑芳那，钱宇轩月工资 5000 元无购房能力。

另查明，2019 年赵淑芳以民间借贷纠纷起诉钱宇轩、孙悦丹，法院判决、调解后，因二人未履行义务，赵淑芳申请执行，执行中查封涉案房屋，2021 年 3 月赵淑芳提执行异议被驳回，后上诉亦被维持原判。

二、裁判结果

法院最终驳回赵淑芳的诉讼请求。

三、案件分析

举证责任认定

在民事纠纷中，遵循 “谁主张，谁举证” 原则。本案赵淑芳主张与钱宇轩存在借名买房合同关系，依法需承担举证责任，且要达到高度可能性的证明标准，方能让法院采信其主张。

证据链瑕疵剖析

书面协议可信度打折：虽有借名购房书面协议，但赵淑芳与钱宇轩系母子关系，签订时无第三方见证，这种特殊紧密关系使得协议的客观性易受质疑，法院难以仅凭此直接认定借名买房关系成立。

出资性质难界定：首付款从赵淑芳账户支出，然而结合购房时间临近钱宇轩与孙悦丹结婚时段，以及各方家庭财务往来关系复杂的背景，无法确凿认定该出资就是履行借名买房协议下的 “付款义务，存在资金来源、用途混淆的可能。

房屋实际控制存疑：赵淑芳认可未一直实际控制房屋，实际居住者是钱宇轩、孙悦丹，孙悦丹还支付部分生活费用，而赵淑芳拿不出支付房屋生活费用的证据，这与通常借名买房中实际出资人掌控房屋使用权益的情形相悖。

重要票据保管不利：涉案房屋关键票据如原房产证原件、购房发票及税费原件由孙悦丹持有，赵淑芳虽解释是孙悦丹为孩子上幼儿园拿走却无证据支撑，票据保管情况不利于其借名买房主张。

转账性质模糊：赵淑芳长期给钱宇轩转账固定金额用于还贷看似有力证据，但因钱宇轩在赵淑芳公司工作，资金往来频繁，难以区分该转账是基于借名买房付款还是公司内部资金周转、工资发放等其他经济往来，无法认定为履行借名买房义务。

四、案件启示

借名买房风险警示

借名买房本就游走在法律边缘，易引发诸多纠纷。一方面，借名行为可能违反限购、限贷等政策法规，导致合同效力存疑；另一方面，基于人性、家庭关系变化及经济利益纠葛，如本案涉及婚姻、继承、债务等复杂因素交织，极易引发权属争议，即便有书面协议，也可能因证据瑕疵无法实现权益保障。

证据留存关键要点

若确需借名买房，务必留存完备、清晰且无争议的证据。签订协议时要有中立第三方见证并公证，明确双方权利义务；出资要通过独立、可追溯账户，详细备注资金用途；对房屋实际占有、使用、费用支付等保留全流程凭证，如水电费票据、物业缴费记录等；重要产权证件、票据尽量由实际出资人保管，避免出现权属不清的背把，以防日后陷入漫长诉讼泥沼，耗费大量精力、财力仍可能败诉收场。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！