为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件背景

在房地产市场蓬勃发展的浪潮中，商品房买卖纠纷层出不穷，本案聚焦于北京市通州区一处楼盘的房屋交易争议。自 2014 年合同签订至 2022 年诉讼爆发，期间历经政策更迭、市场变化，以及房地产项目开发进程中的诸多变数，不仅涉及开发商与购房者之间的核心权益博弈，更牵扯到历史遗留问题、贷款政策制约等复杂因素，对法律从业者在平衡各方利益、精准适用法律、维护交易稳定等方面提出极高要求，为同类商品房买卖纠纷化解提供参考范例。

二、案件事实

合同订立详情：

2014 年 7 月 11 日，a公司作为开发商与林先生签订《北京市商品房现房买卖合同》（简称《现房买卖合同》），约定林先生购买其开发的位于通州区一号房屋，房屋总价 3878172 元。付款节奏明确：7 月 7 日前首付 1168172 元，8 月 28 日前付清剩余 2710000 元。同日，双方签署《< 商品房买卖合同 > 补充协议》（简称《补充协议》），进一步细化付款安排，剩余房款分六笔支付，截止至 2017 年 7 月 11 日付清，逾期按日支付未付房款 1% 违约金；并约定若解除合同，林先生需腾退房屋、支付总房款 20% 作为占用费及折旧费，且在补齐房款前，开发商暂不办理权属登记。签约当日，林先生出具《承诺书》，确认入住视同房屋达标，承诺积极办贷，若贷款无果按补充协议履约，随后接收房屋、领取钥匙等物品并实际入住。

纠纷缘起与争议焦点：

林先生支付首付后，剩余 2710000 元购房款迟迟未付。a公司多次催告无果，于 2022 年 8 月 3 日诉至法院，诉求：解除合同、腾退房屋、索要违约金、逾期付款违约金、房屋占用费及折旧费，还要求从已付房款中抵扣相关费用，核心诉求是解除合同关系以止损。

林先生应诉抗辩，坚称合同有效应继续履行，理由有三：一是合同目的可实现，解除将致权利失衡；二是开发商未尽责，缺预售资质致无法贷款；三是已付首付，开发商应先办预售备案登记，否则有权拒付尾款，且因开发商违规售房，自身可行使不安抗辩权。庭审争议焦点集中在合同解除权的有无及归属，以及双方履约责任界定。

三、案件争议焦点

合同应否解除判定，需深挖合同约定、履约细节、贷款受阻真实原因，判断究竟是林先生恶意拖欠房款构成根本违约致合同可解除，还是如林先生所辩，因开发商前期问题导致无法办贷、付款不能，合同应继续履行。

双方违约责任厘清，若认定一方违约，需依据合同条款、法律规定、损失举证，精确核算违约金、占用费等责任范围；若双方均有过错，要合理分摊责任比例，平衡利益天平。

四、法律分析

合同解除层面，依《中华人民共和国民法典》合同编规定，合同解除权需依法依约行使。虽合同约定逾期超 90 日开发商有权解约，但纵观全程：合同订立时约定贷款支付尾款，当时房地产项目确因历史遗留问题，存在证照不齐、无法办贷困境，林先生非主观恶意拖欠；且开发商交房、林先生入住八年有余，开发商长期未行使解除权，超出合理期限，权利怠于行使致消灭。再者，考虑开发商涉大量执行案件，若解约退款恐执行不能，损害购房者权益、破坏交易稳定，综合权衡，合同不宜解除。

违约责任界定环节，林先生未付尾款虽事出有因，但长期占用资金客观给开发商造成损失；开发商前期开发手续瑕疵，致购房者办贷受阻、权益受损。双方均有过错，按过错相抵原则，在合同继续履行框架下，开发商诉求的高额违约金、占用费等难以全额支持。对于逾期付款违约金，因开发商本案坚持解约、未主张尾款，不宜在本案径行处理。

五、案件结果

驳回a公司（化名）的全部诉讼请求。

六、办案心得

作为律师，复盘本案全程，深感此类商品房纠纷荆棘载途，以下为关键要点：

背景证据深挖是根基。应该深入调研项目开发档案，挖掘政府文件、审批记录，还原 2014 年当地房地产办证难、贷款难困境；走访同期购房者、银行信贷员，旁证办贷受阻非个案，为林先生付款不能系开发商原因筑牢证据链，让法官透视纠纷深层根源，理解履约受阻客观性。

法律抗辩。庭审抗辩紧扣《民法典》合同编要义，以合同约定贷款付款为基，用 “履行不能”“不安抗辩权” 法律概念编织防线：论及开发商前期瑕疵致办贷不能，契合法定免责事由；强调其怠于行权、权利灭失，同时，依过错相抵原则，阻止开发商高额索赔，引导法官依循公正路径裁断。