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一、案件背景

在房产纠纷领域，家庭内部成员间的矛盾往往错综复杂，既涉及财产权益，又牵扯亲情关系。本案围绕房屋腾退、占有使用费及物业费支付等问题，呈现出法律与伦理交织的局面。这要求律师在处理案件时，精准把握法律条文，妥善平衡法律与情感因素，为当事人制定有效的法律策略。

二、案件详情

（一）人物关系梳理

原告方为林某阳和苏某瑶，林某阳与苏某瑶系夫妻关系，二人是北京市丰台区一号房屋（以下简称 一号房屋）的所有权人。被告为林某阳的母亲张某兰 。

（二）房产相关背景

2000 年，林某阳以个人名义购买了 一号房屋。2016 年 8 月 25 日，林某阳取得该房屋的产权证。此后，围绕该房屋的归属及相关权益，家庭成员间产生了一系列纠纷 。

（三）案件核心事实

原告的主张与证据：林某阳和苏某瑶提出诉讼请求，要求张某兰腾退 一号房屋并交付给他们，同时支付从 2006 年 8 月 1 日至实际腾退之日的房屋占有使用费，以及物业费 22424.88 元 。他们表示，自 2006 年 8 月起，张某兰便居住在涉案房屋内。张某兰曾向林某阳提出购买该房产，但因苏某瑶不同意，房屋买卖合同陷入履行不能并最终被解除 。为证明物业费的支付情况，他们提交了银行信用卡对账单，显示在不同时间支付了多笔物业费 。

被告的主张与证据：张某兰不同意原告诉讼请求，请求法院驳回。她称自己在房屋内居住并非非法，是基于与林某阳的买卖合同关系，且已支付全部购房款。此前的诉讼已确认这一事实，未过户是因为苏某瑶称不知情 。她认为自己居住在此是由于原告方因房屋涨价恶意违背买卖合同义务导致的，不应承担占有使用费。此外，她指出原告近年未对其尽到赡养义务，且起诉占有使用费已过诉讼时效。她还提交了发票，用以证明自己交纳过 一号房屋的物业费及供暖费 。

法院查明事实：法院经审理查明，张某兰与林某阳系母子关系，林某阳与苏某瑶系夫妻关系。2019 年，张某兰曾起诉林某阳和苏某瑶，要求协助办理 一号房屋的权属转移登记手续，法院判决驳回其诉讼请求 。2021 年，张某兰再次起诉林某阳，要求退还购房款并赔偿损失，法院判决林某阳向张某兰返还购房款 65 万元，并支付违约损失 200 万元，该判决已履行完毕 。此外，张某兰自认另有一处公租房，婚后育有三个子女，分别是林某阳、林某宁和林某燕 。

三、法律争议焦点

房屋腾退问题：张某兰是否应当向林某阳和苏某瑶腾退 一号房屋。

房屋占有使用费问题：张某兰是否需要支付房屋占有使用费，若需支付，应从何时开始计算，以何种标准计算。

物业费支付问题：张某兰是否应支付原告主张的 22424.88 元物业费 。

四、法律依据阐释

物权保护相关法律：根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。在本案中，若张某兰对 一号房屋的占有缺乏合法依据，林某阳和苏某瑶作为房屋所有权人，有权要求其腾退房屋 。

合同纠纷相关法律：虽然张某兰与林某阳之间存在房屋买卖合同关系，但因苏某瑶不同意出售，合同无法履行且已就相关后果作出判决。这一过程涉及合同相对性原则以及合同履行不能的法律规定 。

诉讼时效相关法律：关于张某兰提出的占有使用费诉讼时效问题，需依据《中华人民共和国民法典》中关于诉讼时效的规定进行判断。若原告方主张权利的时间超过法定诉讼时效期间，且不存在诉讼时效中断、中止等情形，其诉求可能无法得到支持 。

五、案件裁决结果

房屋腾退判决：法院判决张某兰于判决生效之日起三十日内腾退 一号房屋并交付给林某阳和苏某瑶。这一判决基于对房屋权属的认定，在双方房屋买卖合同纠纷解决后，林某阳和苏某瑶作为房屋合法所有权人，有权要求张某兰腾退房屋 。

房屋占有使用费判决：法院判定张某兰于判决生效之日起三十日内给付林某阳和苏某瑶房屋占有使用费，自 2021 年 10 月 23 日始至实际腾退之日止，按照每月 7000 元标准计算。法院考虑到在双方诉讼结束、房屋权属及购房款等争议解决后，张某兰继续占有房屋损害了原告方对房屋的权益 。

物业费判决：法院驳回了林某阳和苏某瑶要求张某兰支付 22424.88 元物业费的诉讼请求。法院综合考虑双方此前对房屋权属的争议及案件实际情况，认为原告方的该项主张不应得到支持 。

六、办案心得

证据收集与整理：全面收集与房屋权属、物业费支付以及被告居住情况相关的证据。重点整理房屋购买合同、产权证等证明房屋所有权的文件，确保权属清晰。对于物业费支付证据，仔细梳理信用卡对账单，标注每笔支付的时间、金额及用途，以清晰展示原告方的物业费支出情况 。同时，收集与被告沟通房屋腾退事宜的记录，如聊天记录、通话录音等，证明曾向被告主张过权利，防止诉讼时效问题 。

法律策略制定：围绕物权保护和合同纠纷相关法律，制定诉讼策略。强调原告作为房屋所有权人的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》关于物权的规定，主张被告无权占有房屋应予以腾退 。对于房屋占有使用费，从被告实际居住时间以及市场租金水平等方面进行分析，结合合同解除后的情况，论证被告应支付占有使用费的合理性 。针对被告提出的诉讼时效抗辩，通过证据证明原告一直在主张权利，存在诉讼时效中断的情形 。

庭审应对技巧：庭审中，清晰、有条理地陈述案件事实和诉讼请求。在举证环节，按照证据的重要性和关联性，依次展示证据，对每份证据的证明目的进行详细说明，让法官能够迅速理解证据与案件的联系 。对于被告的反驳观点，冷静分析，运用法律条文和事实依据进行有力回应。例如，针对被告提出的基于买卖合同关系居住的说法，结合已有的法院判决，说明合同已无法履行且相关后果已处理，被告继续居住缺乏合法依据 。

七、案件启示

提前规划与沟通的重要性：家庭成员在涉及房产交易等重大事项时，应提前进行详细规划，并充分沟通。签订书面合同，明确各方权利义务，可有效避免日后纠纷的产生。

证据留存意识：无论是在日常生活还是纠纷发生时，都应具备强烈的证据留存意识。本案中，原被告双方通过提交信用卡对账单、发票等证据，证明自己的主张，这些证据在案件审理过程中起到了关键作用。因此，在涉及财产、合同等重要事项时，及时保存相关证据，能为日后可能出现的纠纷提供有力支持 。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！