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一、案件背景

在债权债务纠纷与房屋买卖交易相互交织的复杂情形下，如何精准判断合同效力、维护当事人合法权益，是律师面临的重要挑战。本案中，原告以债权人身份，质疑被告之间房屋买卖合同的合法性，涉及恶意串通、逃避债务等争议要点，需要律师从法律条文、证据规则以及交易常理等多维度进行剖析，为当事人制定合理的诉讼策略。

二、案件详情

（一）人物关系梳理

原告为钱某澜，与被告孙某宇原系朋友关系。被告孙某宇与案外人李某悦系夫妻。被告孙某萱为孙某宇的姐姐。第三人陈某轩在房屋交易中为孙某萱的委托代理人。

（二）案件相关背景

2016 年 3 月 1 日，孙某宇与其妻子李某悦共同向钱某澜借款 985 万元，后逾期未还。钱某澜将二人诉至北京市密云区人民法院，法院于 2019 年 12 月 16 日作出判决，判令孙某宇与李某悦共同向钱某澜偿还借款本金及利息。判决生效后，钱某澜申请执行，但未能执行到位。

（三）案件核心事实

原告的主张与证据：钱某澜提出诉讼请求，要求确认孙某宇、孙某萱于 2019 年 3 月 19 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并要求二被告赔偿 720 万元 。其主张的事实理由如下：

交易主体关系：孙某宇与孙某萱是姐弟关系，在孙某宇身负巨额债务且涉诉的情况下，进行房产交易，存在恶意串通意图 。

交易细节疑点：

涉案房屋在出卖前已出租给钱某澜 20 年，正常买受人不会接受以市场价格购买 20 年不能使用的房屋，且孙某宇无理由隐瞒租赁情况，孙某萱购买意图不真实 。

正常房屋交易中，出卖人与买受人应与承租人面谈了解租赁情况并解决后续问题，但孙某宇出卖房屋时未通知钱某澜，也未与承租人见面处理相关事宜 。

孙某萱买受房屋支付的 670 万元价款全部来自向陈某轩的借款，其中 240 万元借款次日即完成清偿，还款资金来源及方式不合常理，且无转账记录 。

孙某萱买受房屋过户后，在涉案房屋上给陈某轩设定了不动产抵押权，后贷款结清抵押权涂销，但还款时间与涂销时间存在矛盾，且陈某轩作为职业融资从业者，借款未签订合同，违反正常融资规范 。

《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房交易结算资金自行划转声明》中 “孙某宇” 和 “孙某萱” 的笔迹疑似同一人书写，且 “孙某宇” 笔迹与之前给钱某澜出具 “收条” 中的笔迹不同，不符合重大财产交易本人签字惯例 。

交易后反常表现：孙某宇在 2019 年 6 月后停止向钱某澜支付借款利息，且收到孙某萱支付的房款后，也未向钱某澜支付到期利息及偿还借款 。

被告的主张与证据：孙某宇、孙某萱辩称，涉案合同是在平等自愿基础上签订的，合法有效，不存在恶意串通 。涉案合同已实际履行，孙某萱对涉案房屋系合法占有 。钱某澜不具备本案诉讼主体资格，且属于重复起诉，其起诉状内容前后矛盾，是恶意诉讼 。他们认为，亲属关系不影响买卖合同成立，孙某萱已支付合理对价并办理房屋所有权转移登记，取得房屋所有权，不存在恶意串通情形 。

法院查明事实：2020 年 9 月 27 日，北京市石景山区人民法院在之前民事判决中查明：2016 年 3 月 1 日，孙某宇与其妻李某悦向钱某澜借款 1000 万元，并出具借款借据，钱某澜当日交付 985 万元 。2019 年 6 月 11 日，钱某澜与孙某宇签订债权债务汇总借据 。2019 年 8 月 20 日，钱某澜向密云法院提起诉讼，要求偿还借款本金及利息，密云法院作出判决，判令孙某宇、李某悦偿还借款及利息 。2020 年 3 月，钱某澜申请法院强制执行，但未执行到位 。

2019 年 3 月 11 日，孙某宇与孙某萱签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙某宇将涉案房屋出售给孙某萱，价款总计 230 万元，买受人应于 2019 年 3 月 20 日前一次性付清 。陈某轩为孙某萱的委托代理人 。2019 年 3 月 19 日，孙某萱自陈某轩处收到两笔款项，分别为 230 万元和 440 万元，并于当日分两笔向孙某宇支付 。当日，涉案房屋过户至孙某萱名下 。3 月 25 日，孙某萱为涉案房屋办理了抵押权登记，抵押权人为陈某轩，4 月 22 日办理了注销抵押权登记 。孙某萱称因资金紧张向陈某轩借款，因费用较高次日归还部分借款，后通过抵押贷款等方式归还剩余借款 。法院认为，孙某宇并非无偿或明显不合理低价转让房产，驳回钱某澜的全部诉讼请求 。

经询，孙某宇称收到孙某萱支付的购房款后用于偿还债务 。钱某澜未提交证据证明孙某萱购买涉案房屋时知晓孙某宇与钱某澜之间的债权债务，亦未提交证据证明孙某萱购买涉案房屋时知晓孙某宇将该房屋出租给钱某澜 。

三、法律争议焦点

合同效力问题：孙某宇与孙某萱签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否因恶意串通损害钱某澜利益而无效 。

赔偿责任问题：若合同无效，孙某宇、孙某萱是否应向钱某澜赔偿 720 万元 。

四、法律依据阐释

合同无效的法律规定：根据规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效 。在本案中，需判断孙某宇与孙某萱是否存在恶意串通行为，损害钱某澜作为债权人的利益 。

举证责任相关法律：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 。钱某澜主张合同无效，需承担举证证明孙某宇与孙某萱恶意串通的责任 。

民法典时间效力规定：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外 。本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的合同法等相关法律 。

五、案件裁决结果

法院认为，钱某澜主张孙某宇与孙某萱恶意串通签订房屋买卖合同损害其利益，但未提交充分证据证明存在恶意串通买卖涉案房屋的情形 。因此，对钱某澜要求确认合同无效并赔偿 720 万元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持，判决驳回钱某澜的全部诉讼请求 。

六、办案心得

证据筛选与补充：仔细筛选能够证明合同合法有效、交易真实的证据。重点突出房屋买卖合同、付款凭证、产权过户证明等关键文件，清晰展示交易的完整性和合法性 。对于孙某萱借款还款的情况，补充相关证人证言、资金来源说明等，解释交易细节中的疑点 。同时，收集与钱某澜之前诉讼的相关材料，用以反驳其恶意诉讼、重复起诉等问题 。

法律抗辩策略：从合同的订立、履行以及物权变动等方面进行法律抗辩 。强调合同是在平等自愿基础上签订，且已实际履行完毕，孙某萱已合法取得房屋所有权 。针对钱某澜提出的恶意串通主张，依据法律规定，指出其缺乏充分证据支持 。对于钱某澜的诉讼主体资格和重复起诉问题，引用相关法律条文和司法解释，进行有力抗辩，争取法院驳回钱某澜的诉讼请求 。

七、案件启示

证据留存与运用的重要性：在经济往来和交易活动中，各方应高度重视证据的留存。无论是借款合同、还款记录，还是房屋买卖合同、产权变更文件等，都可能在日后的纠纷中起到关键作用。本案中，原被告双方的胜负很大程度上取决于证据的充分性和有效性。因此，当事人在日常事务中应养成及时保存证据的习惯，确保在需要时能够有力地支持自己的主张 。

法律风险的预判与防范：在进行重大财产交易，如房屋买卖时，当事人应充分考虑可能面临的法律风险。对于出卖人而言，要确保交易的合法性和透明度，避免因与亲属进行交易而引发他人对交易真实性的质疑；对于买受人来说，要谨慎审查房屋的权属状况、是否存在租赁等影响使用的情况，同时规范交易流程，确保资金流转合法合规 。在债权债务关系中，债权人应密切关注债务人的财产变动情况，及时采取法律措施维护自身权益 。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！