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一、案件背景

在房产交易中，合同的履行与违约问题常常引发复杂的法律纠纷。本案涉及房屋买卖合同及补充协议的效力、履行情况以及违约责任的判定。这类案件不仅考验律师对合同条款的精准解读，还要求律师能够依据法律规定，为当事人制定有效的诉讼策略，最大程度维护其合法权益。

二、案件详情

（一）人物关系梳理

原告为柳某舒，被告为彭某鹏，第三人为S公司。在整个房屋买卖交易过程中，柳某舒作为买受人，彭某鹏作为出卖人，S公司则在其中承担着居间及相关沟通协调的角色 。

（二）案件相关背景

2019 年 10 月 26 日，柳某舒与彭某鹏就北京市丰台区的一套房屋达成买卖意向，并签订了《北京存量房屋买卖合同》及《北京存量房屋买卖合同补充协议》。该房屋售价 330 万元，柳某舒按照约定陆续支付了部分购房款。然而，彭某鹏却未能依约交付房屋，从而引发了一系列纠纷 。

（三）案件核心事实

原告的主张与证据：柳某舒向法院提出多项诉讼请求，一是解除与彭某鹏在 2019 年 10 月 26 日签订的《北京存量房屋买卖合同》及《北京存量房屋买卖合同补充协议》；二是要求彭某鹏返还已付购房款 270 万元；三是请求彭某鹏给付逾期交房违约金；四是要求彭某鹏赔偿 2019 年 12 月至 2020 年 7 月的租房费用 48000 元 。柳某舒提供了付款凭证，用以证明自己已按合同约定支付了相应购房款，共计 270 万元 。

被告的主张与证据：彭某鹏辩称，签署合同时咨询过开发商，被告知不需要交付回购款，然而在收到柳某舒的首付款后，开发商却通知其需要交纳回购款，因未交纳回购款，所以未能交付房屋，且最早是在 2019 年 11 月 16 日收到开发商的通知 。彭某鹏表示希望继续履行合同，不同意返还购房款、给付违约金和租金 。但在开发商通知交付回购款的具体时间及相关沟通记录等方面，未提供充分证据。

第三人的主张与证据：S公司述称，开发商在 2019 年 10 月 15 日通知办理相关事宜，为期两个月 。早在 10 月 21 日前就已与彭某鹏进行沟通并告知相关事项 。且根据交易经验，在交易开始前就已告知彭某鹏可能需要交纳回购款，彭某鹏当时表示同意 。后续因时间延迟，双方进行了多次沟通 。现房屋由开发商控制，只要交纳回购款当日即可领到钥匙，S公司同意解除合同 。中介公司虽阐述了诸多沟通情况，但也未提供如书面通知、聊天记录等有力证据来支撑其说法。

法院查明事实：2019 年 10 月 26 日，柳某舒与彭某鹏签订的合同及补充协议，对房屋售价、付款方式、交房时间、违约责任等均进行了详细约定 。合同约定柳某舒分三次支付购房款，彭某鹏应在领取钥匙办理手续当日将房屋交付给柳某舒 。庭审中，彭某鹏认可收到柳某舒支付的 270 万元购房款 。关于违约金标准，柳某舒主张按年利率 24% 计算，彭某鹏认为过高，同意按年利率 3% 计算 。柳某舒主张的租房损失因无证据，未得到法院支持 。法院根据合同约定及彭某鹏的陈述，认定彭某鹏应于 2019 年 11 月 16 日收到开发商通知后及时交纳回购款取得钥匙并交付房屋，但其未履行该义务，已构成违约，遂判决合同于 2020 年 7 月 10 日解除 。

三、法律争议焦点

合同解除问题：柳某舒是否有权解除与彭某鹏签订的房屋买卖合同及补充协议。

购房款返还及违约金数额问题：彭某鹏是否应返还柳某舒已付购房款，以及违约金的合理计算标准 。

租房损失赔偿问题：柳某舒主张的租房损失是否应得到支持 。

四、法律依据阐释

合同解除相关法律：法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 。在本案中，需依据合同中关于违约及解除合同的约定，判断柳某舒是否满足解除合同的条件 。

合同履行与违约责任相关法律：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。彭某鹏未按约定交付房屋，应承担相应违约责任，具体违约赔偿标准需结合合同约定及法律规定进行判定 。

证据规则相关法律：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 。柳某舒主张租房损失，但未能提供证据，法院对该项诉求不予支持，体现了证据在诉讼中的关键作用 。

五、案件裁决结果

合同解除判决：法院判决柳某舒与彭某鹏签订的《北京存量房屋买卖合同》及《北京存量房屋买卖合同补充协议》解除。这一判决基于合同中关于根本违约及解除合同的约定，以及彭某鹏未按约定履行交房义务的事实 。

购房款返还判决：彭某鹏于判决生效之日起七日内返还柳某舒购房款 270 万元。合同解除后，彭某鹏应返还已收取的购房款，这是基于合同解除后的法律后果及公平原则 。

违约金判决：彭某鹏于判决生效之日起七日内给付柳某舒违约金（以 270 万元为基数，按照年利率 12% 标准，自 2019 年 12 月 17 日起至实际给付之日止）。法院综合考虑彭某鹏的过错程度、违约情节、市场交易价格、柳某舒实际损失等因素，对违约金进行了酌情调整 。

租房损失判决：驳回柳某舒关于租房损失的诉讼请求 。

六、办案心得

证据收集与整理：收集与案件紧密相关的各类证据。重点整理付款凭证，确保每一笔购房款支付都有清晰记录，明确款项支付时间、金额及对应的合同条款 。收集与彭某鹏及中介公司的沟通记录，包括短信、微信聊天记录、邮件等，以证明己方一直积极履行合同义务，并催促对方交房 。

法律策略制定：以合同约定为核心，结合相关法律条文制定诉讼策略。深入研究合同中关于付款、交房、违约责任及合同解除的条款，明确彭某鹏的违约事实 。针对违约金标准，依据合同约定及法律规定，充分论证年利率 24% 的合理性，同时准备好应对彭某鹏提出违约金过高的反驳意见，从己方资金占用损失、市场行情等方面进行阐述 。在合同解除方面，依据合同中关于根本违约的约定，强调彭某鹏未按时交房且逾期时间过长，已满足合同解除条件 。

庭审应对技巧：庭审中，清晰、有条理地陈述案件事实和诉讼请求。按照证据的重要性和关联性，依次展示证据，详细说明每份证据与案件争议焦点的联系 。对于彭某鹏的反驳观点，冷静分析，运用法律条文和事实依据进行有力回应 。例如，当彭某鹏提出违约金过高时，可通过展示同期市场贷款利率、己方资金使用计划等证据，说明年利率 24% 并不过高 。对于第三人的陈述，若有与己方主张不符之处，也应依据事实和法律进行澄清 。

七、案件启示

合同条款审查的严谨性：在签订房屋买卖合同及相关补充协议时，买卖双方应高度重视合同条款的审查。对于付款方式、交房时间、违约责任、合同解除条件等关键条款，要进行详细、明确且合理的约定 。避免因合同条款模糊或不合理，导致在合同履行过程中产生争议 。

证据留存意识的重要性：无论是购房者还是卖房者，在整个交易过程中都应具备强烈的证据留存意识。从合同签订、款项支付到双方沟通协商等各个环节，都要及时保存相关的书面文件、电子记录、聊天记录等证据 。这些证据在可能出现的纠纷中，将成为维护自身权益的有力武器 。

法律风险预判与应对能力：在房产交易中，买卖双方都应充分预判可能出现的法律风险，如政策变化、开发商要求变更等。对于可能出现的风险，要提前制定应对措施，明确责任承担方式 。例如，在涉及保障性住房或回迁房交易时，应充分了解相关政策及可能存在的特殊规定，避免因信息不对称导致违约或纠纷 。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！