为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件背景

在农村房屋买卖领域，由于涉及宅基地的特殊性质以及相关法律法规的严格规定，常常引发一系列法律纠纷。此类纠纷不仅关乎当事人的财产权益，还涉及到身份属性与集体经济组织的利益。作为律师，在处理这类案件时，需要精准把握法律条文，深入分析案件事实，为当事人提供专业、有效的法律解决方案。

二、案件详情

（一）人物关系梳理

原告为何某波，其父亲为已故的何某文，母亲为已故的王某兰 。被告为高某英、赵某刚、赵某明，三人系亲属关系，共同参与房屋买卖交易 。在整个纠纷中，何某波作为原告，主张确认房屋买卖协议无效并要求返还房屋；高某英、赵某刚、赵某明作为被告，对原告的诉求进行抗辩，并在协议可能被认定无效的情况下，提出反诉要求赔偿损失 。

（二）案件相关背景

位于北京市房山区 X 镇 X 村 X 街 X 号的宅院，是何某波的父亲何某文申请的宅基地，1982 年何某文夫妇在该宅基地上建造了七间房屋 。2005 年 2 月，何某文与高某英、赵某刚、赵某明就该宅院房屋签订了买卖协议，然而多年后，何某波对该协议的效力提出质疑，从而引发了此次诉讼 。

（三）案件核心事实

原告的主张与证据：何某波向法院提出诉讼请求，一是请求判令原被告于 2005 年 2 月 3 日签订的《房产买卖协议》无效；二是请求判令被告返还宅基地上的房屋，同时自己愿意返还购房款 63000 元 。何某波主张，根据相关法律规定，宅基地使用权具有特定身份属性，仅限村集体经济组织成员享有 。高某英、赵某刚、赵某明并非本村集体经济组织成员，其与父亲签订的房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效 。为支持自己的主张，何某波提交了《房产买卖协议》、林权证、何某文的户口本、自己的户口本、独生子女证书等证据 。这些证据旨在证明涉案宅基地的归属以及被告不具备购买该宅基地房屋的资格 。

被告的主张与证据：高某英、赵某刚、赵某明共同辩称，他们是与何某波的父亲何某文协商购房事宜并签订的协议 。2004 年 8 月在崔某芹家商议买房，当时何某文亲口承诺不会反悔，双方确定价格为 63000 元，并测量了宅院尺寸 。他们购买的是整个宅院，包括土地及七间北房（其中两间为小房），还有院墙但无大门 。购买后房屋未进行翻建，他们一家五口（包括母亲高某英、长子赵某明、次子赵某刚及赵某刚妻儿）一直居住在涉案宅院 。

如果法院认定房屋买卖协议无效，需要返还房屋，他们提出反诉要求赔偿损失，损失数额以鉴定为准 。但在后续过程中，因未交纳鉴定费用，鉴定申请被终止，之后又撤回反诉，不再要求赔偿经济损失 。

法院查明事实：法院经审理查明，何某波是何某文、王某兰婚后育有的唯一子女，何某文、王某兰均已去世 。高某英、赵某刚、赵某明的户籍地均为北京市房山区 X 镇 XX 村 。2005 年 2 月 3 日，何某文与高某英、赵某刚、赵某明签订了《房产买卖协议》，将位于北京市房山区 X 镇 X 村 X 街 X 号的宅院出售给三被告 。协议对房屋情况、宅院范围、价格及支付方式、生效时间等进行了明确约定 。协议达成后，三被告支付了购房款 63000 元并入住涉案宅院 。2022 年 9 月 何某波诉至法院要求确认协议无效并返还房屋 。在审理过程中，对涉案宅基地区位补偿价、地上房屋及其附属物重置成新价进行评估，评估价值为 684700 元 。评估后，何某波对结果无异议，三被告则以评估价值无法解决居住问题为由撤回反诉 。

三、法律争议焦点

协议效力问题：2005 年 2 月 3 日签订的《房产买卖协议》是否有效，是否违反法律、行政法规的强制性规定 。

财产返还及赔偿问题：若协议被认定无效，被告是否应返还宅基地及房屋，原告是否应赔偿被告经济损失，以及损失的确定方式 。

四、法律依据阐释

协议效力相关法律：依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外 。在农村房屋买卖中，宅基地使用权的流转受到严格限制，非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的行为，通常因违反相关土地管理法规的强制性规定而无效 。

财产返还及赔偿相关法律：《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿 。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任 。在本案中，若协议无效，被告需返还房屋，而对于原告是否赔偿被告损失以及损失的分担，需根据双方的过错程度进行判断 。

五、案件裁决结果

协议效力判决：法院判决何某文与高某英、赵某刚、赵某明于 2005 年 签订的《房产买卖协议》无效。这一判决基于协议违反了国家有关法律、行政法规关于宅基地使用权流转的强制性规定，非本村集体经济组织成员无权购买涉案宅基地房屋 。

财产返还判决：被告高某英、赵某刚、赵某明于判决生效之日起 10 日内向原告何某波返还并腾退交付位于北京市房山区 X 镇 X 村 X 街 X 号的宅基地以及宅基地上的房屋及附属设施 。协议无效后，被告基于协议取得的财产应予以返还，以恢复到协议签订前的状态 。

六、胜诉办案心得

证据收集与整理：全面收集与案件紧密相关的证据。重点围绕宅基地的归属、被告的身份信息以及房屋买卖协议本身展开 。仔细梳理《房产买卖协议》的条款，明确协议内容与法律规定的冲突点 。收集并整理何某文的户口本、自己的户口本，以证明涉案宅基地所属集体经济组织以及被告不属于该组织 。保存好林权证、独生子女证书等证据，用于进一步佐证宅基地的相关情况以及家庭关系 。对所有证据进行分类整理，制作证据清单，明确每份证据的来源、证明目的以及与案件争议焦点的关联性 。

法律策略制定：以法律关于宅基地使用权流转的规定为核心制定诉讼策略。深入研究《中华人民共和国民法典》以及相关土地管理法规中关于宅基地的条文，明确非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的行为无效 。针对被告可能提出的抗辩，如协议的合法性、购房时的真实意思表示等，提前准备好应对方案 。在诉讼过程中，强调被告不具备购买涉案房屋的资格，突出协议违反强制性规定的事实，要求法院依法确认协议无效并判令被告返还房屋 。同时，考虑到被告可能提出的赔偿要求，提前分析原告在整个交易过程中的过错程度，为可能的赔偿争议做好准备 。

庭审应对技巧：庭审中，清晰、有条理地陈述案件事实和诉讼请求。按照证据清单的顺序，依次展示证据，详细说明每份证据对证明案件事实的作用 。对于被告的反驳观点，冷静分析，运用法律条文和事实依据进行有力回应 。例如，若被告强调购房时的口头承诺，可通过法律规定中关于宅基地流转的强制性要求进行反驳 。在辩论环节，突出案件的关键法律问题，即协议违反法律强制性规定的无效性，以及被告返还房屋的必要性 。同时，注意与法官的沟通，确保法官能够准确理解案件事实和法律适用 。

七、案件启示

宅基地交易的法律风险意识：无论是宅基地的出售方还是购买方，都应充分认识到农村宅基地交易的法律风险。出售方要谨慎对待宅基地的出售行为，避免因违反法律规定导致协议无效；购买方在购买宅基地房屋前，务必核实自身是否具备购买资格，了解相关法律规定，切勿因贪图一时便宜而陷入法律纠纷 。

证据留存的重要性：在房屋买卖等涉及重大财产的交易中，双方都应注重证据的留存。从交易的协商过程、协议的签订到后续的履行情况，都应保留相关的书面文件、聊天记录、证人证言等证据 。这些证据在可能出现的纠纷中，将成为维护自身权益的关键 。

法律知识普及的必要性：农村地区应加强法律知识的普及，提高村民对宅基地相关法律法规的认识。通过开展法律讲座、发放宣传资料等方式，让村民了解宅基地的性质、流转限制以及违反规定的后果 。同时，对于涉及宅基地交易的双方，在交易前咨询专业律师，确保交易行为的合法性，也是避免纠纷的重要措施 。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！