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一、案件背景

在房产交易领域，合同性质的认定往往成为纠纷的核心。本案中，当事人因特殊的父子关系，签订房屋买卖合同后对合同性质产生重大分歧，不仅涉及财产权益的划分，还夹杂着亲情伦理因素，这要求律师在处理时，需精准把握法律要点，深入探寻当事人的真实意图。

二、案件详情

（一）案件相关背景

涉案房屋原本是原告林父与前妻的夫妻共同财产，前妻去世后，经继承人协商，林父继承了前妻在该房屋中的份额。随后，林父与被告林某签订《北京市存量房屋买卖合同》，由此引发一系列争议。

（二）案件核心事实

原告的主张与证据：林父向法院提出诉讼请求，要求解除与林某签订的《北京市存量房产买卖合同》，林某返还涉案房产并协助办理过户登记，同时要求林某承担本案诉讼费。林父称，双方签订合同约定将涉案房产售予林某，且签署《存量房交易结算资金自行划转声明》，明确房价款为 130 万元。然而，自己依约过户房产后，林某却一直未支付房价款。尽管多次催告，林某仍拒绝支付。林父提交《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房交易结算资金自行划转声明》作为双方存在房屋买卖约定的证据。但在庭审中，林父未能提供从合同签订至起诉这三年多时间内，向林某主张购房款的相关证据。

被告的主张与证据：林某辩称，不同意林父的诉求，双方签订的合同名为买卖，实则赠与，且均为真实意思表示，房屋产权变更登记完成，赠与行为已生效，请求法院驳回林父的诉求。林某指出，其一，双方系父子关系且长期共同生活，合同是建委制式合同，交易价格参考过户最低指导价，远低于市价，合同中付款方式、付款时间、房屋交付、违约责任等主要条款均未约定，不符合正常房屋买卖情形，真实目的是将房屋变更登记至自己名下，应属赠与。其二，林父明知自己无付款能力且未履行付款义务，却积极配合办理过户登记，这与房屋买卖常理相悖，恰好证明交易为赠与目的。其三，涉案房屋的继承与处理，都是亲属间协商的结果，此次过户也是双方协商后的赠与行为，且过户前后林父一直与自己共同生活，直至起诉前关系融洽。其四，从合同签订至今超三年，林父从未提出支付购房款或解除合同的要求，即便存在违约与解除权约定，也已超诉讼时效。林某为证实观点，可能提交亲属间关于房屋继承协商的记录、共同生活证据，以及林父曾在微信聊天中表述房屋系赠与的记录等。

法院查明事实：法院经审理查明，林父与林某系父子关系，林某为林父独子。2018 年 5 月 29 日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同对成交价格、付款方式等约定不明，付款时间虽约定为 2018 年 5 月 30 日一次性付款 130 万元，但合同附件中付款方式及期限未作具体约定。签订合同当日，双方申请产权人变更登记。2018 年 6 月 12 日，双方签署《存量房交易结算资金自行划转声明》，并办理涉案房屋产权变更登记，林某取得不动产权证。涉案房屋所在小区二手房市场成交均价在 2018 年高于当时合同约定价格，且林某在未支付购房款的情况下完成过户，此后林父在长达三年多时间内未向林某主张过购房款。

三、案件分析

（一）合同性质分析

合同条款角度：从双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》来看，诸多关键条款缺失。付款方式、付款时间、房屋交付、违约责任等在正常房屋买卖中至关重要的条款均未明确约定，这与常规房屋买卖合同的严谨性相悖。而合同约定的 130 万元成交价格，远低于当时房屋的市场价格，仅为过户最低指导价，不符合市场交易的等价有偿原则。

当事人关系及行为角度：基于林父与林某的父子关系，以及过户前双方共同生活的背景，林父在明知林某无付款能力且未支付任何款项的情况下，积极配合办理过户登记，这一行为不符合房屋买卖中出卖人追求经济利益的常理。从后续行为看，林父在长达三年多的时间里未向林某主张购房款，进一步表明该交易行为可能并非单纯的房屋买卖。

交易背景角度：涉案房屋经历了从林父与前妻共有，到前妻去世后林父继承全部份额，再到与林某进行 “交易” 的过程。此前亲属间关于房屋继承的协商处理方式，以及此次交易中林父的一系列行为，综合表明此次交易可能是基于亲情的赠与行为，而非普通的房屋买卖。

（二）合同履行及违约分析

若为房屋买卖合同关系：若认定双方为房屋买卖合同关系，林某未按约定支付 130 万元购房款，显然构成违约。林父作为守约方，有权依据合同约定及法律规定，要求林某承担违约责任，包括解除合同、返还房屋等。然而，林父在长达三年多的时间里未向林某主张权利，这一行为可能影响其违约主张的效力，因为根据法律规定，权利的行使存在诉讼时效限制。

若为赠与关系：若认定为赠与关系，林父以林某未支付购房款为由主张解除合同及返还房屋，则缺乏法律依据。在赠与关系中，赠与人将财产无偿给予受赠人，受赠人无需支付对价。除非存在法定的赠与撤销情形，如受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务等，否则赠与人不得随意撤销赠与。在本案中，林父所主张的未支付购房款并不属于法定的赠与撤销情形。

四、案件裁决结果

（一）合同性质认定判决

法院综合考虑双方签订合同的背景、条款约定、履行情况以及特殊的父子关系，认定双方签订的合同名为买卖实为赠与具有高度盖然性，判定双方之间系房屋赠与关系。

（二）原告诉讼请求判决

基于合同性质为赠与关系的认定，对于林父以林某未支付购房款为由主张解除《北京市存量房屋买卖合同》及返还房屋、办理产权过户登记等诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持，判决驳回林父的全部诉讼请求。

五、胜诉办案心得

证据收集与运用：深入挖掘能够证明赠与关系的证据。梳理亲属间关于房屋继承和处理的协商记录，展现房屋流转过程中的亲属共识，为赠与行为提供背景支撑。收集双方共同生活的证据，如水电费缴费记录、物业证明等，体现双方紧密的家庭关系，使赠与行为更具合理性。特别关注林父在微信聊天中表述房屋系赠与的记录，这是直接证明赠与意图的关键证据。在庭审中，按照赠与关系的逻辑顺序展示证据，先阐述房屋继承背景，说明房屋来源及此前亲属间的处理方式；再展示共同生活证据，强化双方的特殊关系；最后出示赠与表述的聊天记录，形成完整的证据链条，有力地支持林某的主张。

庭审策略制定：在庭审中，突出赠与关系的合理性。首先，强调双方特殊的父子关系，为赠与行为奠定情感基础，使法官能够理解基于亲情的财产流转具有一定的特殊性。针对林父主张的房屋买卖合同关系，从合同条款的缺陷入手，详细分析合同中关键条款缺失与正常房屋买卖的差异，指出价格远低于市价、付款方式不明确等问题，说明该合同不符合房屋买卖的交易习惯。对于林父在过户及后续行为中的表现，如明知林某无付款能力仍配合过户、长期未主张购房款等，进行合理阐释，进一步证明交易为赠与的可能性。在辩论环节，围绕赠与关系的认定展开，避免陷入林父设定的房屋买卖关系辩论框架，始终强调赠与关系的高度盖然性，增强法官对赠与关系的内心确信。

六、案件启示

（一）合同签订的严谨性

无论是亲属之间还是普通交易主体，在签订房产买卖合同或其他重要合同时，务必确保合同条款完整、明确。明确约定成交价格、付款方式、交付时间、违约责任等关键要素，避免因条款模糊引发纠纷。在使用制式合同模板时，要仔细审查和补充条款，使其符合真实交易意图。

（二）证据留存意识

在合同签订和履行过程中，双方都应重视证据留存。每一次沟通、催告、付款等行为，都可能成为日后纠纷解决的关键证据。养成及时保存书面文件、聊天记录、转账凭证等证据的习惯，以便在争议发生时有力支持自己的主张。

（三）法律风险防范

当事人进行房产交易或其他重大财产处置时，应充分了解相关法律规定，提前评估法律风险。对于涉及亲情关系的财产交易，更要谨慎处理，避免因法律关系不清晰而损害自身权益。面临纠纷时，及时咨询专业律师，制定合理法律策略，通过合法途径解决争议。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！