为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件背景

在房产交易领域，因房屋质量隐患、信息披露不充分等问题引发的法律纠纷屡见不鲜。本案聚焦于房屋买卖合同履行过程中的争议焦点，核心在于卖方是否尽到如实披露房屋状况的义务，以及买方是否具备合同解除的合法权利。这类案件对律师精准解读合同条款、高效收集与运用证据以及灵活准确适用法律的专业素养提出了极高要求。

二、案件详情

（一）案件核心诉求

原告的诉讼请求：原告林某和顾某向法院提出一系列诉讼请求。其一，请求判令解除林某与杜某于 2020 年 7 月 5 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；其二，要求杜某返还购房款 229 万元，；其三，判令杜某支付赔偿金 114.5 万元；……

原告的事实与理由：2020 年 7 月 5 日，林某和顾某经A公司居间介绍，以 199 万元的价格购入位于北京市密云区 XXX 的房屋。同年 7 月，二人支付首付款 100 万元，办理银行分期贷款 129 万元，8 月，杜某交付房屋钥匙。然而，房屋交付后，室内附属设施、设备及装饰装修状况与杜某承诺的大相径庭，出现室内屋顶漏水、墙体被水浸湿、潮湿不堪无法居住等问题。双方就该争议事实多次协商，均未能达成一致，无奈之下，原告遂向法院提起诉讼。

（二）被告的抗辩

杜某的辩称：双方签订房屋买卖合同属实，但坚决不同意二原告的诉讼请求。第一，该房屋于 2020 年 7 月 31 日已完成过户登记至原告名下，依据合同约定，风险早已转移给买受人。买房前，原告及其家属多次实地看房，对房屋状况了如指掌，当时不存在任何渗漏情况；第二，房屋买卖合同是双方真实意愿的体现，且合同目的已然实现，不存在解除合同的前提条件。该房屋自 2015 年至 2020 年 5 月期间一直处于持续出租状态，承租人表示该房屋仅在 2016 年有过一次渗水情况，因租户未及时处理，自己自行将脏污部位涂抹，其颜色与其他部位存在明显差异，不存在刻意掩盖房屋漏水痕迹的主观意图；第三，原告所提及的房屋漏水属于偶发事件，仅仅存在洇湿痕迹，远未严重到致使合同目的无法实现的程度。

A公司的辩称：同样不同意原告的诉讼请求。其一，原告起诉公司的主体存在错误，公司与原告之间仅存在居间合同关系，并非房屋买卖合同关系；其二，在买房过程中，业主从未提及房屋存在漏水的情况，公司也并未在房屋买卖过程中隐瞒或捏造任何事实，因此不应承担任何赔偿责任；其三，公司与杜某不存在任何事实上与法律上的连带关系，原告主张公司承担连带责任缺乏法律依据。

（三）法院查明事实

合同签订及履行情况：2020 年 7 月 5 日，杜某（出卖人）与林某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，房屋坐落于密云区 XXX，成交价格为 199 万元。签订合同前，买受人已向出卖人支付定金 5 万元，贷款方式为商业贷款，出卖人应在 2020 年 9 月 30 日前交付房屋，房屋风险责任自转移占有之日起转移给买受人。双方还同意自合同签订之日起 120 日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。合同中明确规定了出卖人的如实告知义务及违约责任等关键条款 。2020 年 7 月 31 日，涉案房屋登记至林某、顾某名下。

房屋漏水相关情况：林某和顾某主张，2020 年 8 月 24 日交付房屋时，发现涉案房屋北侧卧室、厨房存在漏水情况，并当场向杜某提出异议，拒绝接收该房屋。双方当天前往物业公司反映情况，得知杜某于 2016 年曾就涉案房屋漏雨问题进行报修，且杜某在出售房屋前对漏水部位进行了粉饰遮蔽。为证实该主张，林某和顾某提交了 XX 物业管理中心 XX 物业处档案记录照片及工作人员录音、公证书、现场工作记录、照片及所附光盘、XXXX 居委会出具的情况说明等证据。

杜某称对 2016 年漏水报修情况并不知情，认可 2020 年 8 月 24 日涉案房屋北侧墙有渗水情况。A公司认可报修照片及现场照片的真实性。杜某为反驳原告主张，提交了证明人为田某的书面证明、证明人为姜某的书面证明、房屋出租及腾空后照片、2020 年 11 月 30 日涉案小区进行防水维修照片等证据。法院经现场勘查，发现涉案房屋北卧室房顶、墙面、窗台，厨房隔断的墙面存在房屋漏水后的印痕，其中北卧室墙面漏水痕迹尤为明显，并存在重新粉刷的痕迹。上述事实有双方当事人陈述、合同、公证书、情况说明、照片、证明、收条、收据等证据材料在案佐证。

三、案件分析

（一）违约行为认定分析

法律依据与合同条款对照：依据相关规定，当事人在订立合同过程中必须遵循诚实信用原则，如实告知对方与订立合同有关的重要事实。在本案中，房屋买卖合同明确约定，出卖人应将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人。涉案房屋在交易前曾发生漏水且进行过粉刷，这一情况明显属于影响房屋正常使用及购买决策的重要事实 。杜某在订立合同时未履行如实告知义务，违反了合同第五条第 7 项的约定，构成违约行为。

证据支撑与被告抗辩反驳：杜某虽主张已履行告知义务，但未能提供充分有效的证据予以证实。相反，林某和顾某提供了物业档案记录、公证书等一系列详实的证据，形成了完整的证据链，有力地证明了杜某故意隐瞒房屋漏水及粉刷情况。法院依据证据规则，对杜某的抗辩意见不予采信。此外，杜某关于房屋产权变更后风险转移、交房时漏水是新情况的抗辩，因房屋产权变更并不免除出卖人的瑕疵担保责任，同样不被法院认可。

（二）合同解除权分析

约定解除权与法定解除权的考量：根据合同约定，若房屋权属及具体情况与出卖人承诺不符，导致合同无法继续履行或买受人无法实现合同目的，买受人有权解除合同；同时，逾期超过一定期限，买受人也有权解除合同。从法定解除权角度而言，当根本违约致使合同目的无法实现时，当事人可行使解除权。在本案中，林某和顾某以杜某故意隐瞒房屋漏水情况导致房屋无法居住、合同目的无法实现为由，主张解除合同。

违约程度与合同目的实现的判断：尽管杜某存在违约行为，但从实际漏水情况来看，虽然房屋个别地点存在水渍情况，但现有证据无法确凿证明该问题无法通过维修解决。合同目的是否无法实现需要综合多方面因素进行判断，在房屋可通过维修恢复正常使用的情况下，法院难以认定已达到合同目的无法实现的根本违约程度。因此，依据现有证据，法院无法确定林某和顾某享有法定或约定的解除权。

四、案件裁决结果

法院最终判决驳回原告林某、顾某的全部诉讼请求。法院认为，林某与杜某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应严格依约履行。杜某虽存在隐瞒房屋漏水情况的违约行为，但尚未达到根本违约致使合同目的无法实现的严重程度，林某和顾某基于合同解除提出的各项诉讼请求缺乏充分依据。同时，林某和顾某主张A公司承担连带责任的诉求，既无事实依据，也无法律依据，法院同样不予支持。不过，法院向林某和顾某释明，二人可就杜某、A公司的违约责任问题，另行主张合法权利。

五、办案心得

证据收集与运用：全力以赴挖掘能够证明自身主张的证据。一方面，积极联系之前的租户，获取有力证言。如找到田某和姜某出具书面证明，详细阐述居住期间房屋的实际状况，以此证明房屋并非存在严重漏水问题，且自己不存在隐瞒行为。另一方面，收集房屋相关照片，包括出租及腾空后的照片，以及小区进行防水维修的照片，从侧面全方位反映房屋的整体状况及自己对房屋维护的重视。在庭审中，按照事件发展的先后顺序和证据的内在关联性，有条不紊地展示证据。先出示租户证明，清晰阐述房屋在租赁期间的正常使用情况；再展示照片，直观呈现房屋的外观及维修情况，极大地增强证据的说服力。

法律策略制定：紧紧围绕合同履行和风险转移的法律规定及合同条款制定策略。着重强调房屋产权已转移，根据合同约定，风险相应转移给买受人。同时，依据合同目的已实现这一核心要点，详细说明虽然房屋存在偶发漏水情况，但并未对合同主要目的造成实质性影响。在法律适用上，精准引用关于合同成立、履行及风险转移的相关条文，紧密结合本案实际情况进行深入分析论证。针对原告提出的解除合同及赔偿诉求，从法律构成要件入手，逐一进行有力反驳，明确指出原告主张缺乏法律依据和事实支撑。

庭审应对技巧：在庭审过程中，始终保持冷静的态度。在陈述环节，简洁明了且重点突出地阐述自己的观点，清晰呈现重点事实和法律依据。对于原告的提问和质证，迅速、准确地做出回应，坚决避免陷入不必要的争论。在辩论环节，敏锐地抓住原告证据和观点的漏洞，如证据的关联性不足、法律适用错误等，展开有力反驳。例如，针对原告提供的漏水照片，指出无法证明是在房屋交付前就已存在且影响合同目的实现。同时，注重语言表达的逻辑性和感染力，增强观点的传达效果，全力争取法官的认同。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！