(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

在房产交易中，借名买房引发的纠纷屡见不鲜，这类案件往往因复杂的人情关系和模糊的证据链条而颇具争议。以下将深入剖析一起发生在北京朝阳区的房产过户纠纷案件。

一、案件核心人物关系

王悦：原告，与王琳系亲姐妹关系，主张借名买房，要求被告协助将房屋过户至其名下。

王琳：被告，房屋登记所有人，否认与原告存在借名买房关系，拒绝协助过户。

二、案件详细经过

（一）借名买房起因

王悦与其丈夫张峰于 2008 年左右开始分居且长期互不联系。2010 年，王悦准备购买北京市崇文区 A 号房屋，出于不想让张峰知晓以及避免房屋成为夫妻共同财产的考虑，她与王琳商量借用其名义购房，王琳表示同意，王悦遂于 2010 年 7 月 17 日借用王琳名义购置了 A 号房屋。

（二）诉争房屋购买过程

2011 年 7 月 20 日，王悦再次借用王琳的名义，从林某处购买了位于北京市朝阳区的一号房屋（即诉争房屋），并将房屋登记在王琳名下。具体交易过程为：同日，王琳与林某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购房价格为 260 万元，同时与林某及居间方签订《过户、贷款服务合同》《北京市房屋买卖居间服务合同》，约定应支付居间服务费 5.2 万元。

在款项支付方面，2011 年 7 月 19 日，王悦从自己账户向林某支付定金 5 万元及居间服务费 5.2 万元。7 月 22 日，王悦向王琳账户转账 100 万元。8 月 4 日，王琳从该账户向林某账户支付 75 万元。9 月 16 日，王悦向林某支付房屋尾款 180 万元，并支付了税、登记费、物业费。同日，诉争房屋登记至王琳名下。

（三）房屋后续管理及纠纷产生

房屋购买后，王悦将其对外出租，租金一直由王悦收取。与房屋有关的房产证、合同、发票、税票等材料也均由王悦保留。然而，王悦发现王琳重新办理了房产证并联系房屋租户，疑似要私下处置房屋，为维护自身权益，王悦诉至法院，要求王琳协助办理房屋过户手续。

三、双方各执一词

（一）原告主张

王悦认为，她与王琳之间存在借名买房关系。从房屋购买资金的支付，到后续房屋的出租管理以及相关权证材料的保管，均由她实际操作和掌控，足以证明诉争房屋虽登记在王琳名下，但实际所有权应归属于她。

（二）被告抗辩

王琳承认双方的亲属关系，但坚决否认存在借名买房关系。她称自己作为自由职业者收入不菲，由于孩子由王悦带大，便将收入都交给王悦，由王悦掌控其资产。此次购房实际是自己出资，通过王悦走账，房屋登记在自己名下符合常理。之后委托王悦代为管理涉诉房屋，因此房屋所有权应归自己所有，不同意王悦的诉讼请求。

四、法院查明事实

确认原、被告系姐妹关系，以及 2011 年 7 月 20 日王琳与林某签订房屋买卖合同及相关服务合同的事实。

双方均认可购房款项及相关费用的支付路径：由王悦账户向林某支付定金、居间服务费、尾款及其他税费等，部分款项通过王琳账户中转。

购房合同、证件、收据、银行卡等原件均由王悦保管。

诉争房屋多年来对外出租，租金由王悦收取，且王悦以其个人账户支付了房屋的物业费、供暖费等费用。

王琳虽声称向王悦交付了收入，但未能提供任何证据予以证明。

五、法院最终裁决

法院判决被告王琳于判决生效后十五日内协助原告王悦将北京市朝阳区一号房屋所有权变更登记至原告王悦名下。

六、案件深度剖析

（一）借名买房关系的认定依据

资金支付情况：购房款项的主要支付方为王悦，尽管部分款项通过王琳账户中转，但资金的实际来源和流向表明王悦在购房过程中承担了出资义务。这与借名买房中借名人出资购房的特征相符，是认定借名买房关系的重要依据之一。

房屋管理与收益情况：房屋购买后，由王悦负责对外出租并收取租金，同时支付物业费、供暖费等费用。这表明王悦对房屋进行了实际的管理和控制，并享有房屋带来的经济收益，进一步印证了她对房屋的实际所有权权益。

权证材料保管情况：与房屋相关的重要权证、合同、发票等材料均由王悦保管，这在一定程度上反映出双方内心真实的意思表示，即王悦才是房屋的实际权利人，借王琳之名完成购房登记手续。

（二）合同效力的法律分析

根据《中华人民共和国民法典》规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。王悦与王琳之间虽未签订书面的借名买房协议，但从双方的行为表现可以推断出存在事实上的借名买房合同关系。该关系是双方的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定和社会公共利益的情形，因此合法有效，对双方具有法律约束力。

（三）被告抗辩的无效性分析

王琳以向王悦交付收入、由王悦代为管理资产为由进行抗辩，但未能提供任何证据支持其主张。根据民事诉讼中的 “谁主张，谁举证” 原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。由于王琳无法举证，其抗辩意见不能得到法院的采纳，从而削弱了她对房屋所有权的主张。

七、办案心得

（一）证据收集与运用的关键要点

全面细致收集证据：在处理此类案件时，律师应指导当事人全面收集与借名买房相关的各类证据，包括但不限于购房资金的转账记录、聊天记录、证人证言、房屋管理和收益的相关凭证等。本案中，王悦保留的购房合同、款项支付凭证、物业费和供暖费支付凭证以及租金收取记录等，形成了完整的证据链条，有力地支持了她的诉讼请求。

注重证据的关联性和证明力：在收集证据的过程中，要注重证据与案件事实的关联性，确保每一项证据都能直接或间接地证明借名买房关系的存在。同时，要对证据的证明力进行分析和评估，对于关键证据要重点强调和阐述，以增强证据在法庭上的说服力。例如，在本案中，购房资金的支付路径清晰地显示出王悦的出资行为，与借名买房的核心要素紧密相关，具有较强的证明力。

（二）法律适用与诉讼策略的制定

精准把握法律规定：深入研究《中华人民共和国民法典》及相关司法解释中关于合同效力、物权变动、举证责任等方面的规定，准确判断案件的法律性质和适用的法律条款。在本案中，律师需要依据民法典关于合同成立和生效的规定，以及借名买房相关的司法实践观点，为当事人制定合理的诉讼策略。

有效应对被告抗辩：针对被告可能提出的各种抗辩理由，提前做好充分的准备。在庭审中，通过对证据的分析和法律规定的阐释，有力地反驳被告的抗辩意见。例如，在本案中，被告以资金来源为由进行抗辩，律师应通过对证据的梳理和分析，证明被告无法提供证据支持其主张，从而使法官采信原告的观点。

（三）风险防控与事前建议

签订书面协议的重要性：对于有借名买房需求的当事人，强烈建议在借名买房前签订详细、规范的书面借名买房协议。协议中应明确双方的权利义务、房屋归属、过户时间、违约责任等重要事项，避免日后因口头约定不明确而产生纠纷。

资金支付与证据留存：在购房过程中，借名人应尽量通过自己的账户支付购房款项，并保留好所有的支付凭证。同时，对于与出名人之间的沟通记录、协议等文件，也应妥善保存，以备日后发生纠纷时作为证据使用。

政策风险提示：借名买房存在一定的政策风险，如限购政策变化、保障性住房政策调整等可能会影响到房屋的过户和所有权归属。在借名买房前，律师应向当事人充分提示这些风险，并在协议中约定相应的风险承担条款。