(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

在房产交易纠纷领域，借名买房案件常常因复杂的家庭关系、模糊的证据界限以及政策法规的约束而错综复杂。下面，我们将对这起发生在北京门头沟区的借名买房纠纷进行深入剖析。

一、案件核心人物关系

陈悦琳：原告，系林晓慧与前夫之女，主张借名买房，要求被告协助将房屋转移登记至其名下。

张宇鹏：被告，林晓慧的丈夫，否认借名买房关系，拒绝协助过户。

林晓慧：陈悦琳生母，张宇鹏妻子，已去世，生前与张宇鹏共同登记为涉案房屋所有权人。

二、案件详细情况

（一）家庭背景与婚姻状况

陈悦琳生父、生母分别于 1999 年、2021 年去世。其母林晓慧与被告张宇鹏于 2000 年登记结婚，二人婚后无子女。

（二）购房资格获取

2010 年 4 月 29 日，住房保障管理部门向张宇鹏、林晓慧出具《限价商品住房购买资格审核备案通知单》，认定张宇鹏家庭（二人）符合北京市申请购买限价商品住房条件，因其家庭特殊情况（老龄），准予配售一套一居室限价商品住房。

（三）房屋购买过程

选房与定金支付：2013 年政府出具《门头沟区限价商品住房摇号结果及选房通知单》，通知张宇鹏于 2013 年 3 月 21 日上午选房，并交纳定金五万元。当日，选定商品房后，陈悦琳名下某银行账户向北京 W 公司转账支付 50000 元。

签订合同与房款支付：2013 年 7 月 15 日，张宇鹏、林晓慧与北京 W 公司签订《北京市商品房现房买卖合同（限价商品住房）》，约定购买位于门头沟区 S 号房屋，合同总价款为 534865 元。同日，陈悦琳名下银行账户分两笔向北京 W 公司转账支付购房款 60000 元、424865 元。

（四）房屋后续情况

居住情况：交房后，林晓慧一直在该房屋居住直至其死亡，张宇鹏一直在该房屋居住直至其被认定为限制民事行为能力人，陈悦琳有时在该房屋居住。

产权登记：2014 年房屋办理不动产权证书，证书显示 S 号为林晓慧、张宇鹏共同共有，性质为限价商品住房。

费用支付：陈悦琳主张并提供证据证明，其支付了购房款、税费、装修费，以及实际使用过程中的水、电、取暖费等。

（五）纠纷产生

现该房屋取得房屋权属证书已满五年，可自由转让。陈悦琳与张宇鹏协商变更 S 号所有权变更登记手续未果，遂诉至法院。

三、双方各执一词

（一）原告主张

陈悦琳称 2012 年与林晓慧、张宇鹏协商一致达成借名买房的约定。为购买 S 号房屋，其出售名下某小区一号房屋获得 118 万元，以此作为购房款来源。陈悦琳实际看房、选房，支付了购房款、税费、装修费及后续使用过程中的各项费用，且 S 号房屋的购房合同、所有权证书、税费收据等均由其掌握保管。因此，要求张宇鹏协助办理房屋权属转移登记手续，将 S 号房屋转移登记至其名下。

（二）被告抗辩

产权登记角度：根据相关法律规定，房屋所有权证书是权利人享有房屋所有权的证明，S 号房屋登记在张宇鹏和林晓慧名下，二人拥有房屋产权毋庸置疑。

资金来源角度：张宇鹏原有拆迁款 21.95 万元、房补 6 万等款项，且曾为林晓慧母女支付购房款等费用。陈悦琳掌管其钱款，转账支付 S 号房屋购房款系由陈悦琳代办，陈悦琳支付水电费及装修房屋的钱款也来源于他。

自身状况角度：张宇鹏现已八十多岁，是残疾人，体弱多病、生活困难。

法律依据角度：陈悦琳想将整套房产过户到其名下，没有相关法律依据。同时，认为陈悦琳提供的证人与陈悦琳存在亲属关系，其证言不可信。

四、法院查明事实

确认张宇鹏与林晓慧的婚姻关系，以及陈悦琳与他们的亲属关系。

明确购房资格获取、选房、签订合同、支付房款、房屋居住、产权登记等一系列购房过程及后续情况。

陈悦琳提供的证明借名买房的证据，包括房屋买卖居间合同、购房合同、转账支付凭证、税费发票、入住通知书、装修通知、取暖费收据、水电燃气支付凭证、居住证明、生活照片、业主群截屏以及证人证言等。

张宇鹏虽对陈悦琳证据的证明目的不予认可，但对于购房款、税费以及水电费等支出的钱款实际来源于自己的主张，并未提供证据予以证明。

庭审中，双方均认可 S 号房屋的相关合同、所有权证书、税费收据等均由陈悦琳掌握保管。

详细查明《北京市限价商品住房管理办法》中关于限价商品住房供应对象、申请条件、购买制度以及转让规定等内容。

五、法院最终裁决

驳回陈悦琳的诉讼请求。

六、案件深度剖析

（一）借名买房关系的认定

出资情况：从购房款支付来看，S 号房屋的购房款均由陈悦琳名下银行账户转账支付。尽管张宇鹏主张款项实际为其所有，但未能提供证据证明，因此从出资角度，陈悦琳的出资行为显著。

房屋管理与使用情况：陈悦琳对房屋进行装修，且在房屋实际使用过程中支付了水、电、燃气、取暖等费用，虽然林晓慧和张宇鹏长期居住，但陈悦琳也有居住事实，这表明陈悦琳对房屋进行了一定程度的管理与控制。

权证材料保管情况：S 号房屋的相关合同、所有权证书、收据和发票均由陈悦琳管理，这在一定程度上反映出双方内心真实的意思表示可能存在借名买房的合意。综合以上情况，结合双方身份关系，应认定陈悦琳与林晓慧、张宇鹏之间存在借名买房的合意并实际履行，形成了借名购房的法律关系。

（二）合同效力的法律分析

政策法规约束：根据《北京市限价商品住房管理办法》，限价商品房是面向特定对象供应的保障性住房，购买需符合相应规定和资格。该办法明确规定购房人取得房屋权属证书后 5 年内不得转让，虽本案房屋已满足上市交易条件，但借名买房行为本身需遵循政策初衷。

公共利益考量：陈悦琳借用张宇鹏、林晓慧名义购买 S 号房屋，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保障政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，损害了社会公共利益。根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益的合同无效。因此，双方之间的借名约定应属无效。

（三）法院判决依据

基于双方之间的借名约定无效，S 号房屋应认定为林晓慧与张宇鹏的共同财产。所以，对于陈悦琳要求张宇鹏协助其将 S 号房屋转移登记至陈悦琳名下的诉讼请求，法院不予支持。

七、胜诉办案心得

（一）证据收集与应对策略

注重证据留存：在日常生活中涉及财产往来等重要事项时，务必留存好相关证据，如资金转账记录、借条、协议等。本案中，若张宇鹏能提供证据证明购房款及相关费用实际由其出资，将对案件走向产生重大影响。

合理质疑对方证据：对于对方提供的证据，要善于从证据的关联性、合法性、真实性等方面进行分析和质疑。例如，在本案中，张宇鹏对陈悦琳提供的证人证言，以证人与陈悦琳存在亲属关系为由提出质疑，虽然最终法院未因借名买房约定无效而支持陈悦琳诉求，但合理质疑对方证据是维护自身权益的重要手段。

（二）法律适用与风险防范

熟悉政策法规：对于涉及政策性保障住房的交易，要深入了解相关政策法规。在借名买房或类似房产交易中，提前知晓政策限制和法律风险，避免因不了解规定而陷入纠纷。

合同约定与风险分担：若不得不进行借名买房等特殊房产交易，应签订详细的书面协议，明确双方权利义务，包括房屋归属、出资方式、风险承担、违约责任等内容。同时，对于可能涉及的政策风险，应在协议中约定相应的解决方式，以降低自身风险。