(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

在房产交易中，借名买房现象时有发生，由此引发的法律纠纷也日益增多。以下对一起典型案例进行详细剖析，为大家揭示此类案件的法律要点及处理方式。

一、案件当事人信息

原告（反诉被告）：王雪霞

被告（反诉原告）：李梦涵

二、案件基本情况介绍

2000 年，李梦涵因非北京户口且涉案房屋为经济适用房，自身不具备购房资格，遂决定委托王雪霞（其配偶赵光辉的侄女）代其购买位于北京市昌平区的房屋。

2000 年 4 月 13 日，王雪霞与北京 Y 公司签订《北京市经济适用住房预售合同》，房屋价款合计 307,216 元，此款项由李梦涵以现金方式全额缴纳。2000 年 7 月，王雪霞与李梦涵签订《协议书》，明确约定由王雪霞代李梦涵购买房屋，李梦涵出资全部房款，后续可办理过户时，王雪霞配合办理，且确认房屋实际拥有人自始至终为李梦涵。

2007 年，因房屋满五年需办理过户，8 月 28 日，王雪霞与李梦涵签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为 40 万元，但合同其他条款多为空白。9 月 3 日，房屋转移登记至李梦涵名下。

房屋交付后，一直由李梦涵负责装修、管理及使用，购买后的出租租金也均由李梦涵收取。

三、双方诉求及主张

（一）王雪霞诉求

要求李梦涵支付购房款 400,000 元。

由李梦涵承担本案诉讼费用。

（二）王雪霞主张

双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同明确约定李梦涵应支付 40 万元购房款，截至起诉日李梦涵未支付，因此诉至法院要求其履行付款义务。

（三）李梦涵诉求

确认《北京市存量房屋买卖合同》无效。

由王雪霞承担本案诉讼费用。

（四）李梦涵主张

涉案房屋购买的全部房款由自己支付，因无购房资格才借用王雪霞名字买房。2007 年签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，是为办理过户而签订的虚假合同，双方并非房屋买卖合同关系，所以该合同应属无效，自己无需支付 40 万元 “房款”。

四、法院审理过程与查明事实

法院经审理查明，2000 年 4 月 13 日，王雪霞与北京 Y 公司签订《北京市经济适用住房预售合同》，2000 年 6 月 3 日签订《结算书》，明确购房款总额为 30.7216 万元。2000 年 7 月，王雪霞与李梦涵签订《协议书》，虽未载明签订日期，但双方均认可其真实性。该协议书对借名买房事宜进行了详细约定。

2007 年 8 月 28 日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，9 月 3 日房屋完成过户登记至李梦涵名下。庭审中，双方均认可房屋购房款由李梦涵现金全额缴纳，且房屋交付后由李梦涵装修、居住使用。

五、法院裁判结果

驳回王雪霞的全部诉讼请求。

确认王雪霞与李梦涵签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

六、案件分析

（一）从法律关系角度分析

借名买房关系成立：王雪霞与李梦涵签订的《协议书》明确约定了借名买房的相关事宜，且双方均认可其真实性。该协议书表明，李梦涵因购房资格受限，委托王雪霞以其名义购买房屋，李梦涵支付全部购房款，这符合借名买房的构成要件，双方之间的借名买房法律关系成立。

房屋买卖合同非真实意思表示：根据查明事实，涉案房屋的购房款由李梦涵支付，房屋一直由其居住、使用和管理。2007 年签订的《北京市存量房屋买卖合同》，除约定价格外其他条款多为空白，且结合借名买房的背景以及双方实际履行情况，可以认定该合同并非双方真实的房屋买卖意思表示，而是为完成借名买房的协助过户行为所签订。

（二）从法律规定角度分析

民事法律行为有效要件：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。在本案中，《北京市存量房屋买卖合同》缺少真实意思表示这一关键要件。

虚假意思表示的法律后果：《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，双方签订的房屋买卖合同属于虚假意思表示，应认定为无效。

七、胜诉办案心得

充分挖掘案件事实：在办理此类案件时，律师需要深入了解案件的来龙去脉，不放过任何一个细节。通过详细询问当事人、收集相关证据，还原案件的真实情况。本案中，借名买房的协议书以及房屋款项支付、使用管理等细节，对案件的走向起到了关键作用。

准确适用法律：准确理解和运用相关法律法规是胜诉的关键。在本案中，熟练掌握《中华人民共和国民法典》中关于民事法律行为效力的规定，能够准确判断合同的有效性，从而为当事人提供有力的法律支持。

注重证据收集与整理：证据是案件胜诉的基石。在本案中，双方对《协议书》的真实性均认可，以及购房款支付凭证、房屋使用管理的相关证据，形成了完整的证据链条，有力地支持了李梦涵的主张。律师在办案过程中，要注重引导当事人收集、整理相关证据，确保证据的真实性、合法性和关联性。

合理制定诉讼策略：根据案件事实和法律规定，制定合理的诉讼策略至关重要。在本案中，李梦涵提出确认合同无效的反诉请求，与王雪霞的诉讼请求形成有力对抗，通过对借名买房关系的梳理和论证，成功推翻了王雪霞要求支付购房款的诉求。

此类借名买房引发的合同纠纷案件，需要综合考虑案件事实、法律规定以及证据情况等多方面因素。通过深入分析案件，准确运用法律，合理制定诉讼策略，才能更好地维护当事人的合法权益。