(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

在房产交易纠纷中，因合同效力引发的争议屡见不鲜，此类案件往往涉及复杂的人物关系和关键证据的认定。接下来，我们将深入剖析这起发生在北京海淀区的房屋转让协议纠纷案件。

一、案件核心人物关系

陈宇坤、王丽莉：原告，夫妻关系。陈宇坤与孙明楠签订房屋转让协议，王丽莉共同参与购房及后续使用管理。

孙明楠、赵晓莉：被告，夫妻关系。孙明楠作为拆迁安置人涉及涉案房屋相关事宜，赵晓莉接收了购房款。

孙晓洁：孙明楠与赵晓莉之女，涉案房屋后续产权登记至其名下。

二、案件详细情况

（一）房屋来源及背景

2005 年，孙明楠因原有住房海淀区 M 号房屋拆迁，作为被拆迁人与某单位签订合同，分得北京市海淀区 A 室（即涉案房屋）；同时，因海淀区 B 号房屋拆迁，孙明楠又分得北京市海淀区 X 号房屋。孙明楠购买了 X 号房屋后，因资金不足，主动联系陈宇坤、王丽莉，询问其是否购买涉案房屋。

（二）购房过程

协议签订：2006 年 12 月 4 日，孙明楠与陈宇坤签订《A 室转让协议》，约定孙明楠以 50 万元的价格将 A 室转让给陈宇坤。

款项支付：陈宇坤通过银行转账，在 2006 年 11 月 8 日向赵晓莉支付涉案房屋房价款 10 万元，在 2009 年 1 月 3 日向赵晓莉支付房价款 40 万元。

房屋交付与使用：2009 年 1 月，涉案房屋竣工验收并交付使用，陈宇坤、王丽莉取得房屋钥匙。同年 3 月，二人对房屋进行装修，5 月入住，并一直居住至今，期间持续缴纳涉案房屋的燃气费、水费、电费、物业费、采暖费、电话费、车位费等各项费用。

（三）纠纷产生

2017 年，房屋具备办理房产证条件，陈宇坤、王丽莉多次要求孙明楠、赵晓莉办理房屋产权转移登记手续，将涉案房屋过户至其名下，但孙明楠、赵晓莉以各种理由推脱。2020 年 12 月 10 日，陈宇坤、王丽莉突然接到孙晓洁委托律师出具的律师函，被告知孙晓洁系涉案房屋的所有权人，持有不动产权证书，且称陈宇坤、王丽莉自 2009 年 5 月以来非法占有该房屋，要求其腾退房屋并承担损失。

三、双方各执一词

（一）原告主张

陈宇坤、王丽莉认为他们是涉案房屋的实际购房人和所有人，与孙明楠、赵晓莉系借名买房关系。孙明楠、赵晓莉及其女孙晓洁恶意串通，严重侵害了他们的合法权益。因此，请求法院确认孙明楠与陈宇坤签订的《A 室转让协议》有效，并由被告承担诉讼费。

（二）被告抗辩

协议真实性否认：孙明楠、赵晓莉辩称孙明楠与陈宇坤之间不存在真实的房屋买卖关系，孙明楠对涉案协议内容未见且未签署该协议。

主体不适格及不知情主张：赵晓莉称自己不是涉案房屋的相对方，不是本案适格主体，且对协议内容不知情也不认可。同时，虽将收到的购房款称为借款，但未提交任何证据证明。

四、法院查明事实

人物关系确认：明确陈宇坤与王丽莉系夫妻关系；孙明楠与赵晓莉系夫妻关系，孙晓洁系二人之女；赵晓莉与王丽莉系姐妹关系。

房屋拆迁及安置情况：2005 年，孙明楠原有住房海淀区 M 号房屋拆迁。2009 年，孙明楠作为被拆迁人与某单位签订《回迁入住协议书》，分得涉案房屋。期间，孙明楠还先后于 2006 年 10 月、2011 年 12 月 26 日与某单位签订了《拆迁范围内公有住宅房屋买卖合同》《铁旧房改造项目回购新建住房合同书》及《房屋买卖合同》。

协议签订及款项支付：确认 2006 年 12 月 4 日，孙明楠与陈宇坤签订《A 室转让协议》。陈宇坤按约定向赵晓莉支付了全部 50 万元购房款。

房屋使用及产权变更：2009 年 1 月，涉案房屋交付后，陈宇坤、王丽莉装修入住并持续使用至今。2017 年，孙明楠取得涉案房屋的房产证，后产权转移登记至孙晓洁名下。

律师函事件：2020 年，陈宇坤、王丽莉接到孙晓洁委托律师出具的律师函。

鉴定情况：经多次鉴定，确认《A 室转让协议》第一页与第二页为同一台机器打印形成，协议中的签字为孙明楠本人所签。

五、法院最终裁决

孙明楠与陈宇坤于 2006 年签订的《A 室转让协议》有效。

六、案件深度剖析

（一）协议真实性与效力认定

证据层面：鉴定结论是认定协议真实性的关键依据。通过对协议的笔迹、打印及复印情况等多方面鉴定，确定了协议的完整性和孙明楠签字的真实性。这一系列鉴定结果形成了完整的证据链条，有力地证明了协议的真实性。

法律层面：根据《中华人民共和国民法典》相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。孙明楠与陈宇坤签订的《A 室转让协议》，系双方真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，因此应属合法有效。

（二）被告抗辩理由的分析

协议真实性抗辩：孙明楠否认签订协议，但鉴定结果直接反驳了这一说法。在证据面前，其抗辩缺乏事实依据。

周某莉的抗辩：赵晓莉称自己不是适格主体且对协议不知情，但购房款均支付至其账户，且其与王丽莉系姐妹关系，这种说法难以成立。同时，将购房款称为借款却未提供证据，根据 “谁主张，谁举证” 的原则，其抗辩无法得到法律支持。

七、办案心得

（一）证据收集与运用

重视证据保全：在房产交易等重要经济活动中，务必及时、妥善地保存各类证据，包括合同、转账记录、聊天记录等。本案中，陈宇坤、王丽莉保留了房屋转让协议及完整的付款凭证，为后续维权提供了关键证据。

应对证据质疑：当对方对证据提出质疑时，要积极配合法院进行鉴定等程序，以证明证据的真实性、合法性和关联性。同时，对于鉴定过程中可能出现的补充鉴定等情况，要有充分的准备，确保证据链条的完整性。

（二）法律策略制定

准确适用法律：深入研究相关法律法规，准确判断案件的法律性质和适用的法律条款。在本案中，律师需依据民法典中关于合同效力的规定，为当事人制定合理的诉讼策略，明确主张协议有效所依据的法律条文。

回应对方抗辩：针对被告提出的各种抗辩理由，提前准备好有力的反驳依据。通过对证据的分析和法律规定的阐释，逐一击破对方的抗辩，维护当事人的合法权益。

（三）风险防控建议

规范合同签订：在进行房产买卖等重大交易时，务必签订详细、规范的书面合同，明确双方的权利义务、房屋价格、付款方式、过户时间、违约责任等关键条款，避免因合同漏洞引发纠纷。

产权及时过户：在条件允许的情况下，应尽快办理房屋产权过户手续，避免因产权长期未转移而产生不必要的风险。如因特殊原因无法及时过户，应在合同中明确约定双方的责任和义务，以及在产权未过户期间的风险承担方式。