(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

在房产纠纷中，借名买房引发的所有权争议屡见不鲜，此类案件往往涉及复杂的家庭关系与微妙的证据博弈。下面，我们将从专业角度，深入剖析这起发生在北京丰台区的房屋所有权变更纠纷案件。

一、案件核心人物关系

李悦芳：原告，主张对房屋的实际所有权，要求将登记在母亲张秀英名下的部分房屋所有权变更至自己名下。

李雁秋、李洁琳：被告，均为李悦芳的姐妹，对李悦芳的主张予以反驳，认为房屋并非李悦芳借名购买。

张秀英：李悦芳、李雁秋、李洁琳之母，已去世，生前在涉案房屋中拥有 90% 的产权份额。

二、案件详细情况

（一）房屋权属初始状态

A 号房屋登记于张秀英、李悦芳名下，其中张秀英享有 90% 的份额，李悦芳享有 10% 的份额，李悦芳持有房屋所有权证及购房款收据。

（二）家庭关系与背景

张秀英系李悦芳、李雁秋、李洁琳之母，李悦芳、李雁秋、李洁琳系姐妹关系。张秀英于 2019 年死亡，此后围绕 A 号房屋的所有权归属问题，李悦芳与李雁秋、李洁琳产生纠纷。

（三）原告主张及理由

李悦芳称 A 号房屋系其于 2002 年出资购买，其借用张秀英的名义买房，双方成立借名买房合同关系，自己是实际购房人。因此要求李雁秋、李洁琳协助将登记在张秀英名下 90% 的房屋所有权变更至自己名下，并要求二人承担诉讼费。

（四）被告抗辩要点

李雁秋：辩称 A 号房屋系张秀英购买，虽向李悦芳借款，但已将 A 号房屋 10% 的份额赠与李悦芳作为补偿，所以 A 号房屋 90% 的份额应为张秀英享有，不同意李悦芳的诉讼请求。

李洁琳：称 A 号房屋的购房款来源于其他房屋的拆迁补偿款，李悦芳与张秀英不存在借名买房合同关系，李悦芳的主张缺乏事实依据，同样不同意其诉讼请求。

三、法院查明事实

亲属关系及房屋登记确认：明确张秀英与李悦芳、李雁秋、李洁琳的母女关系，以及李悦芳、李雁秋、李洁琳的姐妹关系，同时确认 A 号房屋的登记状态及李悦芳持有房屋所有权证和购房款收据的事实。

证据提交情况：李悦芳提交了《遗留问题的处理意见》，上面载明按照老人（张秀英）生前意见，以李悦芳为主出钱购买 A 号房屋（老人只出了 9000 元定金），在老人过世后还给李悦芳，且老人生前已同老二（李雁秋）、老三（李洁琳）做过明确交代，落款有李洁琳签字及日期。此外，李悦芳还提交了证人证言以证明其与张秀英存在借名买房的合意且为实际出资人，提交录音以证明李洁琳知晓房屋系李悦芳出资购买及张秀英表示房屋归李悦芳所有。然而，李雁秋、李洁琳对上述证据均不予认可。

四、法院最终裁决

驳回李悦芳的全部诉讼请求。

五、案件深度剖析

（一）借名买房关系的证据考量

关键证据缺失：在借名买房纠纷中，借名买房合同是核心证据，用以明确双方的权利义务关系。但在本案中，李悦芳未向法院提交借名买房合同，这使得借名买房关系的认定缺乏最直接、关键的依据。

证据的完整性与关联性不足：虽然李悦芳提交了《遗留问题的处理意见》、证人证言和录音等证据，但这些证据不足以形成完整的证据链条来充分证明借名买房关系的存在。例如，《遗留问题的处理意见》虽有李洁琳签字，但对于借名买房的关键要素，如借名的原因、双方权利义务的具体约定等，缺乏明确表述；证人证言和录音的证明力相对较弱，且对方不予认可，难以单独作为认定案件事实的依据。

（二）房屋权属登记的法律意义

根据我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。A 号房屋登记在张秀英和李悦芳名下，这种登记状态具有公示公信的效力。在没有充分证据推翻该登记的情况下，应当认定房屋的权属状态为按份共有，即张秀英享有 90% 份额，李悦芳享有 10% 份额。李悦芳仅依据现有证据，不足以推翻这一法定的物权登记状态。

（三）被告抗辩与证据博弈

李雁秋和李洁琳的抗辩从不同角度对李悦芳的主张进行了反驳。李雁秋提出的借款及赠与关系，以及李洁琳指出的购房款来源，均对李悦芳主张的借名买房关系构成挑战。在双方证据存在争议且李悦芳证据不足以达到高度盖然性证明标准的情况下，法院难以支持李悦芳的诉讼请求。

六、办案心得

（一）证据收集与整理

全面梳理家庭财产线索：在处理涉及家庭房产纠纷案件时，要协助当事人全面梳理与房产相关的财产线索，包括购房款的来源、资金流转记录、其他可能涉及的财产处置等。

关注证据细节与关联性：对于对方提交的证据，要仔细审查证据的细节，从证据的形成时间、签署人、内容表述等方面寻找破绽。同时，分析证据之间的关联性，判断是否能形成完整的证据链条。在本案中，李雁秋、李洁琳对李悦芳提交的证据逐一进行反驳，指出其证据在证明借名买房关系上的不足。

（二）法律适用与策略制定

精准把握房产登记与借名买房相关法律：深入研究不动产物权登记制度以及借名买房相关的法律规定和司法实践。明确在何种情况下借名买房关系能够得到法律认可，以及如何依据法律规定维护当事人基于房产登记所享有的权益。在本案中，依据物权登记的法律效力，主张房屋应按登记状态认定权属。

制定合理的抗辩策略：根据案件事实和法律规定，制定合理的抗辩策略。在本案中，李雁秋和李洁琳分别从购房款来源、赠与关系等角度进行抗辩，形成了多维度的抗辩体系，增加了李悦芳胜诉的难度。

（三）风险防控与事前建议

规范家庭财产交易手续：建议家庭成员在进行房产买卖、赠与等重大财产交易时，务必签订书面协议，明确各方权利义务，避免因口头约定引发纠纷。例如，在本案中，若张秀英与李悦芳当初就房屋购买事宜签订了明确的书面协议，无论是借名买房还是借款赠与等关系，都能有明确的依据，避免后续的纷争。

及时留存证据：提醒当事人在日常生活中，对于涉及财产往来、重要决定等事项，要及时留存相关证据，如合同、协议、转账记录、聊天记录、录音录像等。这些证据在日后可能发生的纠纷中，将起到至关重要的作用。