(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

在房产交易纠纷中，涉及经济适用房的借名买房案件因政策的特殊性而备受关注。这类案件不仅关乎当事人的切身利益，更涉及对公共政策和社会公平的考量。接下来，我们将以专业视角，深入剖析这起发生在北京丰台区的经济适用房借名买房纠纷案件。

一、案件核心人物关系

赵宇刚：原告，要求确认与孙启鹏的借名买房合同无效，并让孙启鹏腾退房屋，同时对孙启鹏的反诉进行抗辩。

孙启鹏：被告，同意确认合同无效，但提出反诉，要求赵宇刚退还购房款、赔偿装修损失及房屋差价损失等。

二、案件详细情况

（一）纠纷背景与起因

赵宇刚因与孙启鹏物权保护纠纷，历经北京市丰台区人民法院及北京市第二中级人民法院审理，腾退房屋诉求被驳回。在审理过程中，孙启鹏提出借名买房的抗辩，法院也提及双方存在借名买房的可能性。由于诉争房屋为北京市经济适用房，而孙启鹏户籍不在北京，无购房资格，赵宇刚遂起诉要求确认双方购买经济适用房的协议无效。

（二）原告主张及诉求

赵宇刚向法院提出诉讼请求：

判令赵宇刚与孙启鹏签订的位于北京市丰台区 M 号房屋合同无效。

孙启鹏腾退 M 号房屋并恢复原状。

诉讼费由孙启鹏负担。

（三）被告抗辩及反诉

抗辩要点：孙启鹏同意确认合同无效，也同意腾退涉案房屋，但要求在赵宇刚返还房款、赔偿损失后腾退。

反诉请求：

确认孙启鹏与赵宇刚之间就借用赵宇刚名义自北京 S 公司处购买 M 号房屋的借名买房协议无效。

判令赵宇刚向孙启鹏退还购房款及税费合计 724,619.87 元。

判令赵宇刚赔偿孙启鹏装修损失 46,187 元。

判令赵宇刚赔偿孙启鹏房屋差价损失 3,029,420.13 元。

判令赵宇刚未完成上述付款义务前，孙启鹏无需返还上述房屋。

反诉理由：孙启鹏称与赵宇刚通过其姐夫认识，因赵宇刚当时无经济能力购买涉案房屋，双方约定孙启鹏以赵宇刚名义购买。2010 年 1 月 25 日，二人一起到北京 S 公司交购房款，赵宇刚收到孙启鹏交付的 400,000 元用于交纳购房款，双方约定总房款为 720,000 元，余款 320,000 元为以赵宇刚名义购买涉案房屋的好处费。2010 年 8 月，赵宇刚协助孙启鹏办理入住并缴纳相关装修款，2011 年 5 月 26 日办理房屋产权登记，相关证件及票据均由孙启鹏持有。

（四）双方争议焦点

购房款支付问题：孙启鹏称现金交付给赵宇刚购房款，并提供了取现记录，但赵宇刚不认可收到孙启鹏交付的购房款。

装修损失赔偿问题：赵宇刚认为孙启鹏将室内结构改变、违法打隔断，且已使用房屋近十年，装修损失不应由其承担。

房屋差价损失赔偿问题：赵宇刚认为评估公司评估的是商品房价格，涉案房屋为经济适用房，不应以此价格计算差价损失。

三、法院查明事实

书面文字证据：孙启鹏提交两份书面文字材料，虽赵宇刚认可签名系本人所签，但对内容不予认可，且两份材料存在房号不一致等问题，孙启鹏称房号不一致系笔误。

购房及付款情况：2010 年 1 月 25 日，赵宇刚与北京 S 公司签订《商品房预售合同》，并通过其账户向北京 S 公司支付购房款 393,827 元。孙启鹏称其现金交付给赵宇刚购房款 400,000 元，并提供了取现记录。

房屋后续情况：2010 年 8 月，北京 S 公司出具相关发票、契税完税证明等，付款人均为赵宇刚。2010 年 8 月 16 日，赵宇刚与北京 S 公司签订《室内装饰装修管理服务协议书》。房屋交付时为毛坯，后由孙启鹏装修并一直占有使用至今。2011 年 5 月 26 日，房屋办理所有权证，所有权人为赵宇刚，房屋性质为经济适用房。相关材料原件均在孙启鹏处。

证人证言：证人高某（孙启鹏姐夫）出庭作证，称系其撮合赵宇刚与孙启鹏借名买房，且房款已支付给赵宇刚，但赵宇刚对该证言不予认可。

前期诉讼情况：赵宇刚多次提起物权保护纠纷诉讼，要求孙启鹏腾退房屋，历经一审、二审、再审，案件因借名买房合同纠纷的处理而产生不同判决结果。

评估情况：孙启鹏申请对 M 号房屋市场价值及装修价值进行评估，估价结果为房地产市场价值总价 3,754,040 元，房屋装修附属物重置成新总价 46,187 元。赵宇刚对评估报告的关联性和证明目的提出异议。

四、法院最终裁决

赵宇刚与孙启鹏之间对于北京市丰台区 M 号房屋的借名买房协议无效。

孙启鹏于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区 M 号房屋腾空返还赵宇刚。

赵宇刚于本判决生效之日起三十日内向孙启鹏返还 724,619.87 元。

赵宇刚于本判决生效之日起三十日内赔偿孙启鹏 1,514,710 元。

五、案件深度剖析

（一）借名买房关系的认定

证据综合考量：法院依据孙启鹏的付款、装修、居住使用情况，以及其持有房屋权属材料原件和赵宇刚署名的文字材料等多方面证据，综合判断双方系借名买房合同关系。尽管赵宇刚对部分证据提出异议，但从整体证据链条来看，借名买房的事实具有较高的可信度。

常理推断：赵宇刚称房屋系由孙启鹏借住使用，然而孙启鹏的一系列行为，如参与购房款支付、装修房屋、长期居住使用以及持有重要材料原件等，与借住的常理不符，法院对赵宇刚的说法不予采纳。

（二）合同无效的法律依据

政策法规层面：经济适用房作为国家政策性保障住房，其购买有严格的资格审核要求，转让也受到明确的政策限制。本案中，双方形成的借名买房合同关系，违反了经济适用房的相关政策规定，损害了其他具备购买资格者的权益，剥夺了他们享受国家住房保障政策的机会，违背了国家建立经济适用房制度的初衷，损害了社会公共利益。根据法律规定，损害社会公共利益的合同无效。

双方明知故犯：双方对房屋性质及相应政策限制均知晓，却仍达成借名买房的约定，因此在合同无效的认定上，双方应负同等责任。

（三）合同无效后的处理

房屋腾退与原状恢复：由于合同无效，孙启鹏应将 M 号房屋腾退返还赵宇刚。但考虑到房屋原系毛坯房，系赵宇刚自愿交付孙启鹏装修、居住使用，法院对赵宇刚要求孙启鹏恢复原状的诉讼请求不予支持。

款项返还与损失赔偿：

购房款及相关费用返还：法院根据相关证据和常理，认定赵宇刚应当退还孙启鹏购房款、契税、装修管理费、光纤入网建设费、房屋所有权登记收费等孙启鹏支出的相关费用。

装修损失：考虑到涉案房屋一直由孙启鹏使用，结合其装修花费及房屋使用年限，法院对孙启鹏主张的装修损失不予支持。

房屋差价损失：房屋差价损失即房屋的增值损失。对于经济适用房转售利益的计算，应考虑将来上市交易时扣除土地出让收益及购买价格的差。法院从减少诉累、及时处理纠纷出发，参考评估机构的评估结果，结合购房款情况，确定所得收益，并根据双方过错，确认赵宇刚应将一半收益赔偿给孙启鹏。