(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

林秀芬与刘振华系夫妻关系，育有子女刘悦、刘阳。刘振华于上个世纪 80 年代去世，林秀芬于 2019 年 2 月 19 日去世。2015 年，林秀芬名下位于大兴区一号的宅院被拆迁，由此引发了一场借名买房纠纷。

二、案件经过

（一）拆迁与购房情况

2015 年 8 月 17 日，林秀芬与北京 S 公司签订定向安置房买卖合同，约定购买大兴区机场安置房项目 A 室（以下简称 A 室房屋），房屋总价款 497379 元，从拆迁补偿款中予以抵扣。

刘悦于 2015 年 9 月 21 日向林秀芬转账 500000 元。

（二）协议与遗嘱订立

2017 年 3 月 11 日，刘悦（甲方，借名人）与林秀芬（乙方，出名人）签订借名买房协议书，确认借名买房事项。协议约定甲方出资 50 万元购买 A 室房屋，乙方将选房指标 111.52 平方米无偿赠与甲方；甲方借乙方名义签订购房合同，房屋登记在乙方名下，但甲方为实际所有权人；相关法律文书由甲方持有保管。

同日，林秀芬立下自书遗嘱，表明将登记在自己名下、由刘悦出全款购买的 A 室回迁安置房遗留给刘悦，作为其个人财产。

（三）房屋后续使用与纠纷产生

2018 年，涉案房屋交付后，刘悦对房屋进行装修并购买家具后入住，期间水电费、物业费、供暖费等费用均由其缴纳。

2019 年 2 月 19 日，林秀芬去世。2021 年，刘悦以遗嘱继承纠纷为由将刘阳诉至北京市大兴区人民法院，请求判令涉案房屋归自己所有。经鉴定，遗嘱签名系林秀芬本人所签，但因无法证明遗嘱全文为林秀芬书写，法院未支持该项诉求。刘阳要求按法定继承处理涉案房屋，法院采信借名买房协议，认定刘悦可另行主张权利，未支持刘阳诉求。

此后，刘悦依据借名买房协议，请求刘阳协助办理涉案房屋登记手续，遭刘阳推诿。于是，刘悦起诉至法院，请求判令林秀芬与 S 公司在 2015 年签订的涉及 A 室的定向安置房买卖合同中买受方的权利由自己行使，并要求被告承担诉讼费用。

（四）庭审各方观点

原告观点：刘悦认为，自己与母亲林秀芬签订了借名买房协议，且支付了购房款，实际占有使用房屋，被告拒绝协助办理登记手续侵害其合法权益。

被告观点：刘阳辩称，不同意原告诉讼请求。一是根据合同相对性，借名购房协议相对人是原告和林秀芬，原告起诉自己无法律依据；二是原告所述与常理不符，母女间签订借名买房协议有造假嫌疑；三是原告存在伪造证据嫌疑，同日出现遗嘱和借名购房协议，且笔和字迹不同，借名购房协议可能是伪造的；四是林秀芬的拆迁安置补偿款已支付购房款，并非原告直接支付，不存在借名买房事实和法律关系，房屋交付后一直闲置，不在原告实际控制中。

第三人观点：S 公司称，原告起诉中未明确对第三人的义务指引，确认林秀芬与公司于 2015 年 8 月 17 日签订了定向安置房买卖合同和补偿协议。

（五）法院查明事实

林秀芬与刘振华、刘悦、刘阳的亲属关系以及去世时间。

林秀芬与北京 S 公司签订定向安置房买卖合同的情况。

刘悦提交的借名购房协议书，经鉴定 “林秀芬” 签名为本人所签，且协议中所载购房款与转账凭证相互印证，购房合同原件由刘悦持有。

刘悦曾以继承纠纷起诉刘阳，提交自书遗嘱及借名购房协议，因无法证明遗嘱全文由林秀芬书写，遗嘱被认定无效，未对涉案房屋进行处理。

S 公司称 A 室房屋尚未办理不动产权登记证书，刘悦称 2019 年对房屋进行装修，刘阳称不知情。

（六）裁判结果

林秀芬与北京 S 公司就北京市大兴区 A 室签订的定向安置房买卖合同中买受方的权利由刘悦行使。

三、案件分析

（一）证据的关键作用

借名购房协议的鉴定结果：借名购房协议经鉴定为林秀芬本人所签，这是案件胜诉的核心证据。它直接证明了双方存在借名买房的合意，使得原告的主张有了坚实的合同基础。

转账凭证与协议内容相互印证：刘悦提交的向林秀芬转账 500000 元的凭证，与借名购房协议中约定的购房款金额一致，进一步强化了借名买房事实的可信度。

购房合同原件的持有：购房合同原件由刘悦持有，这在一定程度上表明林秀芬认可刘悦在购房事宜中的主导地位，符合借名买房的常理。

（二）被告观点的反驳

关于合同相对性：虽然借名购房协议相对人是刘悦和林秀芬，但刘阳作为林秀芬的法定继承人，在刘悦要求履行借名买房协议相关义务时，以其作为被告并无不当。因为继承行为使得刘阳与该协议产生了关联，其有义务协助处理相关事宜。

常理质疑的回应：被告以母女关系签订借名买房协议不符合常理为由进行质疑，但亲情关系不能否定法律行为的存在。在现实生活中，即使是亲属之间，为了明确权利义务，签订协议也是常见的做法，不能仅凭此就认定协议造假。

伪造证据质疑的应对：被告虽提出借名购房协议与遗嘱在同日出现且笔和字迹不同，怀疑协议伪造，但被告未能提供充分证据证明伪造事实。而我方的鉴定结果已证明协议签名的真实性，在没有相反有力证据的情况下，被告的质疑难以成立。

借名买房事实的认定：被告称林秀芬的拆迁补偿款支付了购房款，且房屋闲置不在原告控制中，不存在借名买房关系。但原告的转账凭证、借名购房协议以及实际入住使用房屋等事实，形成了完整的证据链，足以证明借名买房事实。拆迁补偿款抵扣购房款并不影响原告出资购房的事实，房屋闲置也不能否定原告对房屋的实际控制和所有权主张。

四、办案心得

（一）证据收集与整理的严谨性

在房产纠纷案件中，证据的收集和整理必须严谨细致。从借名购房协议的鉴定，到转账凭证的收集，再到购房合同原件的保管，每一个环节都至关重要。在今后的办案中，要更加注重证据的真实性、关联性和合法性，确保证据能够形成完整的链条，有力支持当事人的主张。

对于可能存在争议的证据，如本案中被告质疑的借名购房协议，要提前做好应对准备，通过权威的鉴定等方式，增强证据的可信度。

（二）法律关系的准确把握

准确把握案件中的法律关系是胜诉的关键。在本案中，明确借名买房这一法律关系，以及合同相对性在继承情况下的延伸，对于确定诉讼策略和反驳被告观点起到了重要作用。在处理类似案件时，要深入分析法律关系，找到法律依据，为当事人争取最大权益。

对于被告提出的各种法律观点和质疑，要能够迅速准确地进行回应和反驳。通过对法律条文的熟练运用和对案件事实的深入分析，打破被告的不合理抗辩。

（三）庭审应对的技巧

在庭审中，要善于捕捉被告观点的漏洞，并进行有力反驳。针对被告提出的不符合常理、伪造证据等质疑，要以事实和证据为依据，进行有理有据的回应。同时，要注意语言表达的逻辑性和条理性，使自己的观点更具说服力。

与法官保持良好的沟通，准确理解法官的关注点和疑问，及时提供相关证据和解释，确保法官能够全面准确地了解案件事实和法律关系，从而做出公正的判决。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚地希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！