(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

在农村房屋及宅基地交易中，由于涉及土地性质和集体经济组织成员资格等特殊因素，相关交易合同的法律效力常引发争议。本案便是一起典型的因非集体经济组织成员购买农村宅基地房屋而产生的合同纠纷。

 二、案件详情

 （一）原告主张

林晓萱向法院提出诉讼请求：

1. 判令林晓萱与陈宇轩所签订的《宅基地转让协议》无效。

2. 判令林晓萱将陈宇轩转让所得的农村宅基地和地上房屋退还给陈宇轩，陈宇轩将已收取林晓萱的转让款136万元退还给林晓萱。

3. 判令陈宇轩支付林晓萱转让费所产生的利息 。

林晓萱陈述事实和理由为：2017年1月20日，其与陈宇轩签订《宅基地转让协议》（实际为农村房屋买卖协议） ，约定陈宇轩将位于北京市大兴区Y村的宅院及所盖房产以136万元转让给林晓萱。当时院内有北正房五间，东、西厢房各一间。协议签订当日林晓萱支付陈宇轩106万元，2017年4月11日支付30万元。2019年1月，林晓萱委托陈宇轩在案涉院落盖南房五间，花费5.5万元且已支付给陈宇轩。因林晓萱并非Y村集体经济组织成员，根据法律规定，案涉《宅基地转让协议》应属无效，故要求相互返还财产。

 （二）被告抗辩

陈宇轩辩称，认可林晓萱第一项诉讼请求，即协议无效，但不同意其他诉讼请求。不同意退还136万元，理由是签订协议时双方都知道合同违法，且有中间人介绍，合同无法律效力，同时五年间自己有房租损失，房屋也存在折旧问题，不同意全额退还。不同意支付利息。对于林晓萱在院落盖的五间房，陈宇轩称实际花费15万元，林晓萱委托其建造，林晓萱还欠10万元，且建房未审批属于违法建筑，不同意接收房屋并给付林晓萱5.5万元。

 （三）法院查明事实

1. 2017年1月20日，甲方陈宇轩与乙方林晓萱签订《宅基地转让协议》，约定甲方将东临张连秋、西临张连春、南邻张连军、北临张连军的宅地基及地上所盖一层房产有偿转让给乙方，转让价格136万元，付款方式为合同签订后乙方先支付106万元，余款30万元待甲方将道路开通修建完工交付使用时支付。

2. 同日，林晓萱通过银行转账支付101万元，现金支付5万元，2017年4月11日通过手机银行转账支付30万元，之后院落交由林晓萱居住使用。转让时院内有北房五间（按柁分）以及东、西小厢房各一间。

3. 林晓萱委托陈宇轩在案涉院落新建南房五间，陈宇轩称花费152170元，林晓萱不认可，林晓萱仅支付5.5万元建房款。

4. 双方均未提交宅基地使用权属证书。诉讼中，双方认可陈宇轩已退还林晓萱转让款60万元，且林晓萱并非Y村村集体经济组织成员。

 （四）裁判结果

1. 确认林晓萱与陈宇轩所签订的《宅基地转让协议》无效。

2. 林晓萱将占用的位于北京市大兴区Y村的院落及房屋返还给陈宇轩（于本判决生效后三十日内履行）。

3. 陈宇轩返还林晓萱转让款760000元（于本判决生效后七日内履行）。

 三、案件分析

 （一）法律适用准确是关键

根据“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外” 。本案中，案涉《宅基地转让协议》的签订、履行均在民法典实施之前，所以适用当时法律规定，这一法律适用原则确保了案件审理的准确性和合法性。

 （二）合同无效的认定依据充分

1. 宅基地权属不明：双方当事人未能提交案涉院落的宅基地使用权属证书，无法证明该院落系宅基地。在农村宅基地交易中，宅基地权属证书是证明土地性质和使用权归属的重要依据，缺乏权属证书使得交易的合法性基础受到质疑。

2. 主体资格不符：即便案涉院落属于宅基地，农村宅基地属于农民集体所有，只有集体经济组织成员才有资格取得宅基地使用权。林晓萱并非Y村村民，不具备取得该农村集体经济组织宅基地使用权的主体资格。根据相关法律规定，非集体经济组织成员购买宅基地上的房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同应属无效。

 （三）财产返还的合理性

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。林晓萱作为买受人基于无效的《宅基地转让协议》占有涉案院落房屋，理应返还给出卖人陈宇轩；陈宇轩收取的136万元转让款也应返还给林晓萱，扣除已返还的60万元，仍需返还76万元。这一裁判结果符合法律关于合同无效后财产处理的基本原则，保障了当事人的合法权益。

 四、办案心得

 （一）充分了解农村土地法规

在处理涉及农村宅基地和房屋交易的案件时，律师必须对农村土地相关法律法规有深入透彻的理解。农村土地制度具有特殊性，宅基地的流转受到严格限制，这不仅关系到农民的切身利益，也涉及到农村集体经济组织的稳定和发展。准确把握这些法规，才能在案件中找准法律依据，为当事人争取合法权益。

 （二）注重证据收集与整理

本案中，对于转让协议的签订、款项支付凭证、房屋建造费用的支付等证据的收集和整理至关重要。这些证据清晰地呈现了案件事实，为法院的判决提供了有力支持。在办案过程中，律师要引导当事人积极收集各类证据，确保证据的真实性、合法性和关联性，形成完整的证据链条，增强案件的说服力。

 （三）有效沟通与策略制定

与当事人保持密切有效的沟通，了解其诉求和案件细节，制定合理的诉讼策略。在本案中，明确主张合同无效并要求相互返还财产的诉讼请求，是基于对案件事实和法律规定的准确判断。同时，在庭审过程中，针对被告的抗辩意见，合理运用证据和法律条文进行反驳，维护当事人的合法权益。在处理复杂的民事纠纷案件时，律师不仅要有扎实的法律专业知识，还要具备良好的沟通能力和应变能力，以应对各种可能出现的情况。