(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房产交易市场中，房屋买卖涉及的法律关系复杂多样，借名买房、合同效力认定等问题屡见不鲜。此类纠纷不仅关乎当事人的重大财产权益，还可能因亲属关系、证据认定等因素变得更为棘手。本案发生在北京市海淀区，围绕一套拆迁安置房的转让协议效力展开，涉及亲属间的房产交易，对明晰房产交易中的法律边界、维护当事人合法权益具有重要意义，也为处理类似纠纷提供了实践参考。

二、案件详情

（一）原告主张

原告陈宇、林悦向法院提出两项诉讼请求：一是请求确认周强与陈宇签订的《A 室转让协议》有效；二是要求被告承担本案诉讼费。

原告称，其二人系夫妻关系。周强与林晓系夫妻，周瑶是他们的女儿。林悦与林晓是亲姐妹。2005 年，周强因海淀区 C 号房屋拆迁，与某单位签订合同分得北京市海淀区 A 室（涉案房屋）；同时因海淀区一号房屋拆迁，又分得北京市海淀区 X 号房屋。周强购买了 X 号房屋后，因资金不足无法购买涉案房屋，便主动联系陈宇、林悦询问是否购买。当时陈宇、林悦正为儿子选购结婚婚房，于是同意购买。

2006 年 11 月 8 日，陈宇通过银行转账向林晓支付涉案房屋房价款 10 万元，2009 年 1 月 3 日又支付 40 万元。2006 年 12 月 4 日，周强与陈宇签订《A 室转让协议》，约定以 50 万元价格将 A 室转让给陈宇。2009 年 1 月，涉案房屋竣工验收交付，陈宇、林悦取得钥匙，3 月装修，5 月入住，并一直缴纳房屋的燃气费、水费、电费等各项费用。

2017 年，房屋具备办理房产证条件，陈宇、林悦多次要求周强、林晓办理房屋产权转移登记手续，将房屋过户至自己名下，但二人以各种理由推脱。2020 年 12 月 10 日，陈宇、林悦突然收到周瑶委托律师出具的律师函，称周瑶是涉案房屋所有权人，持有不动产权证书，要求他们腾退房屋并承担损失。原告认为自己是涉案房屋的实际购房人和所有人，与周强、林晓是借名买房关系，周强、林晓与周瑶恶意串通，侵害了自己的合法权益，故而提起诉讼。

（二）被告答辩

被告周强、林晓辩称，周强与陈宇之间不存在真实的房屋买卖关系，自己没见过也没签署过该协议。林晓还称自己不是涉案房屋的相对方，不是本案适格主体，对协议内容不知情也不认可，请求驳回原告的诉讼请求。

（三）法院查明

法院查明，陈宇与林悦系夫妻，周强与林晓系夫妻，周瑶是他们的女儿，林晓与林悦是亲姐妹。2005 年，周强的海淀区 C 号房屋拆迁。2009 年，周强作为被拆迁人与某单位签订《新建住房回迁入住协议书》，分得涉案房屋。2006 年 10 月、2011 年 12 月 26 日，周强分别与某单位签订相关房屋买卖合同。

2006 年 12 月 4 日，周强与陈宇签订《A 室转让协议》，约定房屋转让价格为 50 万元。陈宇按约定向林晓支付了全部房款。2009 年 1 月，涉案房屋交付，陈宇、林悦装修入住并一直缴纳各项费用。2017 年，周强取得涉案房屋房产证，后产权转移登记至周瑶名下。2020 年 12 月 10 日，陈宇、林悦收到周瑶的律师函。

庭审中，周强、林晓对《A 室转让协议》提出多项鉴定申请。鉴定机构受理后，因检材条件限制，对部分鉴定申请不予受理。最终鉴定结论为：《A 室转让协议》检材字迹是直接书写形成，与样本字迹是同一人所写，协议第一页与第二页为同一台机器打印形成。周强、林晓又提出补充鉴定申请，部分因条件限制无法鉴定，最终鉴定确认协议第一页与第二页为同一台机器打印形成。

三、裁判结果

法院判决周强与陈宇签订的《A 室转让协议》有效。

四、案件分析

协议真实性与效力

根据鉴定结论，《A 室转让协议》的签字为周强本人所签，且第一页与第二页为同一台机器打印形成，足以认定该协议是双方真实意思表示。同时，协议内容未违反法律及行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国民法典》关于合同效力的规定，应属合法有效。

被告辩称的合理性审查

林晓称对协议不知情且认为自己不是适格主体，但其与林悦系姐妹关系，购房款又都支付至她的账户，她主张款项为借款却未提供证据。根据 “谁主张，谁举证” 的原则，其辩称缺乏事实依据，法院不予采信。

五、胜诉办案心得

证据收集与固定

在房产纠纷案件中，要注重证据的收集和固定。本案中，原告保留了购房款转账记录、房屋入住及缴费凭证等，这些证据形成了完整的证据链，为证明房屋买卖关系提供了有力支撑。同时，对于关键证据如转让协议，通过鉴定程序确定其真实性，增强了证据的证明力。

法律关系的准确把握

准确识别案件中的法律关系至关重要。本案中，明确借名买房关系及合同效力的相关法律规定，依据法律条文判断协议是否有效，为诉讼请求提供坚实的法律基础。在处理类似案件时，要深入研究相关法律、法规和司法解释，确保对法律关系的理解和运用准确无误。

应对对方抗辩

提前预判对方可能提出的抗辩理由，并准备充分的反驳证据和法律依据。本案中，被告否认协议真实性和林晓的主体资格，原告通过鉴定结论和转账记录等证据，有力地反驳了被告的辩称，使法院能够准确认定案件事实。

鉴定程序的运用

在涉及文件真实性等争议时，合理运用鉴定程序是解决问题的关键。选择具有资质、信誉良好的鉴定机构，配合鉴定机构提供充分的检材和样本，确保鉴定结果的科学性和权威性，为案件胜诉提供有力保障。

注重细节和沟通

在办案过程中，关注案件细节，如协议的签订时间、付款时间、房屋交付时间等，这些细节可能对案件走向产生重大影响。同时，保持与当事人、鉴定机构、法院的良好沟通，及时了解案件进展，解决出现的问题，确保案件顺利推进。