(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在农村地区，房屋与宅基地紧密相连，其所有权的确定不仅涉及财产权益，还与农村集体经济组织成员的身份和权益息息相关。随着农村经济的发展和人口流动，农村房屋买卖交易逐渐增多，由此引发的纠纷也日益复杂。本案发生在北京市通州区，围绕农村房屋的所有权确认展开，涉及农村房屋买卖合同的效力、夫妻共同财产处分、物权转移等多个法律问题，对于明晰农村房屋买卖的法律规则和保护当事人合法权益具有重要意义，也为处理类似纠纷提供了实践参考。

二、案件详情

（一）原告主张

原告张宇向法院提出两项诉讼请求：一是请求确认坐落于北京市通州区 a 号院内北房五间及院落归自己所有；二是要求诉讼费由被告承担。

张宇称自己是北京市通州区 y 村农民。被告王强与李丽（2016 年去世）系夫妻关系，二人婚后育有一子即被告王浩。1996 年，李丽将其自有的纪各庄村北房五间及院落、树木等作价 16000 元出售给自己，双方合同已实际履行，现房屋由自己居住使用，门牌号登记为 a 号。合同履行后双方因合同真实性产生争议，2021 年 4 月 21 日，北京市通州区人民法院作出判决认定自己与李丽之间关于北京市通州区 a 号房屋的买卖关系有效。张宇认为，二被告系李丽法定第一顺位继承人，自己与李丽之间的买卖关系合法有效，对二被告有利害关系。自己已履行合同且实际居住使用该房屋，又符合农村宅基地房屋买受人的资质要求，所以该房屋所有权应归自己所有。因此将利害关系人王强、王浩诉至法院，请求依法判决，维护自身合法权益，确认物权归属。

（二）被告答辩

被告王强辩称不同意原告的诉讼请求，理由是李丽卖房时自己不知情，房屋属于夫妻共同财产。

被告王浩未答辩。

（三）法院查明

法院查明，涉案院落位于北京市通州区 a 号，登记的土地使用者为李丽。1996 年，张宇与李丽订立房屋买卖合同，由案外人赵刚执笔书写《买卖房契》，内容载明李丽将自有正房五间及院墙卖给张宇，作价 16000 元，房款笔下交清，落款处有卖房人李丽、买房人张宇及中人的名字。合同签订后，双方依约履行各自义务，张宇在涉案院落居住至今并在院内新建了两间厢房，户口也落在 a 号房屋。2021 年 4 月 21 日，法院作出判决书，确认张宇与李丽之间关于 a 号房屋的买卖关系有效，该文书已发生法律效力。

庭审中，王强称直到张宇第一次起诉时才知晓李丽卖房一事，之前一直认为李丽将 a 号房屋免费借给张宇居住，但对于夫妻二人与张宇非亲属关系情况下，张宇借住二十多年未收取租金且户口落在 a 号房屋，王强未做出合理解释，也未对李丽在其不知情情况下擅自处分 a 号房屋的抗辩主张提交反驳证据。

三、裁判结果

坐落于北京市通州区 a 号院内北房五间及院落归原告张宇所有。

四、案件分析

农村房屋买卖合同效力与物权转移

农村房屋作为不动产，虽其所有权的设立、变更、转让和消灭有别于城镇不动产，但在合同有效的前提下，双方履行各自义务后，买卖标的物物权发生转移。本案中，张宇与李丽的房屋买卖合同已被法院确认为有效，且双方依约履行，张宇长期居住并新建厢房、落户于此，符合农村房屋物权转移的实际情况。

夫妻共同财产处分的抗辩分析

王强以不知情且房屋为夫妻共同财产为由抗辩，但未能对张宇长期居住、落户等不合常理的情况作出合理解释，也未提交反驳证据。根据法律规定，夫妻一方非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中张宇有理由相信李丽有权处分房屋，王强的抗辩难以成立。

物权确认的法律依据

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。张宇作为房屋买受人，在合同有效且履行完毕的情况下，请求确认房屋所有权归自己所有，符合法律规定，法院予以支持。

五、胜诉办案心得

深入研究农村房产法律规定

处理农村房屋所有权确认纠纷，必须深入研究农村房产相关法律规定，包括农村房屋买卖合同的效力认定、物权转移的条件、夫妻共同财产在农村房屋买卖中的处理等，准确把握法律适用，为案件处理提供坚实法律支撑。

全面收集和审查证据

全面收集房屋买卖合同、付款凭证、居住证明、户籍信息等相关证据，并严格审查证据的真实性、合法性和关联性。在本案中，《买卖房契》、居住及落户证据等形成完整证据链，有力支持了原告主张。

合理应对被告抗辩

对于被告提出的抗辩理由，要依据法律和事实进行分析反驳。本案中针对王强的抗辩，从常理推断和证据规则角度进行反驳，维护了原告权益。

关注特殊法律关系和主体身份

农村房屋买卖涉及农村集体经济组织成员身份等特殊法律关系，要关注当事人主体身份是否符合相关规定。本案中原告作为同村农民，符合农村宅基地房屋买受人资质要求，对案件走向有重要影响。