(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房地产交易市场中，房屋买卖合同纠纷屡见不鲜，其不仅涉及巨额资金的流转，更关乎买卖双方的切身利益。此类纠纷常因房价波动、合同条款细节、交易流程合规性等因素而产生。本案发生在北京市东城区，围绕一套房屋的买卖展开，涉及合同效力认定、违约责任承担、居间费用分担等多个法律问题，对于明晰房屋买卖交易中的法律风险和责任界定具有重要意义，也为司法实践提供了典型参考。

二、案件详情

（一）原告主张

原告王宇向法院提出三项诉讼请求：一是请求判令解除原、被告于 2022 年签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二是请求判令被告支付原告违约金 143.6 万元；三是请求判令被告赔偿原告居间服务费损失 1.5 万元。

王宇称，2022 年 4 月 13 日，自己与被告及其爱人共同查看北京市东城区一号房屋，事后双方互留联系方式。经平等、自愿协商，于 2022 年 4 月 15 日在第三人的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《居间成交确认书》，约定以 718 万元购买涉案房屋。合同约定被告出现根本违约情形，需按房屋交易总价的 20% 支付违约金，第三人收取的费用由支付方向违约方追索。合同签订当日，王宇向被告支付定金 10 万元，向第三人支付中介费 1.5 万元。当晚，被告明确拒绝出售房屋，并强行退还定金。据悉，被告已将房屋高价卖给第三方。王宇认为，合同系双方真实意思表示，合法有效，被告违约给自己造成损失，不仅丧失购买其他房屋的机会，还因筹集全款赎回基金损失利息，故诉至法院。

（二）被告答辩

被告李明辩称不同意原告的诉讼请求。李明称自己委托经纪公司出售房屋，中介带原告看房后，原告跳单直接联系自己想省中介费，找费用低的中介公司促成交易，自己未同意。后原告带自己去第三人处，自己对第三人资质及信誉存疑。2022 年 4 月 15 日中午双方签订合同并支付 10 万元定金。当日，因无法接受原告跳单行为，当晚以微信语音告知不愿卖房，原告同意解除合同并谈及中介费损失，自己表示愿共同承担。4 月 17 日退还定金。李明还称涉案房屋是其与爱人共有财产，爱人未在合同上签字，合同应属无效。若法院认定合同有效，同意解除合同。关于违约金，认为应按已付定金的 20% 支付，即 2 万元，且签订合同当日已口头协议解除，未给原告造成损失，原告要求按房屋成交价的 20% 支付违约金无法律依据且标准过高，请求降低。对于中介费损失，认为是原告跳单所致，应由原告自行承担。

（三）第三人陈述

北京某中介公司称，原告找到自己，称与被告相识，因房屋买卖需帮忙办理手续，于是原、被告及第三人签订买卖合同及居间成交确认书。原告交纳中介费 1.5 万元，支付定金 10 万元。之后原告称被告要求解除合同，具体情况自己未参与。

（四）法院查明

法院查明，被告委托案外居间人出售涉案房屋，原告看房后联系第三人提供居间服务。2022 年 4 月 15 日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价 280 万元，屋内设施作价 438 万元，总价 718 万元于 4 月 30 日前支付，还约定了逾期交房责任。同日，双方签订《补充协议》，约定被告根本违约情形及违约责任，以及居间方费用追索问题。原、被告及第三人签订《居间成交确认书》，约定原告支付中介费 1.5 万元。当日，原告支付定金和中介费，当晚被告拒绝卖房，4 月 17 日退还定金。庭审中，原告提交另行购房相关合同及支付凭证，证明因被告违约造成另行购房损失；被告提交委托中介交易截图，证明原告跳单。

三、裁判结果

确认王宇、李明签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》解除。

李明于本判决生效后七日内支付王宇违约金 10 万元。

李明于本判决生效后七日内赔偿王宇中介费 1.5 万元。

驳回王宇的其他诉讼请求。

四、案件分析

合同效力认定

依法成立的合同受法律保护，原、被告签署的合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告以配偶未签字主张合同无效不成立，合同对双方具有约束力。

违约责任认定

被告拒绝履行合同构成根本违约，应承担违约责任。原告要求解除合同有事实和法律依据，法院支持。关于违约金，合同有不同约定，法院综合考虑原告损失大小等因素酌定，未完全支持原告按房屋总价 20% 主张的违约金。

居间费用承担

根据合同约定，居间方收取的费用由违约方承担，被告违约，应赔偿原告中介费损失。

五、胜诉办案心得

精准把握合同法律要点

处理房屋买卖合同纠纷，需精准把握合同效力、违约责任等法律要点。明确合同生效条件，准确理解违约责任条款的适用，为案件处理提供坚实法律基础。

全面收集和审查证据

全面收集合同、支付凭证、沟通记录等相关证据，严格审查证据真实性、合法性和关联性。在本案中，双方提交的证据对案件走向起到关键作用，通过细致审查证据认定事实。

关注合同细节和特殊条款

关注合同细节和特殊条款，如本案中不同合同对违约责任的不同约定，在处理案件时要综合考虑，准确适用。