(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房产继承与产权归属纠纷中，常常涉及复杂的家庭关系和法律规定的适用。房屋作为重要的家庭资产，其产权的确定不仅关乎当事人的经济利益，还可能影响家庭成员之间的关系。本案发生在北京市西城区，围绕一套房改房的产权归属展开，涉及遗产继承、房屋买卖以及物权登记等多个法律层面的问题。此类纠纷在现实生活中较为常见，对于明晰房产产权、维护当事人合法权益具有重要的参考价值，也为司法实践中处理类似案件提供了有益的借鉴。

二、案件详情

（一）原告主张

原告孙悦、孙瑶向法院提出诉讼请求，一是请求确认坐落于北京市西城区一号房屋为孙悦、孙宇、孙瑶按份共有；二是要求本案诉讼费由被告孙宇承担。

原告称，刘敏于 2002 年死亡，其夫孙鹏 1994 年死亡，二人育有三名子女，即长女孙悦、次女孙瑶、长子孙宇。刘敏留有遗产即涉案房屋一套，该房在 2001 年房改时由刘敏购买取得。刘敏去世后，姐弟三人于 2003 年 9 月 26 日签署《协议书》，约定涉案房屋由姐弟三人继承，登记在被告孙宇名下。孙宇于 2004 年 4 月 5 日办理了房屋登记，产权来源为房改售房（成本价）。原告认为，涉案房屋虽登记在孙宇名下，但其是基于继承办理的登记，从共同签署的《协议书》内容来看，其他继承人并未放弃继承，所以主张案涉房屋权利。当时为便于办理房产证才登记在孙宇名下，2004 年办理房本后未再变更登记。2013 年 3、4 月份，孙悦找孙宇主张继承涉案房屋自己的一份，孙宇不同意，三方协商无果后便再无联系。考虑到被告孙宇在职以及兄弟姐妹感情，此前一直未起诉。原告强调这是基于继承关系的物权确认，并非合同纠纷。另外，刘敏和某单位签了一份购房合同，与孙宇提供的买卖合同是同一天签的，落款是刘敏，购房款一万七千多由刘敏自己交的。

（二）被告答辩

被告孙宇辩称不同意原告的诉讼请求。孙宇称 1999 年自己直接从某单位以房改房形式购买了涉案房屋，有购房合同，当时折抵的是父母刘敏和孙鹏的工龄。1999 年签完合同后，自己把私人印章给了刘敏去办理，出资大概 2 万元给了刘敏，交房款和签合同都是刘敏代办。孙宇认为涉案房屋不属于遗产，不发生继承，原告起诉缺乏依据。依据 2003 年的协议，当时是某单位为给自己办理房产证，才签订该合同，因刘敏已去世，所以把刘敏的所有继承人叫到一起签订协议。孙宇还提到，刘敏以前承租的是公房，自己一直与父母居住直至结婚生子。原告所述向自己主张过，但并非要分房子，而是要过来住，后来也没来住。1999 年 11 月 11 日，自己和某单位签了买卖合同，合同约定由某单位为自己办理产权登记。2003 年，某单位启动产权登记工作，要求刘敏的所有继承人到场同意将涉案房屋登记在自己名下，于是在 2003 年 9 月 26 日签了协议。

被告孙瑶表示综合原告和孙宇的意见，由法院依法判决。

（三）法院查明

法院查明，孙鹏与刘敏系夫妻，原、被告系二人之子女。1999 年某单位（甲方）与孙宇（乙方）签订了《某单位公有房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋以 1997 年度的成本价出售给乙方，房屋总价款 17532 元，该价款是扣除了孙鹏与刘敏的工龄 86 年，并因二人系教师再优惠 10% 后得出。2004 年 4 月 5 日，孙宇依据该房屋买卖合同取得了涉案房屋的产权证书。

另查，2003 年 9 月 26 日，原、被告签订协议书，内容为刘敏名下的房产由其三个子女继承，同意过户到孙宇名下，协议自签字后即日生效。

再查，现登记在孙宇名下的该房产，各方并未办理继承手续。

三、裁判结果

驳回原告孙悦的全部诉讼请求。

四、案件分析

物权登记效力

根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，孙宇与涉案房屋的产权单位某单位签订了房屋买卖合同并依法办理了涉案房屋的过户登记，现涉案房屋的产权证明登记在孙宇名下，所以从物权登记角度，孙宇为涉案房屋的产权人。

证据与举证责任

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告虽提供刘敏签有购买涉案房屋的申请及买卖合同，但刘敏与某单位并未办理涉案房屋的产权过户登记手续。而孙宇提供了购房合同及产权登记证书，在证据上更具优势，原告因证据不足需承担不利后果。

协议与物权变动

原、被告于 2003 年签订的协议书属于合同范畴，该合同对于不动产的约定，在未依法办理不动产的过户登记手续之前，并不发生物权变动的效力。所以即便协议约定房屋由三人继承，但未办理过户登记，不能产生物权共有效果。

法律关系界定

本案是确权之诉，原告主张基于继承关系确认物权，但从证据和法律规定来看，原告证据不足。若原、被告因继承或合同存在纠纷，属于另一法律关系，本案不做处理。

五、胜诉办案心得

准确把握物权登记与证据规则

在处理此类案件时，要明确物权登记的效力，同时严格遵循证据规则。对于主张物权的一方，要确保提供充分、有效的证据证明物权归属，如产权证书、购房合同等。对于证据的审查，要注重真实性、合法性和关联性，确保证据能够形成完整的证据链。

清晰界定法律关系

准确识别案件中的法律关系至关重要。本案中，涉及继承、房屋买卖以及合同约定等多种法律关系，要理清不同法律关系之间的联系和区别，避免混淆。在诉讼过程中，要根据具体法律关系适用相应的法律规定，为当事人提供准确的法律建议。

充分准备诉讼策略

在起诉或应诉前，要充分了解案件事实和相关法律规定，制定合理的诉讼策略。注重细节与沟通：在办案过程中，要关注案件细节，如合同签订时间、房屋价款支付、产权登记时间等，这些细节可能对案件结果产生重大影响。同时，要保持与当事人的良好沟通，了解他们的真实诉求，及时解答他们的疑问，为案件的顺利解决提供保障。还要与法院保持沟通，及时了解案件进展情况，配合法院的审理工作。

关注法律适用与案例参考

不断学习和更新法律知识，关注相关法律法规的变化和司法解释的出台，确保在处理案件时能够准确适用法律。同时，参考类似案例的判决结果，了解司法实践中的裁判思路和标准，为案件的处理提供参考和借鉴。