(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房产交易领域，产权明晰和交易合法性是保障当事人权益的基石。本案中，北京市朝阳区一号房屋的买卖交易，因虚假公证书和无权代理问题陷入争议。原告陈宇鑫在服刑期间，房屋被刘浩鹏出售给孙悦杰，这一事件不仅涉及房产交易的合法性，还关乎当事人的财产权益以及市场交易秩序的维护。虚假公证和无权代理等行为严重破坏了正常的房产交易环境，此类纠纷的处理对规范市场、保障产权人权益具有重要意义。

二、案件详情

原被告信息

原告：陈宇鑫，北京市朝阳区一号房屋原所有权人，认为刘浩鹏在其不知情的情况下，通过虚假公证书将房屋售与孙悦杰，侵犯其财产所有权，要求确认刘浩鹏、赵睿与孙悦杰签订的《房屋买卖合同》无效。

被告：

刘浩鹏，主张原告的诉讼请求证据不足，且确认合同无效已超过诉讼时效，请求法院驳回原告诉求。

赵睿，未到庭应诉亦未提交书面答辩状。

孙悦杰，坚称其与刘浩鹏、赵睿签订的房屋买卖合同合法有效，自己经中介推荐以 42 万元市场价格购买房屋，并完成所有权变更登记，符合善意第三人构成要件，是房屋合法所有权人，请求驳回原告诉求。

争议焦点

合同效力判定：刘浩鹏、赵睿与孙悦杰签订的《房屋买卖合同》是否无效。原告认为刘浩鹏无权代理，孙悦杰以明显低价购房，合同应无效；孙悦杰则主张合同合法有效，自己是善意第三人。

代理权限之争：刘浩鹏是否有合法的代理权限处分房屋。刘浩鹏提供两份授权委托书，但原告称其中关键内容系伪造，且欠款已还清，民间借贷与本案无关。

善意第三人认定：孙悦杰是否构成善意第三人。原告认为孙悦杰并非善意，而孙悦杰主张自己购房过程符合善意第三人条件。

法院查明事实

2007 年 6 月，北京市朝阳区一号房屋登记在原告陈宇鑫名下。

2007 年 6 月 27 日，北京市某公证处出具公证书，证明原告委托刘浩鹏办理房屋出售等事宜；7 月 4 日，又出具公证书证明刘浩鹏转委托赵睿办理相关事宜。2021 年，原告申请复查，公证处以程序瑕疵为由撤销公证书，认定其自始无效。

2007 年 6 月 21 日，孙悦杰与原告（刘浩鹏代理）及居间方签订《北京市房屋买卖居间合同》，又与原告（刘浩鹏代理）签订《房屋买卖合同》，以 42 万元购买房屋，首付款 16 万元，贷款 26 万元。

2007 年 7 月 17 日，赵睿作为原告代理人与孙悦杰签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签备案合同），约定成交价 28 万元，同日房屋所有权转移登记至孙悦杰名下。7 月 18 日，孙悦杰与 S 银行签订借款合同，以该房屋抵押借款 26 万元，贷款期限 20 年，房屋至今由孙悦杰使用。

庭审中，刘浩鹏提供两份授权委托书，试图证明其有处分权，但原告予以否认，称相关内容系伪造，欠款已还清。

三、裁判结果

法院经过全面审理，最终驳回了原告陈宇鑫的诉讼请求。法院认定原告未能提供充分证据证明合同无效以及孙悦杰不构成善意第三人，因此无法支持原告要求确认合同无效的主张。

四、案件分析

证据与举证责任

根据 “谁主张，谁举证” 原则，原告主张合同无效，需举证证明三被告之间构成恶意串通或存在其他合同无效情形。但原告未能提供有效证据，应承担举证不能的不利后果。

善意第三人判定

尽管公证书被撤销，表明刘浩鹏可能无权代理，但原告未能证明孙悦杰购房时不构成善意或有重大过失。孙悦杰经中介推荐购房，支付 42 万元，参考当时市场价格和交易习惯，属于合理对价，且已完成产权登记，符合善意第三人构成要件。

代理权限争议

刘浩鹏虽出示授权委托书，但原告对其真实性和关联性提出质疑，双方各执一词。法院在综合判断双方证据和陈述后，认为原告无法有效反驳孙悦杰作为善意第三人的主张。

五、律师办案心得

证据收集与整理

在案件处理过程中，注重收集与购房相关的各类证据，包括居间合同、房屋买卖合同、借款合同、产权登记证明等。对这些证据进行系统整理，形成完整的证据链条，清晰呈现购房过程的合法性和真实性，有力支撑孙悦杰作为善意第三人的主张。

法律精准运用

深入研究善意取得制度和合同效力相关法律规定，准确把握善意第三人的构成要件和合同无效的法定情形。在庭审中，依据法律规定，有条理地阐述孙悦杰符合善意第三人条件，以及合同不存在无效情形，合理运用法律武器维护当事人权益。

庭审策略制定

积极参与庭审，提前预测对方可能提出的观点和质疑，制定相应的应对策略。在庭审过程中，清晰、准确地陈述案件事实，强调孙悦杰购房行为的合理性和合法性，针对原告的主张进行有力反驳，引导法官全面、准确地理解案件情况，从而做出公正判决。