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案件梳理

当事人关系

王强：买受人，与甲公司签订购房及车位买卖合同

甲公司：房地产开发企业，出卖人

丙银行：贷款机构，与王强签订购房抵押贷款合同

涉案标的情况

一号房屋：

位于通州区，合同总价 1158.857 万元（含面积补差调整）

两个车位：

位于同小区 ，单价 5 万元 / 个，总价 10 万元

关键事实

合同签订与履行：

2013 年 12 月签订《商品房预售合同》及《补充协议》，约定分期付款及银行按揭方式支付房款

2015 年购买两个车位并完成网签

王强累计支付房款 1158.857 万元、车位款 10 万元，另缴纳契税 17.68124 万元、公共维修基金 4.2028 万元

合同解除原因：

甲公司因无法办理过户手续构成违约，双方经法院调解于 2021 年 5 月解除购房及车位合同

甲公司需优先偿还王强的银行贷款（799 万元本金及利息），双方就退款事项产生争议

诉讼请求：

王强主张退还购房款、车位款及代缴费用共计 439.237297 万元

甲公司仅认可退还车位款，对其他请求以 “费用非己方收取” 或 “责任在买受人” 为由抗辩

争议焦点

购房款退还金额的计算依据：

甲公司已代还银行贷款本息是否应从退款中扣除？执行费由谁承担？

代收费用的返还责任：

契税、公共维修基金等由开发商代收的费用，合同解除后是否需返还？

第三方收取费用的追责路径：

产权代办费、物业费等由第三方收取的费用，能否要求开发商连带返还？

案件分析

一、合同解除的法律后果

恢复原状原则：根据《民法典》第 566 条，合同解除后，甲公司应返还王强已支付的全部款项，包括购房款、车位款及代收费用（《民法典》第 509 条）

贷款代偿的抵扣规则：双方调解协议约定购房款优先用于偿还银行贷款，甲公司代还的 756.667129 万元贷款本金及利息，可从应退购房款中扣除，剩余 402.189871 万元需返还

二、代收费用的返还义务

契税与公共维修基金的特殊性：该费用虽最终应缴至政府部门，但由甲公司实际收取并保管，合同解除后其作为代收主体负有返还义务（参考《商品房销售管理办法》第 25 条）

第三方费用的独立性：产权代办费、物业费等由案外人收取，王强需另行向实际收款方主张，甲公司无连带责任（合同相对性原则）

三、执行费的责任划分

费用产生的过错认定：甲公司未及时履行还款义务导致银行强制执行，执行费 6.4331 万元系其违约延伸后果，与王强无直接关联，本案中不予处理

裁判结果

购房款与车位款返还：

甲公司退还王强剩余购房款 402.189871 万元及车位款 10 万元

代收费用返还：

甲公司退还契税 17.68124 万元、公共维修基金 4.2028 万元

驳回其他请求：

产权代办费、物业费等因非甲公司收取，不予支持

案件启示

合同解除后的费用清算规则：

开发商代收的税费、维修基金等，合同解除后应同步返还，不得因 “代缴性质” 拒绝退款

贷款代偿的证据留存：

买受人需保留银行贷款清偿凭证，确保退款金额计算准确

第三方费用的追责边界：

向开发商主张权利时，需区分费用收取主体，避免突破合同相对性

违约责任的及时主张：

因开发商过错导致的额外费用（如执行费），可另案追偿，需注意诉讼时效

本案明确了商品房合同解除后各类费用的返还责任及计算方式，对同类纠纷的处理具有参考价值。