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案件梳理

当事人关系

刘畅：购房人（乙方），某置业公司职工

甲公司：某置业公司（甲方），安置合同签约主体

乙公司：某房地产公司（丙方），合同约定的项目开发方

涉案房屋情况

一号房屋：位于海淀区，合同总价 410.94 万元

关键事实

合同签订与履行：

2019 年 11 月 28 日，刘畅与甲公司签订《安置合同》，约定乙公司为项目开发方，刘畅向甲公司支付购房款 410.94 万元

合同丙方（乙公司）落款处未盖章，仅有甲公司及刘畅签字盖章

刘畅按约支付全部房款，但房屋至今未动工建设

争议起因：

刘畅以房屋未建设、合同目的无法实现为由，要求解除合同并退还房款

甲公司主张由乙公司承担退款责任，称其仅为代理人

乙公司抗辩称非合同相对方，未收取款项，不承担责任

核心证据：

《安置合同》丙方未盖章，《代理安置确认书》（复印件）显示甲、乙公司存在代理关系

付款凭证显示房款由刘畅支付至甲公司及关联方账户

争议焦点

安置合同是否成立：

合同约定需三方签字盖章，但丙方（乙公司）未盖章，能否认定合同成立？

退款责任主体如何认定：

甲公司主张为代理人，乙公司是否因实际参与项目成为责任方？

合同不成立后的法律后果：

购房款返还及损失赔偿的责任范围如何划分？

案件分析

一、合同成立与否的认定

形式要件的严格性：根据《民法典》第 490 条，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或按指印时合同成立。本案《安置合同》明确约定 “经三方法定代表人或委托代理人签字盖章后成立”，但丙方（乙公司）未盖章，合同不满足约定的成立条件

实际履行行为的补正限制：虽《代理安置确认书》显示甲、乙公司存在合作，但该证据为复印件且形成时间晚于《安置合同》，无法证明乙公司对合同内容的追认

二、退款责任的主体划分

甲公司的直接责任：甲公司作为合同签约主体及房款收取方，无论是否为代理人，均需承担合同不成立的法律后果。根据《民法典》第 157 条，民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产应返还；不能返还或无必要返还的，应折价补偿。有过错的一方需赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。因此，甲公司应返还购房款并赔偿利息损失

乙公司的关联性排除：乙公司未在《安置合同》盖章，且无证据证明其直接收取房款或参与合同履行，根据合同相对性原则，不承担返还责任

三、损失赔偿的合理性

利息损失的计算依据：刘畅主张按 LPR 标准自约定交房次日（2021 年 10 月 31 日）起算利息，符合 “有过错方赔偿损失” 的原则（《民法典》第 157 条）

裁判结果

合同不成立的认定：

因丙方未盖章，《安置合同》未成立，不支持解除合同请求

甲公司的返还责任：

甲公司返还刘畅购房款 410.94 万元及利息（自 2021 年 10 月 31 日起按一年期 LPR 计算）

案件启示

合同形式要件的重要性：

多方合同需严格按约定完成签字盖章，缺一不可，否则可能导致合同不成立

代理关系的举证要求：

主张代理责任需提供书面委托协议等直接证据，复印件或事后文件难以被采信

合同相对性的严格适用：

非合同签字方，即使参与项目，若无明确追认行为，不承担合同义务

本案通过严格审查合同成立要件及责任主体，明确了多方合同纠纷中责任认定的基本原则。