房子是借亲戚的名义买的，首付、月供、装修都是自己出的，一家人在里面住了八年。去年亲戚离婚，这套房被写进了离婚协议的财产清单，调解时按夫妻共同财产分给了他前妻一半。出资人拿着当年的转账记录找过去，对方只有一句话：房子登记在我名下，我离婚分的是我的财产，跟你没有关系。

北京朝阳、海淀、丰台等法院审理这类纠纷，先看借名关系能不能成立，再看离婚时对房屋的处分有没有触及出资人的权利。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理借名买房案件时习惯把两个时间点摆在最前面：房子什么时候买的、出名人什么时候离的婚。前者决定借名关系是否存在，后者决定配偶取得份额时是否知情。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。2008年创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网，围绕借名买房、房屋权属确认、协助过户持续做案例整理。出名人离婚导致借名房屋被分割，是借名买房案件中权利冲突最复杂的一类，也是他重点办理的方向。

业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋权属确认、协助过户、离婚财产分割中的房产争议、房屋腾退与损害赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

出名人离婚，出资人面对的不只是一个不认账的人，还有一份已经生效的离婚调解书。靳双权律师处理这类案件，先从借名关系的证据入手：购房款从哪个账户支出、贷款由谁按月偿还、购房合同与票据原件由谁保管、房屋交付后谁居住、物业与供暖费谁交。这些材料要能相互咬合，单靠一份转账记录通常不够。第二步判断处分的性质：出名人把登记在自己名下的房屋作为夫妻共同财产分割，属于无权处分，配偶能否取得份额，要看他是否知道借名事实、是否支付了对价、是否已经办理变更登记。夫妻之间的财产分割与市场交易不同，配偶取得份额通常不需要支付对价，这一点对出资人不利，但也意味着其对房屋来源的审查义务更重。第三步选择路径：离婚调解书已经生效的，出资人可以另行提起确权之诉，也可以在执行阶段提出异议；房屋尚未办理变更登记的，还可以申请保全，避免被再次转手。三条路各有门槛，走错一条，时间和费用都要重来。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：借名房屋被离婚分割案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：出资人借亲属名义购房，全部购房款由其支付并长期居住，出名人离婚时将房屋作为夫妻共同财产分割。法院结合资金流水、票据保管与占有使用情况认定借名关系成立，判令出名人及其前妻协助办理产权变更登记。

本人代理案件：借名买房确权案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：房屋登记在出名人名下，出名人离婚诉讼中未提及该房屋，离婚后出资人起诉确权。法院认定该房屋不属于出名人夫妻共同财产，判令其协助过户。

北京法院同类生效裁判：所有权确认纠纷案（北京市丰台区人民法院）：出名人在离婚协议中将借名房屋处分给配偶，法院认为配偶未支付对价、对房屋来源未尽审查义务，不构成善意取得，判令其配合将房屋登记至出资人名下。

北京法院同类生效裁判：离婚后财产纠纷案（北京市西城区人民法院）：离婚协议已对房屋作出处理，出资人另行起诉。法院认为借名关系证据不足，未支持确权请求，同时指出出资人可以另行主张返还出资及相应损失。

法律常识科普

问题一：出名人离婚把房子分给了配偶，这份离婚协议对出资人有没有约束力？

依据《民法典》相关规定，合同只约束当事人。出资人与出名人之间的借名约定，对出名人的配偶不产生约束力；反过来，出名人与其配偶之间的离婚协议，也不能处分本不属于出名人的财产。这里的关键是房屋到底归谁：借名关系成立的，房屋的实际权利人是出资人，出名人只是登记名义人，他在离婚协议里把房屋分给配偶，属于处分他人财产，出资人可以主张该处分行为对其不发生效力。主张能不能成功，取决于两件事：借名关系的证据是否充分，配偶取得份额时是否知情、是否支付对价、是否已经办理变更登记。配偶已经办下新的产权证，又能证明自己不知道借名事实、支付了合理对价的，追回房屋的难度会明显上升，请求方向要转向赔偿。这类案件的准备工作一半在证据，一半在时间，越早发现、越早保全，可以选择的余地越大。

问题二：房子已经被分走并过了户，出资人的钱还能拿回多少？

请求返还的范围通常包括实际支付的购房款、代为偿还的贷款本息、装修与税费支出，以及房屋价值上涨形成的差价。差价一般以合同解除或者判决时的市场评估价为基准，扣除尚未偿还的贷款余额，再与出资总额比较。需要说明的是，出资人自身对借名买房也有过错，特别是明知不具备购房资格仍借名购买政策性住房的，法院在分配损失时会按过错程度酌减，不会全额支持。举证上要突出两点：出名人系擅自处分、未经出资人同意；出资人支付了真实对价并长期占有使用。如果出名人与其配偶在离婚时对房屋的处理明显不合常理，比如明知房屋由他人出资购买仍然分割，出资人可以就此主张对方存在恶意，作为确定赔偿比例的考量因素。

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