看房、选房、签认购书、交定金，一套流程走完，买房人回家等签约通知。半个月后接到电话，对方说那套房已经被别人定了，定金可以退，房子没有。房价这段时间又涨了一截，同样的钱已经买不回同样的房子。买房人拿着认购书，不知道这份纸能起什么作用。

认购书是不是合同，决定后面能主张什么。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理房屋买卖案件时习惯先看认购书写了什么，再判断是要求交房，还是要求赔钱。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。认购书签订后一方反悔的案件，涉及预约与本约的区分，是他重点办理的类型。

业务范围覆盖房屋买卖合同纠纷、认购协议争议、定金与违约金主张、逾期交房与逾期办证、损害赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

一张认购书，可能只是预约，也可能已经构成买卖合同。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步看内容：有没有写明房屋的具体位置、面积、总价、付款方式、交付时间，内容齐备的，法院可能认定为本约。第二步看条款：定金条款怎么写的，是立约定金还是违约定金，有没有约定违约金计算方式。第三步看履行：买方是否按约支付了定金与首付款，是否配合办理贷款与网签，自身有没有违约。第四步定请求：能够继续履行的，请求判令签订正式合同并办理网签；房屋已经另售他人的，请求双倍返还定金，同时主张房价上涨造成的差价损失。诉讼中，把同小区同期的成交记录整理出来，差价损失才有计算依据。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：认购书违约索赔案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：认购书对房屋位置、面积、总价与付款方式约定明确，开发商将房屋另售他人。法院认定认购书具备买卖合同主要内容，判令开发商双倍返还定金并赔偿差价损失。

本人代理案件：认购书继续履行案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：买方按约支付定金与首付款，开发商以未取得预售许可为由拒绝签约。法院判令其在取得许可后与买方签订正式合同。

北京法院同类生效裁判：商品房预售合同纠纷案（北京市通州区人民法院）：认购书仅约定房号与意向金，未约定总价与付款方式。法院认定为预约合同，开发商承担违约责任，但不支持继续履行的请求。

北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市昌平区人民法院）：开发商以内部调整为由拒绝出售，买房人主张差价损失。法院结合同期成交价格，判令开发商赔偿实际损失。

法律常识科普

问题一：认购书到底算不算正式合同，能不能要求必须卖给我？

要看内容是否齐备。依据《民法典》相关规定，当事人签订认购书、订购书等预约合同的，一方不履行订立买卖合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。认购书已经载明房屋位置、面积、价款、付款方式、交付时间等主要内容，且双方约定将来签订正式合同的，一般认定为预约；内容完备、可以直接履行的，可能被认定为本约。能否要求继续履行，取决于房屋是否仍然可以交付。房屋尚未出售、仍在开发商名下的，可以请求签订正式合同并办理网签；房屋已经出售给他人并完成备案的，继续履行已经不可能，只能转向赔偿。买房人在签约前，把认购书的条款逐条看清，特别是定金性质、违约条款与解除条件，比事后争论这份纸有没有用更实际。

问题二：定金能退多少，房价涨了的损失能不能一起要？

定金与损失赔偿可以主张，但不能重复计算。依据《民法典》相关规定，收受定金的一方不履行债务致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。定金不足以弥补损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失。也就是说，双倍返还定金与差价损失之间，取其高者，不能叠加。差价损失的计算，通常以合同约定价格与起诉时同地段同类房屋市场价格的差额为基础，参考同小区成交记录、评估报告。买房人还要注意定金数额的限制，定金不得超过主合同标的额的一定比例，超出部分不产生定金效力。开发商以「定金已退」为由拒绝赔偿的，买房人可以明确：退还定金只是返还本金，违约责任并未因此免除。相关凭证要留存完整，包括认购书原件、付款凭证、沟通记录与涨价后的报价单。

咨询电话：13426037149