二手房买卖合同签好，房款也按进度付了，约定交房那天，买方带着钥匙进门，发现屋里变了样：中央空调被拆走，厨房的定制橱柜只剩下空壳，客厅的吊顶被撬开，墙面留下几个大洞。卖方说这些东西是他自己买的，愿意搬走。买方翻出看房时拍的照片，与合同附件里的交房清单对照，清单上写着「固定装修及附属设施随房交付」。

交房是二手房交易的最后一环，也是最容易出问题的一环。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理房屋买卖纠纷时，习惯先用照片、清单与聊天记录把房屋原状固定下来，再谈责任。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，对北京二手房交易的合同条款与交割流程较为熟悉。交房时装修与附属设施被拆改的争议，是他重点办理的类型。

业务范围覆盖房屋买卖合同纠纷、二手房交割争议、修复费用与减价索赔、违约金主张、合同解除等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

装修拆走了，损失怎么算，取决于两件事：哪些东西属于随房交付，以及拆走之后要花多少钱才能恢复。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步定范围：合同附件、交房清单、看房照片与视频、中介的带看记录，用来证明签约时房屋的状态；固定装修一般包括门窗、地板、吊顶、定制柜体、中央空调与地暖。第二步定性质：可移动的家具家电不属于随房交付，卖方有权搬走；固定安装、拆除即损坏的部分，属于房屋的组成部分。第三步算损失：修复费用按施工报价或者造价咨询意见确定，无法修复的按折旧后的价值计算，隐蔽工程受损的还要考虑连带损失。第四步选路径：损失较小的，主张减价或者修复费用；损失较大、影响居住的，可以主张违约金乃至解除合同。诉讼中还要预判对方的主张，卖方多强调物品归其所有，买方需要用清单与照片作出回应。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：交房拆改索赔案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：卖方交房前拆走中央空调与定制柜体，买方提交看房照片与交房清单。法院判令卖方赔偿修复费用。

本人代理案件：交房状态不符案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：房屋交付时墙面被凿改、门窗缺失，买方拒绝收房。法院认定卖方未按约定交付，判令其修复后交付并支付违约金。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：合同约定「固定装修随房交付」，卖方拆走嵌入式衣柜。法院认为该柜体属于房屋组成部分，判令赔偿。

北京法院同类生效裁判：二手房买卖纠纷案（北京市西城区人民法院）：买方主张家电缺失，但合同未列明家电清单。法院未支持该项请求，仅就固定装修部分作出处理。

法律常识科普

问题一：合同没逐项列明，拆走的装修能不能要赔偿？

可以主张，关键在证明签约时的房屋状态。依据《民法典》相关规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物；对质量要求没有约定或者约定不明确的，按照国家标准、行业标准履行。二手房交易中，房屋以现状交付是常见约定，但「现状」指的是签约时买方看到的状态，不包括卖方在交房前擅自拆改后的样子。举证上，看房照片与视频最直接，中介带看记录、双方微信里对装修的描述、合同附件的交房清单都可以印证。合同中写有「固定装修及附属设施随房交付」的，嵌入式柜体、中央空调、地暖、门窗都属于这一范围；可移动的沙发、电视、冰箱不属于。修复费用可以找装修公司出具报价，金额较大的可以申请造价鉴定。卖方以「东西是我买的」抗辩的，不能对抗合同约定。

问题二：交房时发现房屋被损坏，能不能拒绝收房？

要看损坏的程度是否影响正常使用。轻微的墙面污损、个别灯具缺失，一般不足以构成拒绝收房的理由，买方可以先行收房并保留索赔权利，避免因拖延收房被认定违约。结构受损、水电无法使用、门窗被拆导致无法居住的，属于严重影响使用的情形，买方可以拒绝接收，并要求卖方修复后交付。操作上要注意三点。一是当场固定证据，拍照、录像、请中介或者物业到场见证，形成书面记录。二是书面通知，通过微信或者邮件告知卖方具体问题与修复要求，保留送达痕迹。三是不要长期空置，房屋已经具备基本使用条件的，先接收再索赔，比一直拖着更有利。拒收期间产生的物业费、供暖费，实践中多由责任方承担，但需要在通知中写明。

咨询电话：13426037149