2021年，出资人准备把借名房过户回来，到不动产登记中心查询时发现，房屋名下多了一条居住权登记，权利人是出名人的父母，期限二十年。出名人说，老人年纪大了需要住处，等两位老人百年之后再谈过户。出资人算了一笔账，二十年之后自己已近七十岁，这套房等于一直拿不回来。

居住权一旦登记就是物权，能不能排除，要先看它是怎么设上去的。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理借名买房纠纷时，遇到房屋被附加负担的情形，习惯先查登记的设立依据，再判断负担能否涤除。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。2008年创办安居房地产律师网，围绕房屋权属确认与登记争议持续整理裁判观点。借名房屋被登记名义人附加居住权、抵押权等负担的案件，涉及物权登记与内部约定的交叉，是他重点办理的类型。

业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋权属确认、居住权与抵押权争议、协助过户、排除妨碍等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

居住权登记之后可以对抗新的所有权人，但设立它的那份合同未必站得住。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步查登记：调取不动产登记簿，看清设立时间、依据的合同、登记申请人是谁，登记时间早于借名纠纷暴露的，往往是有备而为。第二步定性质：房屋实际归出资人所有，登记名义人擅自为他人设立居住权，属于无权处分，居住权人能否取得权利，要看其是否善意、有没有支付对价、是否实际居住。第三步选路径：在确权诉讼中一并请求排除妨碍、注销登记，或者单独起诉确认居住权合同无效。第四步看后果：居住权不影响所有权归属，却会影响房屋的交付、出售与变价，处理顺序上先解决权属，再谈负担的涤除。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：居住权排除案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：出名人擅自为其父母办理居住权登记。法院认定房屋实际归出资人所有，居住权人未支付对价且明知房屋来源，判令注销登记并协助过户。

本人代理案件：房屋确权与交付案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：居住权登记尚在办理中，出资人申请保全。法院确认权属后，登记机构按判决撤销了居住权登记。

北京法院同类生效裁判：居住权纠纷案（北京市海淀区人民法院）：登记名义人与居住权人系父子关系，居住权合同未约定对价，登记后也未实际居住。法院认定该登记损害实际权利人，判令注销。

北京法院同类生效裁判：所有权确认纠纷案（北京市丰台区人民法院）：出资人仅请求过户，未一并处理居住权。法院确认房屋归出资人所有，同时指出居住权负担需另行解决。

法律常识科普

问题一：房本被设了居住权，还能不能过户？

可以过户，但房屋会带着负担走。依据《民法典》相关规定，居住权是对他人住宅享有占有、使用的用益物权，设立后应当登记，登记之后可以对抗新的所有权人。也就是说，即便法院判令出名人协助过户，出资人拿到的也是一套有居住权负担的房屋，居住权人在期限内仍可继续居住。真正要解决的问题，是这项居住权能不能成立。房屋实际归出资人所有，出名人只是登记名义人，其为第三人设立居住权属于无权处分。居住权人善意、支付了对价并已办理登记的，可能受到保护；居住权人明知房屋来源、没有支付对价、登记后也没有实际居住的，法院认定其不构成善意取得的可能性较大。

问题二：居住权能不能注销，走什么程序？

注销居住权有两条路。一条是在确权诉讼中一并提出，请求确认房屋归出资人所有，同时请求注销居住权登记、排除妨碍，法院一并处理，判决生效后由登记机构办理。另一条是单独起诉，请求确认居住权合同无效或者撤销该登记，理由是登记名义人无权处分、双方恶意串通损害实际权利人。两条路各有取舍：一并处理效率高，但需要把居住权人列为第三人；单独起诉范围清楚，时间会拉长。举证重点在三处：房屋的实际出资与占有使用，居住权合同有没有约定对价，居住权人是否实际居住。三项事实指向恶意串通的，注销的可能性较大。

问题三：居住权人把房屋出租了，出资人能不能要求租金？

可以主张。居住权是供居住的用益物权，原则上不得转让、继承，也不得出租，除非当事人另有约定。居住权人擅自出租的，出资人可以要求返还房屋、支付占用费，租金收益也可以按不当得利主张返还。实际操作中，先确认租赁合同是否真实、租期与租金水平是否合理，再向承租人发出通知，说明房屋权属与居住权的限制。承租人已经支付租金的，可以向居住权人主张返还；承租人继续占有的，可以一并起诉要求腾退。这类请求通常与确权诉讼一并提出，避免反复起诉。

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