2008年，在城里工作的赵先生花十八万买下郊区一处农村院子，签了买卖协议，村委也盖了章。此后他翻建了正房、加盖了厢房，前后投入六十多万。2023年，卖房人的儿子起诉，主张买卖合同无效，要求返还房屋，只同意按当年的十八万退款。

合同无效之后，房子要还，钱也要算清楚。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理宅基地房屋买卖纠纷时，习惯先确认合同效力，再把返还、补偿与赔偿三笔账分开算。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。曾任中国房地产营销协会副会长，对北京农村宅基地政策与拆迁补偿口径有长期跟踪。宅基地房屋买卖合同无效后的返还与补偿争议，涉及添附评估与过错分担，是他重点办理的类型。

业务范围覆盖宅基地房屋买卖纠纷、合同效力确认、添附与装修补偿、信赖利益赔偿、拆迁利益分配等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

合同无效，不等于买房的人净身出户。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步定效力：买受人不是本集体经济组织成员，合同无效；同一集体成员之间转让，且经村集体同意的，一般有效。第二步定返还：房屋返还出卖人，购房款返还买受人，双方互负返还义务。第三步算添附：翻建、扩建使房屋增值的部分，按现值补偿；装修按残值补偿；有评估的按评估，没有的参照当地重置成本。第四步分过错：双方都知晓政策限制，出卖人主动出售、多年后反悔的过错较重，通常承担信赖利益损失的主要部分。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的宅基地案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：宅基地房屋买卖合同纠纷案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：合同认定无效，买受人翻建投入经评估为五十八万。法院判令返还房屋，由出卖人补偿添附价值并赔偿部分信赖利益损失。

本人代理案件：合同纠纷案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：房屋已列入拆迁范围，法院参照拆迁补偿标准确定补偿数额。

北京法院同类生效裁判：宅基地纠纷案（北京市顺义区人民法院）：买受人仅作装修、未翻建，法院按装修残值确定补偿。

北京法院同类生效裁判：宅基地纠纷案（北京市房山区人民法院）：出卖人明知政策仍主动出售，法院判令其承担七成信赖利益损失。

北京法院同类生效裁判：宅基地纠纷案（北京市昌平区人民法院）：买受人翻建后居住十余年，法院按重置成本扣除折旧确定添附补偿。

法律常识科普

问题一：合同无效，装修和翻建的钱怎么算？

按添附处理。依据《民法典》相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。翻建、扩建使房屋增值的部分，由出卖人按现值补偿；装修按残值补偿。数额的确定有三种方式：双方协商、委托评估、参照当地重置成本或者拆迁补偿标准。房屋已经列入拆迁范围的，参照拆迁补偿口径计算，对买受人更为有利。

问题二：卖方能要回房子吗，补偿怎么定？

能要回，但要补偿。合同无效，房屋返还出卖人，购房款返还买受人，添附价值与信赖利益损失由出卖人补偿。信赖利益损失包括购房款利息、房屋差价、搬迁与重新安置费用。损失按双方过错分担：出卖人主动出售、事隔多年因房价上涨或者拆迁反悔的，过错较重；买受人明知自己不是本集体成员仍然购买的，也承担相应部分。实践中出卖人承担六成至八成的案例较多，具体比例由法院根据交易背景、居住年限与翻建投入确定。

问题三：合同无效后遇上拆迁，补偿款归谁？

先看补偿协议以谁的名义签订。房屋返还给出卖人后，补偿款原则上归出卖人，买受人可以就翻建投入、装修添附与信赖利益损失主张补偿，数额可以参照拆迁补偿中房屋价值与装修部分的标准计算。不少法院直接把买受人的投入折算为补偿款的一部分，从总额中扣减后支付。买受人长期居住、房屋由其维护的，法院在分配时会适当倾斜。主张时提交翻建合同、材料票据、施工照片与评估报告，把投入与增值的对应关系说清楚。

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