2015年，张先生名下已有一套房，再买首付比例高、贷款也不好批，与表弟商量之后，用表弟的名义在朝阳区买下一套两居室。首付款从张先生的账户直接转到卖方账户，贷款合同上的借款人是表弟，每个月的月供由张先生提前一天存入还款账户，房屋交付后一直由张先生出租，租金也进了张先生的账户。2024年，表弟因经营上的借款纠纷被债权人起诉，判决生效后进入执行程序，法院查封了这套仍登记在表弟名下的房子。张先生提出执行异议，被裁定驳回。

房子是自己出钱买的，却因为登记在别人名下被查封，这类案件的难点在于物权公示与内部约定两套规则的交叉。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理借名买房纠纷时，遇到房屋被登记名义人的债权人查封，习惯先核对查封时点与付款、交付、出租的时间顺序，再判断该走执行异议之诉还是另案确权。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与案外人执行异议之诉。2008年创办易胜借名买房律师网，围绕借名买房、房屋权属确认与出资人权利保护持续整理裁判观点。借名房屋被登记名义人的债权人查封、出资人能否排除执行，是他重点办理的类型。

业务范围覆盖借名买房纠纷、案外人执行异议之诉、房屋权属确认、协助过户、购房款返还与损失赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

这类案件的判断顺序，靳双权律师通常分四步走。第一步看时间：查封裁定送达的日期，与购房合同签订、房款支付、房屋交付的日期相比，谁在前，中间有没有断档。第二步看占有：房屋由谁居住或者出租，水电燃气户名登记在谁名下，租金进了谁的账户，物业与邻居能否说明实际业主是谁。第三步看外观：登记名义人有没有对外宣称自己是业主，有没有用这套房办理抵押、落户，债权人放款时是否查过这套房的归属。第四步看路径：执行异议被裁定驳回后十五日内提起案外人执行异议之诉，同时评估另行起诉确权的可行性，两条路的审理范围与举证重点并不相同。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：案外人执行异议之诉案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：出资人提交首付款转账凭证、九年还贷记录与房屋出租合同，证明查封前房屋一直由其支配。法院认定申请执行人对借名事实知情，裁定不得执行该房屋。

本人代理案件：购房款返还案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：房屋已被拍卖，出资人转而向登记名义人主张返还购房款并赔偿增值损失。法院按出资数额与拍卖价款的比例判令赔偿。

北京法院同类生效裁判：案外人执行异议之诉案（北京市第三中级人民法院）：出资人仅能证明自己支付了部分房款，房屋由登记名义人一家居住，法院认为其权利不足以排除执行。

北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市海淀区人民法院）：登记名义人的债权形成于借名购房之后，且债权人曾陪同看房，法院认定其并非善意，支持出资人排除执行。

法律常识科普

问题一：房子登记在出名人名下被查封，出资人能解封吗？

能否解封，取决于法院对借名买房能否排除执行的态度。依据《民法典》相关规定，不动产物权以登记为准，登记名义人的债权人对登记状态享有信赖利益。司法实践的主流做法是，借名买房属于出资人与登记名义人之间的内部约定，不产生对外公示效力，出资人享有的是请求协助过户的债权，一般不足以排除普通债权人的强制执行。能够获得支持的情形较少，通常要同时具备两点：申请执行人在交易或者诉讼时已经知道房屋实际归出资人所有；购房款、税费、贷款全部由出资人支付，房屋长期由其占有使用，登记名义人从未以业主身份对外行事。如果债权人只是普通借贷关系的相对方，对房屋归属毫不知情，排除执行的请求多半难以成立，诉讼重心应转向向登记名义人追偿。

问题二：执行异议被驳回，接下来走哪条路？

执行异议是前置程序，不能跳过。收到驳回裁定之日起十五日内，可以向执行法院提起案外人执行异议之诉，请求不得执行该房屋；超过十五日，裁定生效，房屋继续处置。起诉时要注意三处。被告的列明：申请执行人为被告，被执行人为共同被告或者第三人，漏列会导致主体不适格。诉请的写法：请求停止对该房屋的执行并解除查封，不要写成确认所有权，两种诉讼的审理范围不同。证据的组织：购房合同、付款凭证、还款记录、租赁合同、水电缴费记录，要能说明查封之前房屋已由出资人实际支配。房屋已经进入拍卖程序的，可以申请暂缓处置，但需要提供担保，是否准许由法院裁量。

问题三：房子已经拍卖成交，还能要回来吗？

拍卖成交裁定送达后，买受人取得所有权，出资人再请求过户已无基础，此时能主张的是价款。执行法院会对拍卖款作出分配，出资人可以就自己的出资及相应增值主张权利，能否优先受偿，取决于有没有担保物权，或者能否证明该笔款项属于特定财产。多数情况下，出资人只能依据借名约定向登记名义人主张返还购房款与赔偿损失，属于普通债权，需要与登记名义人的其他债权人一并受偿。要在分配方案确定之前提出异议，逾期只能另案起诉。这也说明借名买房的风险控制应放在事前：留下书面协议、保存全部付款凭证、条件具备时尽早办理过户，比事后救济更有效。

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