2024年2月，陈先生买下一套二手房，合同约定三月三十一日前付清全款，逾期超过十五日卖方有权解约并没收定金。陈先生按中介的建议申请了商业贷款，银行审批进度比预期慢，直到五月底才放款。四月十日，卖方发来一份解约函，声明合同解除、定金二十万元不予退还，随后把房屋另挂出售。陈先生认为贷款迟延是银行原因，自己一直在配合办理，不该承担全部后果。

贷款能不能按时批下来，买方往往控制不了，但合同责任不会因此自动免除。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时，习惯先看合同怎么写、卖方有没有催告、损失到底有多大。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注二手房买卖合同纠纷。曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，对北京二手房交易中贷款审批、资金监管与违约处理的流程较为熟悉。买方付款迟延、卖方解约与定金罚则的争议，是他重点办理的类型。

业务范围覆盖二手房买卖合同纠纷、定金与违约金争议、合同解除与继续履行、房屋差价损失赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

判断卖方的解约是否成立，靳双权律师通常分四步。第一步看条款：合同约定的付款期限、宽限期、解约条件是否明确，有没有把贷款审批时间作为顺延事由。第二步看履行：买方是否按期提交贷款材料、配合面签、补交资料，能否证明迟延的原因在银行而不在自己。第三步看程序：卖方解约前有没有书面催告并给予合理期限，直接发解约函的，解除的效力可能存疑。第四步看后果：房屋是否已另售、价格上涨多少，卖方的实际损失有多大，定金数额是否明显超过损失。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：买方贷款迟延两个月，卖方直接解约。法院认为卖方未催告、房屋已涨价未产生实际损失，判令合同继续履行。

本人代理案件：定金纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：买方无正当理由逾期付款超过约定期限，法院认定构成违约，卖方解除合同有效，定金不予返还。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：合同约定贷款未获批可顺延三十日，买方在顺延期内完成付款，法院认定不构成违约。

北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市通州区人民法院）：卖方主张定金与违约金共计四十万元，法院按实际损失调整为十五万元。

法律常识科普

问题一：贷款晚批算不算买方违约？

原则上算，但要看合同约定与迟延原因。依据《民法典》相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买方的主要义务是按期付款，贷款只是筹款方式，银行审批慢不构成免责事由。合同如果约定贷款未获批可以顺延、或者约定以银行放款为准，买方在顺延期内付款的，不构成违约。买方能够证明自己已及时提交材料、配合面签，迟延完全由银行或者中介造成，法院可能在责任分配上酌情减轻，但不会完全免除。

问题二：卖方能不能直接解约并没收定金？

要看违约程度与程序。逾期付款属于迟延履行，是否导致合同目的不能实现，需要结合逾期时长、房屋是否另售、市场变化判断。逾期几天、卖方没有实际损失的，法院通常不支持解约。合同约定逾期超过一定期限可以解约的，卖方还需履行催告程序，给予合理宽限期；未经催告直接发解约函，解除的效力容易被否定。定金罚则的适用前提是给付定金一方不履行债务或者履行不符合约定，导致合同目的不能实现。卖方一边没收定金、一边把房屋加价另售，法院可能认为其并未因违约受损，从而调整定金数额。

问题三：定金和违约金能不能一起要？

不能同时主张。依据《民法典》相关规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。选择权在守约方，选定之后不能再就另一项主张。实践中卖方多会选择金额较高的一项，但如果约定数额明显超过实际损失，违约方可以请求调整。房屋买卖的损失通常体现为差价，卖方在解约后以更高价格另售的，实际并无损失，此时主张高额定金难以获得支持。买方作为违约方，也可以主动请求调低，提交同小区成交价、另售合同等材料证明对方没有损失。

问题四：中介有没有责任？

要看中介是否尽到审查与告知义务。中介促成交易，应当核实房屋权属、抵押与查封情况，如实告知贷款政策与审批周期。明知买方贷款条件不足仍促成签约，或者对批贷时间作出不实承诺的，买方可以就其损失向中介主张赔偿。中介费一般不予退还，但中介存在过错的，可以要求减免或者赔偿。维权时提交居间合同、微信记录、带看记录与贷款材料，证明中介的承诺与过错。这类请求通常与房屋买卖纠纷分开处理，可以另案起诉。

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