父母去世后留下一处带院子的老宅，兄妹三人按份共有，份额各三分之一。大哥早年在外地，主张把房子卖掉分钱；二姐住在附近，希望保留祖宅，愿意按市价买下大哥的份额；小妹态度摇摆，既不想出钱，也不同意低价出售。三个人谈了五年，从家庭会议谈到亲戚调解，始终没有结果。房屋一直空置，屋顶漏水，院墙也有坍塌，维修费用无人愿意承担。

共有房屋长期搁置，房屋贬值、亲情消耗，最终各方都难以满意。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理共有物分割案件时，习惯先把份额、现状与各方真实需求摆清楚，再选择分割方式。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注共有物分割与继承析产纠纷。2008年创办安居房地产律师网，围绕共有房屋分割、份额确认与折价补偿持续整理裁判观点。共有人对分割方式意见不一、长期无法达成一致的案件，是他重点办理的类型。

业务范围覆盖共有物分割纠纷、继承析产、份额确认、折价款执行与房屋拍卖变卖等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

这类案件靳双权律师通常分四步处理。第一步定份额：按产权登记或者继承份额确定各人比例，有没有人已经实际多占、多收租金需要结算。第二步看约定：共有人之间有没有约定不得分割，或者约定了分割条件，没有约定的可以随时请求分割。第三步选方式：房屋可以独立分层、分户的，实物分割；不宜实物分割的，由一方取得房屋并向其他人支付折价款；各方都不愿意取得或者无力支付的，拍卖变卖后分配价款。第四步看执行：判决折价补偿的，要评估取得方的支付能力，必要时申请财产保全，避免判决落空。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：共有物分割案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：兄妹三人份额各三分之一，两人主张出售、一人主张保留。法院判决房屋归主张保留的一方所有，按其向其他两人支付折价款。

本人代理案件：共有物分割案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：各方均不愿取得房屋，法院判决拍卖变卖，价款按份额分配。

北京法院同类生效裁判：共有物分割案（北京市海淀区人民法院）：房屋为老式平房，可以划分独立院落，法院判决实物分割并办理分户登记。

北京法院同类生效裁判：共有物分割案（北京市房山区人民法院）：一方长期独占房屋并收取租金，法院在分割时先结算租金收益，再确定折价款。

法律常识科普

问题一：共有人不同意卖，能不能强制分割？

可以请求法院分割，但不能强制他人购买。依据《民法典》相关规定，共有人对共有物的分割没有约定或者约定不明确的，可以随时请求分割；共有人约定不得分割的，应当按照约定，但有重大理由需要分割的除外。起诉后法院会根据房屋状况确定分割方式，不会强迫某一共有人买下他人的份额。房屋不宜实物分割、各方又都不愿意取得的，法院可以判决拍卖、变卖，就价款分配。需要注意的是，分割请求权不受诉讼时效限制，但租金收益、维修费用等债权请求受三年诉讼时效约束。

问题二：法院一般会选哪种分割方式？

按房屋能否独立使用判断。成套住宅、独栋院落可以分层、分户的，优先实物分割，分割后各自办理产权登记。老式平房、面积狭小或者只有一个出入口的，实物分割会减损价值，法院多采用折价补偿，由愿意保留的一方取得房屋，按评估价向其他人支付相应比例。各方都不愿意取得，或者取得方明显无力支付的，采用拍卖变卖。评估价通常由法院委托机构作出，按市场价值而非当年的购买价确定。当事人对评估结果有异议的，可以申请复核或者另行委托评估。

问题三：拍卖的时候，其他共有人能不能优先买？

可以。依据《民法典》相关规定，共有人可以协商确定分割方式，按份共有人转让其享有的份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。法院拍卖共有房屋时，通常会通知其他共有人到场，共有人可以在同等条件下优先竞买。实践中要注意：优先购买权针对的是份额转让，整套房屋拍卖时，共有人作为整体权利人参与竞买，享有优先权；如果是整体拍卖给外人，共有人不能再主张优先购买，但可以就价款分配提出意见。想保留房屋的共有人，应在拍卖前明确表示愿意按评估价取得，避免房屋流入外人之手。

问题四：分割诉讼要交多少费用？

按财产价值分段累计。共有物分割案件按房屋价值计算案件受理费，价值越高费用越高，通常由原告先行垫付，判决时按份额分担。房屋需要评估的，还要支付评估费，几千元到上万元不等。经济困难的当事人可以申请司法救助，减交、缓交或者免交诉讼费。起诉前可以先做份额确认，把争议范围缩小；各方对份额没有异议、只对分割方式有分歧的，可以申请调解，费用与时间都会节省。以调解方式结案的，受理费减半收取。

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