邓先生在北京市西城区有一处私房院落，房屋建筑面积二十八平方米，院落与空地合计六十平方米。2023年该片区启动征收，评估机构按房屋建筑面积计算补偿，对院落与空地未单独计价。

邓先生提出，院落在产权证附图上标注清楚，多年来一直由自家独用，院内还有两棵老树与自建的水池，征收时只按二十八平方米算，补偿少了近一半。征收方表示，补偿以房屋建筑面积为准，院落属于土地范围，不在房屋补偿之内。院子和空地到底算不算补偿面积，是平房院落征收中最常见的争点。

2024年，邓先生向法院提起行政诉讼，请求撤销补偿决定，判令重新评估并补偿院落与空地部分。他提交了房屋所有权证及附图、土地使用权材料、院内现状照片、同片区其他被征收人的补偿方案。征收方答辩称，补偿标准依据房屋建筑面积确定，院落不计入。

法院审理后认为，被征收房屋所在院落与空地，属于被征收人依法享有土地使用权的范围，征收导致其土地使用权一并丧失，应当给予合理补偿。评估机构仅按房屋建筑面积计算，未对院落与空地的使用权价值作出评估，补偿决定依据不足。判决撤销该补偿决定，责令征收方重新组织评估，将院落与空地面积纳入评估范围。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理征收补偿与拆迁纠纷。2008年创办北京安居房地产律师网，对平房院落的补偿范围有专门整理。只算房屋面积、不算院子的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖征收补偿、补偿决定复议与诉讼、评估异议、安置方式选择、院落与空地补偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

房屋是房子，院落是地，两样都要对价。

第一层看权利基础。房屋所有权证附图上标注的院落、独用空地，属于被征收人依法使用的土地范围。征收同时收走房屋与土地使用权，两部分都应对价。

第二层看评估的口径。评估报告只列房屋建筑面积、未涉及院落与空地的，属于评估范围不全。可以申请复核评估、向评估专家委员会申请鉴定，或者在诉讼中请求重新评估。

第三层看怎么主张。提交产权证附图、土地权属材料、院内现状照片与同片区补偿方案，说明院落的独用性与实际价值。诉讼请求宜写"撤销补偿决定、重新评估"，比直接要求具体金额更容易被支持。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的拆迁案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：征收补偿案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：补偿决定未计院落面积，判决撤销并责令重新评估。

本人代理案件：征收补偿案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持原判，明确院落使用权应纳入评估。

北京法院同类生效裁判：征收补偿案（北京市东城区人民法院）：院落为多家共用，法院按份额计入补偿。

北京法院同类生效裁判：征收补偿案（北京市丰台区人民法院）：院内自建房屋未取得审批，法院未计入补偿面积。

法律常识科普

问题一：院子在产权证上标了，能要补偿吗？

可以主张。产权证附图标注的独用院落属于土地使用权范围，征收导致使用权丧失，应当给予补偿。仅有围墙、未在权属材料中体现的，举证难度较大。

问题二：评估报告没算院子，怎么办？

可以申请复核评估，或者向评估专家委员会申请鉴定；仍不认可的，在诉讼中请求重新评估。注意期限，复核与鉴定都有时间要求。

问题三：院内自建的房屋算不算？

经审批或者虽无审批但属于历史形成、长期存在的，可以主张按实际情况补偿；明显属于征收公告后抢建的，一般不予补偿。

问题四：几家共用一个院子怎么算？

按各家的房屋面积比例或者实际使用范围分摊。共有院落有明确划分的，按划分计算；没有划分的，按份额分摊。

问题五：补偿方式能不能选房子？

可以。被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换，选择产权调换的，还应结算房屋价值与安置房价值的差价。

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北京市东卫律师事务所 · 房地产业务部主管