崔先生在北京市西城区有一套房改房，建筑面积六十八平方米，2024年被列入征收范围。评估机构出具的报告中，房屋补偿单价为每平方米五万二千元。崔先生查了同区域二手房成交价，同类房屋多在每平方米七万元上下，相差一百多万元。

崔先生想申请重新评估，却不知道该找谁。征收方告诉他，评估机构是公开选定的，报告已经作出，只能按这个数签协议。评估报告没有送达给他，也没有人上门实地查勘，报告里连朝向和装修都没有提。对评估结果不服，法律给的救济途径其实有几条。

2025年1月，崔先生向法院提起行政诉讼，请求撤销征收部门作出的补偿决定，责令重新评估并作出补偿决定。他提交了评估报告复印件、同区域成交案例、房屋朝向与装修的照片，并指出评估机构未入户查勘、报告未向其送达。征收部门答辩称，评估机构经被征收人代表投票选定，评估程序合法，补偿标准符合区域行情。

法院审理后认为，评估机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查房屋状况并做好记录，评估报告应当送达被征收人。本案评估机构未入户查勘，报告中未记载房屋朝向、楼层与装修情况，报告亦未依法送达，被征收人丧失了申请复核与鉴定的机会，程序违法。判决撤销补偿决定，责令征收部门重新组织评估并作出补偿决定。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房屋征收与补偿纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对评估报告的复核与鉴定程序有专门整理。

业务范围覆盖房屋征收补偿、评估报告复核、补偿决定诉讼、安置协议履行、强制执行应对等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

评估报告不是一张定死的纸，没送到你手上、没进你家门，程序上就站不住。

第一层看报告的送达与查勘。评估机构应当入户实地查勘，记录房屋状况，评估报告要送达被征收人。未查勘、未送达的，被征收人无法行使复核与鉴定权利，属于程序违法。

第二层看复核与鉴定两条救济。收到报告后可以在规定期限内向原评估机构申请复核；对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这两步要在期限内走，过期就失去机会。

第三层看诉讼审查什么。法院审查评估机构的选定程序、查勘记录、可比实例的选取、是否包含装修与土地使用权价值。发现程序违法或者明显偏离市场的，可以撤销补偿决定，责令重新评估。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的拆迁案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：征收补偿纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：评估报告未送达、未查勘，判决撤销补偿决定并重新评估。

本人代理案件：房屋征收纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持原判，明确实地查勘为必经程序。

北京法院同类生效裁判：征收补偿纠纷案（北京市东城区人民法院）：被征收人逾期未申请复核，评估结论获法院采信。

北京法院同类生效裁判：征收补偿纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：可比实例选取明显偏离同区域行情，法院调整补偿数额。

法律常识科普

问题一：评估报告没给我，怎么办？

可以书面要求征收部门或者评估机构送达报告，并保留申请记录。未送达导致无法申请复核的，属于程序违法，可以在诉讼中作为撤销补偿决定的理由。

问题二：复核和鉴定有什么区别？

复核由原评估机构进行，纠正计算或者取值错误；鉴定由专家委员会进行，对评估结果的专业性作出判断。两步先后进行，都要在规定期限内提出。

问题三：评估价明显低于市场价，能直接起诉吗？

可以先申请复核与鉴定，走完程序再起诉；也可以针对补偿决定直接起诉，把评估报告作为审查对象。两条路可以并行准备，注意各自的期限。

问题四：装修和院落算不算评估范围？

应当计入。房屋装修、附属设施、院落与空地使用权益，都属于评估时应当考虑的因素。报告未记载的，可以要求补充查勘与评估。

问题五：签了补偿协议还能反悔吗？

协议签订后一般不能反悔。确有评估程序违法、补偿标准明显偏离、一方受欺诈或者胁迫的，可以在法定期限内主张撤销，举证难度较大。

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北京市东卫律师事务所 · 房地产业务部主管