2018年，赵家三兄妹共同继承父母留下的一套三居室，各占三分之一份额。2023年，大哥赵志刚（化名）起诉要求分割。案件审理期间，二妹赵志红（化名）把自己三分之一的份额以一百二十万元卖给了案外人谭先生，并办理了份额转移登记。

大哥认为，分割诉讼正在进行，二妹擅自转让份额，侵害了他和小妹的优先购买权，要求确认转让无效；二妹则称，自己的份额自己作主，卖给谁与大哥无关。

2024年3月，大哥赵志刚向朝阳区人民法院提起诉讼，请求确认二妹与谭先生之间的份额转让合同无效，并要求按同等条件优先购买。他提交了分割诉讼的立案材料、份额转让的登记信息、转让价格。二妹赵志红答辩称，按份共有人有权处分自己的份额，转让已办理登记，不存在无效事由；谭先生称其不知情，已支付对价。

法院审理后认为，按份共有人可以转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。二妹转让前未通知其他共有人，侵害了优先购买权，但转让合同本身并不因此无效。判决大哥有权以一百二十万元的同等条件优先购买该三分之一份额；谭先生已支付的款项由二妹返还。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理共有物分割与份额转让纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对按份共有人份额转让与优先购买权的行使有专门整理。

业务范围覆盖共有物分割、份额转让、优先购买权、登记与执行等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

份额转让的自由与共有人的优先购买权，是一组需要同时满足的规则。

第一层看份额处分的自由。按份共有人有权处分自己的份额，不需要其他共有人同意。转让、赠与、抵押都可以，登记机构凭份额转让协议办理。

第二层看优先购买权的行使。转让份额的，应当通知其他共有人，告知转让价格与条件；其他共有人在同等条件下可以优先购买。未通知即转让的，其他共有人可以主张按同等条件购买。

第三层看合同效力与救济。侵害优先购买权不导致转让合同无效。其他共有人主张优先购买的，法院可以在判决中明确其按同等条件购买；无法实现的，可以主张赔偿损失。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：共有物分割纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：转让份额未通知共有人，法院确认其优先购买权。

本人代理案件：优先购买权纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持，明确侵害优先购买权不导致合同无效。

北京法院同类生效裁判：共有物分割纠纷案（北京市海淀区人民法院）：转让前已书面通知，法院驳回优先购买请求。

北京法院同类生效裁判：共有物分割纠纷案（北京市丰台区人民法院）：受让人已善意取得份额，法院判令转让人赔偿损失。

法律常识科普

问题一：自己的份额能不能随便卖？

可以卖，但要先通知其他共有人。按份共有人处分份额不需要他人同意，其他共有人在同等条件下有优先购买权。未通知就卖给外人，会引发优先购买权纠纷，交易也可能被推翻。

问题二：卖之前要不要通知其他共有人？

要，而且要书面通知，写明受让人、价格、付款方式与期限，给对方合理的答复期。口头通知难以举证，日后对方主张未收到通知，转让方会处于不利地位。

问题三：没通知就卖了，转让有效吗？

合同有效，但优先购买权受侵害的共有人可以主张按同等条件购买；受让人已经办理登记、构成善意取得的，优先购买难以实现，转为赔偿损失。

问题四：优先购买的价格怎么定？

按转让方与第三人约定的同等条件，包括价格、付款方式与期限。以明显低于市场的价格转让给近亲属的，其他共有人可以主张按市场价格购买，法院会审查交易的真实性。

问题五：份额卖了，分割诉讼还能继续吗？

能。受让人承继转让方的诉讼地位，案件继续审理；受让人不愿参加诉讼的，法院可以追加其为当事人。分割的对象由原份额变为受让后的份额。

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北京市东卫律师事务所 · 房地产业务部主管