2012年，家住北京市顺义区的马老先生主持分家，写下一份分家单：正房五间归二儿子马建军（化名），马老先生保留东厢房两间居住至百年，大儿子马建国（化名）另分宅基地一处。分家单由父子三人签字，村委会盖章见证。

2022年，二儿子把整院卖给同村的周先生，交易时没有提马老先生保留居住的事。2023年马老先生被要求搬离，才知道房子已经卖掉。马老先生说分家单写得清楚，周先生说买房时并不知情。

2023年9月，马老先生向顺义区人民法院提起诉讼，请求确认其对东厢房享有居住权益，判令周先生不得妨碍其居住。他提交了分家单、多年居住的水电缴费记录、村委会证明。周先生答辩称，其购买房屋时查询了产权登记，未发现居住权记载，已付清房款并办理过户，属于善意受让。

法院审理后认为，分家单是家庭成员对共有财产的分割协议，其中关于父母居住的约定属于附义务的条款，对分得房屋的子女具有约束力。二儿子出售房屋时未披露该义务，周先生作为同村村民，对马老先生的居住状况应当知情，不构成善意。判决马老先生对东厢房享有居住权益，周先生不得妨碍其居住使用。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理分家析产与农村房产纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对分家单中居住安排的效力与救济有专门整理。

业务范围覆盖分家析产、居住权益保护、农村房屋买卖、善意取得等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

分家单里的居住安排属于附义务条款，卖房的人绕不过去。

第一层看分家单的性质。分家单是家庭成员对共有财产的分割协议，对签字各方有约束力。其中关于父母居住的约定属于附义务条款，分得房屋的子女应当履行。

第二层看居住约定能不能对抗买受人。办理了居住权登记的，可以直接对抗；未登记的，要证明买受人知道或者应当知道该安排。同村买卖、马老先生长期实际居住的，买受人难以主张不知情。

第三层看怎么救济。马老先生可以起诉确认居住权益、要求排除妨碍；子女违反约定出售的，其他继承人可以要求其承担违约责任，或者赔偿马老先生的安置费用。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的分家析产案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：分家析产纠纷案（北京市顺义区人民法院，靳双权律师代理）：分家单保留父母居住，法院确认马老先生的居住权益。

本人代理案件：排除妨害纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持，明确同村买受人应知居住安排。

北京法院同类生效裁判：居住权纠纷案（北京市通州区人民法院）：居住安排已办理登记，法院判令买受人不得妨碍。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市昌平区人民法院）：买受人不知情且已善意取得，法院判令出卖人赔偿马老先生的损失。

法律常识科普

问题一：分家单上写的居住，有法律效力吗？

有。分家单是家庭成员签字确认的财产分割协议，其中关于父母居住的约定属于附义务条款，分得房屋的子女必须履行。未经老人同意出售房屋、导致其无处居住的，构成违约。

问题二：房子卖了，老人还能住吗？

要看买受人是否知情。居住权已登记的，可以直接对抗买受人；未登记的，能证明买受人知道或者应当知道的，仍可主张继续居住。确实不知情、已付合理对价并登记的，马老先生可以向出卖人主张安置或者赔偿。

问题三：买方说不知情，怎么证明他知道？

同村买卖、马老先生长期居住、房屋交付时其仍在院内、村委会见证过居住安排，都是有力的间接证据。买房前实地看房是常规流程，院内有人居住却称不知情，难以成立。

问题四：居住权要不要登记？

建议登记。居住权自登记时设立，登记后可以对抗任何买受人、抵押权人。未登记的，只能靠合同约束相对方，遇到善意第三人时保护力度明显不足。

问题五：儿子卖了房，其他子女能追究吗？

可以。分家单对签字各方都有约束力，违反约定出售房屋、致使马老先生失去住所的，其他子女可以要求其承担违约责任，或者要求其另行提供住房、赔偿安置费用。

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北京市东卫律师事务所 · 房地产业务部主管